창원지방법원 2025타경22230. 거제시 사등면 성포리 ‘미래미라지’ 105동 2층 204호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김미갱이며, 2024년 5월 15일 매매를 원인으로 2024년 5월 24일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 280,000,000원입니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사가 채권최고액 211,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁과 우리자산신탁주식회사 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 현 소유자 김미갱 앞으로 소유권이 넘어온 뒤 설정된 삼성생명보험 근저당을 기준으로 경매가 진행되고 있습니다. 2025년 11월 18일 삼성생명보험주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 권리도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22230 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 성포리 356 미래미라지 105동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 4층 건물 중 2층 |
| 면적 | 84.9701㎡ |
| 소유자 | 김미갱 · 2024.05.24 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 194,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 185,959,282원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 삼성생명보험 근저당
핵심은 2024.05.24 설정된 삼성생명보험주식회사의 채권최고액 211,200,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2025.11.18 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정우 | 전부 | 2024.11.08 | 미상 | 미상 | 2026.01.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김정우의 전입일은 2024.11.08로 말소기준인 삼성생명보험 근저당 설정일 2024.05.24보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 해당 여부는 원본 서류 확인이 필요합니다. 김정우는 2026.01.28 배당요구를 했습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
미래미라지 동일 면적 84.97㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 238,750,000원이지만, 과거 280,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 173,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -16.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.97㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.05 | 84.97㎡ | 1 | 152,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2025.02 | 84.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.11 | 84.97㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 84.97㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 217,500,000원 |
현재 최저매각가 194,600,000원은 최근 12개월 평균의 89.5%입니다. 이 수치만 보면 감정가 대비 할인 폭은 분명합니다. 하지만 최신 실거래가가 173,000,000원이고 최근 거래 추세가 -16.3%라는 점이 더 중요합니다. 따라서 현재 회차 가격을 “최근 시세보다 싸다”라고 단정할 수는 없습니다. 특히 전체 평균 238,750,000원만 기준으로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,524,400원 |
| 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 211,200,000원 | 191,075,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 211,200,000원 중 예상배당은 191,075,600원, 미배당은 20,124,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 194,600,000원 | 191,075,600원 | 20,124,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 136,220,000원 | 133,512,920원 | 77,687,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 95,354,000원 | 93,237,628원 | 117,962,372원 | 0원 |
유찰이 이어져도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 대신 매각가격이 내려갈수록 삼성생명보험 근저당의 미배당액이 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권액 185,959,282원이 충족되는 구조지만, 2회 유찰 시와 3회 유찰 시에는 신청채권액을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사등면사무소 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 204호이며, 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.
- 토지. 대지권 토지는 7필 일단이며 완경사지입니다. 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 단지. 미래미라지는 96세대이며 사용승인일은 2016.05.26입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 217,500,000원보다 현재 최저가가 낮다는 사실만 보지 말고, 최신 거래 173,000,000원과 -16.3% 하락 추세를 함께 보세요.
- 임차인 보증금 확인. 김정우는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당 및 최우선변제 가능성은 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했습니다. 내부 수리상태와 점유현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 횟수 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다. 현재 1회 유찰 상태라는 사실만으로 가격 바닥을 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 시장 흐름이 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.24 삼성생명보험 근저당이 말소기준이고, 임차인 김정우는 그 뒤인 2024.11.08 전입해 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 배당관계 확인은 남아 있습니다.
가격은 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 최저매각가 194,600,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 89.5%지만, 최신 실거래 173,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름도 -16.3% 하락입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.6회까지 겹칩니다. 결론은 “권리는 비교적 정리됐지만, 현재 회차가 확실한 저가라고 보기는 어렵다”입니다. 권리보다 최신 실거래와 다음 회차 가격을 더 엄격하게 보는 물건입니다.
