창원지방법원 2025타경11621. 김해시 어방동 대우유토피아아파트 15동 1층 106호로, 거래 비교 대상 면적은 77.56㎡입니다. 감정가 117,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 57,330,000원, 감정가의 49%입니다. 권리관계의 기준은 2021.05.27. 설정된 부경양돈협동조합 근저당권 72,000,000원이며, 이후 설정된 엔젤부동산대부주식회사 근저당 45,000,000원과 전세권 5,000,000원은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 평균 107,291,666원보다 49,961,666원 낮고, 최신 거래가 85,000,000원보다도 27,670,000원 낮습니다. 다만 본건은 1층이고, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 관리상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유자와 전입세대는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 제15동 제1층 제106호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 인제로 167 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 77.56㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 박성수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 클린업(변경 전 엔젤부동산대부 주식회사) / 36,142,055원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 동 표기 | 공부상 15동 · 현칭 115동 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2021.05.27. 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 엔젤부동산대부주식회사 근저당권과 전세권, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2022년 신한카드와 KB국민카드 가압류는 경매 전에 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균의 53.4%, 최신 거래보다 27,670,000원 낮다
대우유토피아는 2,041세대, 1994.11.24. 준공 단지입니다. 제공된 최근 거래 12건은 77.56㎡와 84.54㎡ 표본으로 구성되며, 최근 12개월 평균은 107,291,666원입니다. 본건의 현재 최저가는 이 평균의 53.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.56㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2026.08 | 77.56㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 77.56㎡ | 16 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 77.56㎡ | 22 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.05 | 84.54㎡ | 18 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 17 | 109,500,000원 |
| 2026.04 | 84.54㎡ | 12 | 119,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 13 | 139,000,000원 |
| 2026.03 | 77.56㎡ | 9 | 91,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 84.54㎡ | 21 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 107,291,666원 |
최근 표본의 최저 거래가는 72,000,000원, 최고 거래가는 145,000,000원이며 최신 거래가는 85,000,000원입니다. 현재 최저가 57,330,000원은 표본 최저가보다 14,670,000원, 최신 거래가보다 27,670,000원 낮습니다. 권리상 인수액도 0원이므로 표면적인 가격 경쟁력은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 72,000,000원 | 55,898,060원 |
| 2. 근저당 · 엔젤부동산대부주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 엔젤부동산대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 및 전세금 합계 122,000,000원 중 예상배당은 55,898,060원이며, 미배당액은 66,101,940원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않고, 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해대곡초등학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측 대로3류, 남측 중로1류, 북측 및 서측 소로2류 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 단지. 대우유토피아는 2,041세대, 1994.11.24. 준공 단지이며 최근 거래 표본이 지속적으로 확인됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 설치돼 있으나, 본건 내부는 폐문부재로 정확히 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람과 현황조사서·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 동 표기 확인. 등기와 제시목록에는 15동, 현장에서는 115동으로 표시됩니다. 실제 목적물과 출입구 동·호수 표지를 대조하세요.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상태와 관리상태가 확인되지 않았습니다. 수리비를 확인하기 전까지 시세와의 차액을 전부 안전마진으로 보지 마세요.
- 1층 조건 반영. 최근 거래에는 여러 층과 84.54㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 본건 1층·77.56㎡ 조건에 맞는 비교거래를 별도로 선별하세요.
- 관리비 확인. 장기 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리사무소에서 체납 여부를 확인하세요.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 법원 원본서류를 기준으로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 현장은 미확인
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 57,330,000원도 최근 12개월 거래 평균 107,291,666원의 53.4%, 최신 거래가 85,000,000원보다 27,670,000원 낮아 가격상 여유가 있습니다.
그러나 가격 차이가 곧바로 확정 수익을 뜻하지는 않습니다. 본건은 1층이고 현장조사 당시 폐문부재였으며, 임대관계와 내부 관리상태가 확인되지 않았습니다. 여기에 공부상 15동과 현칭 115동의 표기 차이까지 있습니다. 결론은 권리와 가격은 긍정적, 점유·내부·목적물 확인은 필수입니다. 현장 확인 결과가 정상이라는 전제에서만 현재 최저가의 할인 폭이 실질적인 매력으로 이어집니다.
