창원지방법원 2025타경22248. 고성군 동해면 내곡리 남촌전원파크 2층 203호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 최서윤이며, 2025년 5월 2일 상속을 원인으로 2025년 11월 18일 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매의 권리분석 기준은 2025년 5월 8일 현대카드 주식회사의 가압류 13,238,802원입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인에게 별도로 인수되는 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가 51,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 35,700,000원입니다. 과거 전체 거래 평균 58,333,333원만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 기준 거래는 2023년 5월의 55,000,000원 한 건이고, 최근 가격 추세는 이전 거래 대비 -8.3%입니다. 따라서 전체 평균 58,333,333원을 그대로 현재 시세로 보기보다 55,000,000원과 하락 추세를 중심으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 동해면 내곡리 644-1 남촌전원파크 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 83.58㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 최서윤 · 2025.05.02 상속 · 2025.11.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 35,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 13,846,697원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 현재 확인 범위에서는 발생하지 않습니다. 2025년 5월 8일 현대카드 주식회사의 가압류가 말소기준 역할을 하고, 이후 2025년 12월 3일 현대카드의 강제경매개시결정과 2026년 1월 12일 현대캐피탈 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 거래가 얇다
남촌전원파크는 총 6세대, 2001년 5월 9일 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 면적 83.58㎡와 일치하는 확인 거래는 모두 3건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 83.58㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2021.10 | 83.58㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2021.07 | 83.58㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 58,333,333원 |
현재 최저가 35,700,000원은 최근 12개월 평균 55,000,000원의 64.9%입니다. 금액 차이는 19,300,000원입니다. 감정가 51,000,000원도 최신 거래 55,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 자체가 2023년 5월로 오래됐고, 확인 거래가 3건뿐인 만큼 이 비율만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,042,600원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,238,802원 | 13,238,802원 |
| 3. 경매개시결정 · 현대카드 주식회사 | 13,846,697원 | 13,846,697원 |
| 4. 경매개시결정 · 현대캐피탈 주식회사 | 13,846,697원 | 7,571,901원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,700,000원 가정 시 채권 총액 40,932,196원 중 34,657,400원이 배당되고, 미배당은 6,274,796원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 고성군 동해면 내곡리 남촌마을 동측 인근으로, 주변은 농가주택·농경지·순수임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 북서측 및 북동측 포장도로와 접합니다.
- 용도·구조. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 203호입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형·대체로 평탄한 공동주택 건부지이며, 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 65,800원/㎡입니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고, 동일 면적 확인 거래가 3건에 불과합니다. 최신 거래 55,000,000원은 과거 거래 대비 8.3% 하락한 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2023년 5월 55,000,000원입니다. 현재 최저가 35,700,000원과 차이가 크지만 거래 시차가 길어 실제 매도 가능 가격을 다시 확인해야 합니다.
- 거래량 확인. 확인된 동일 면적 거래가 3건뿐이고 총세대수도 6세대입니다. 낙찰 후 재매각을 전제로 한다면 거래기간을 넉넉하게 잡는 것이 필요합니다.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 평가는 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 이뤄졌으므로 내부 수선비 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 물건은 현재 기준으로 임차인 인수 0원, 등기상 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 명확한 장점입니다. 감정가 51,000,000원에서 한 차례 유찰된 최저가 35,700,000원은 최신 확인 거래 55,000,000원의 64.9%여서 수치상 가격 여유도 있습니다. 하지만 비교 가능한 최신 거래가 2023년 5월 한 건이고, 과거보다 최근 가격이 8.3% 하락했으며, 단지 규모도 6세대에 불과합니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 가격은 매력적이지만 환금성은 반드시 할인해서 봐야 하는 물건”으로 정리됩니다.
