창원지방법원 2025타경22265. 통영시 도천동 307-1 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 사용승인일은 1986.06.24.이고, 토지는 193.7㎡의 대지입니다.
현재 최저매각가는 72,264,000원으로 감정가 103,234,120원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐지만, 이 사건에는 시세 비교용 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 특히 감정평가서에는 본건까지 차량 접근이 불가능하다고 기재돼 있고, 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명해 전문적인 지적측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22265 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도천동 307-1 · 경상남도 통영시 새미골4길 24-16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1986.06.24. |
| 토지 | 193.7㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로각지(불) |
| 소유자 | 박미해 |
| 감정가 / 최저가 | 103,234,120원 / 72,264,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 39,895,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2006.04.24. 을구 4번 태호새마을금고 근저당권, 채권최고액 52,000,000원입니다. 2024.12.27. 임미화 근저당 30,000,000원, 2025.06.30. 김도연 근저당 50,000,000원, 2025.09.03. 추은조 가압류 40,000,000원, 2025.11.26. 임의경매개시결정, 2026.01.09. 신용보증기금 가압류 4,871,074원은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 전입자 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 구기자 | 미상 | 2025.04.21. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박명기 | 미상 | 2021.02.04. | 미상 | 2026.02.10. | 없음 | 미상 | 없음 |
구기자는 2025.04.21., 박명기는 2021.02.04. 전입했으므로 두 사람 모두 2006.04.24. 말소기준근저당보다 훨씬 늦습니다. 이에 따라 자료상 대항력은 없으며 매수인 승계도 없습니다. 박명기는 2026.02.10. 배당요구를 했습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,700,752원 |
| 2. 근저당 · 태호새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 3. 근저당 · 임미화 | 30,000,000원 | 18,563,248원 |
| 4. 근저당 · 김도연 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 추은조 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 4,871,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,264,000원 가정 시 채권 총액 176,871,074원 가운데 70,563,248원이 배당되고, 106,307,826원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 72,264,000원 | 70,563,248원 | 106,307,826원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 50,584,800원 | 49,274,274원 | 127,596,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 35,409,360원 | 34,371,992원 | 142,499,082원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당은 106,307,826원에서 127,596,800원, 142,499,082원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려간다고 후순위 채권이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 통영시립박물관 북서측 인근의 기존 주택지대로, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1986.06.24.입니다. 급배수·전기·난방설비가 있습니다.
- 토지. 193.7㎡ 대지, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로각지(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 265,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 경계. 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 경계는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅁ도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 실제 진입로와 주차·이삿짐 차량 접근 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량 검토. 인접 필지와 경계가 불분명하다고 명시돼 있으므로 토지 이용범위와 제시외 건물 위치를 함께 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 전입자 구기자·박명기의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ이 포함되므로 감정서 도면·현황과 현장을 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 커도 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족을 곧 인수 위험으로 오해하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26.입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2006.04.24. 태호새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 두 전입자도 기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 낙찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 실거래 시세가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 차량 접근 불가·지적경계 불분명·제시외 건물 포함이라는 물리적 변수가 동시에 존재합니다. 권리는 통과, 가격은 시세 확인, 현장은 필수 확인. 이 세 가지를 분리해서 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
