창원지방법원 2025타경11641. 등기상 말소기준권리는 2024.02.07. 설정된 마산상공회의소신용협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.02.21. 김성환의 가압류 50,000,000원, 2025.06.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 구조가 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 박성상의 전입신고가 2008.05.26.로 말소기준보다 훨씬 앞서고 2025.07.30. 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 101,920,000원입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 가능 임차인의 보증금이 밝혀지기 전까지 낙찰자의 실질 부담이 확정되지 않는다는 점입니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11641 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 사림동 163-1 창원중앙역유탑바이탈시티주건축물제1동 3층 326호 |
| 용도 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물 내 3층 326호 |
| 소유자 | 주식회사지구환경 (2025.03.24. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 미납관리비 | 2025.05. 기준 475,070원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2024.02.07. 근저당이 말소기준이며 그 이후의 김성환 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 120,000,000원입니다. 다만 박성상의 전입일은 2008.05.26.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 배당순위와 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없으므로, 낙찰자 인수 여부 역시 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성상 | 전체 | 2008.05.26 | 미상 | 2025.07.30 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 2. 근저당 · 마산상공회의소신용협동조합 | 120,000,000원 | 99,693,120원 |
| 3. 가압류 · 김성환 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 김성환 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 170,000,000원 중 99,693,120원이 배당되고 70,306,880원이 미배당입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금 미상 임차인의 실제 배당관계는 이 계산에 확정적으로 반영할 수 없으며, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 70,306,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 100,340,192원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 49,940,800원 | 48,641,866원 | 121,358,134원 | 0원 |
유찰될수록 등기채권의 미배당액은 커집니다. 하지만 후순위 채권의 미배당 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 반대로 이 사건의 박성상 점유자는 전입일이 말소기준보다 앞서므로, 보증금과 확정일자 확인 결과에 따라 별도의 임차보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 회차별 최저가 하락보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (공부·감정 기재 기준)
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 10층 건물 내 3층 326호이며 외벽은 외장재 마감 및 몰탈 위 페인팅, 내벽·바닥·천정은 콘크리트 노출마감으로 기재돼 있습니다.
- 대지. 집합건물 부지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로 이용 중이며 남서측·남동측 도로와 접합니다.
- 토지. 용도지역은 일반상업지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지, 공시지가는 1,749,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·일반상업지역·지구단위계획구역이 포함되고 중로2류·중로3류 및 완충녹지와 접합니다.
- 위반. 위반건축물 표시는 없으며, 감정 기재상 공부와의 차이는 없음으로 표시돼 있습니다.
- 관리비. 2025.05. 기준 미납관리비는 475,070원으로 조사돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 박성상의 보증금과 임대차계약서, 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2008.05.26.로 선순위지만 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 접근해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구일은 2025.07.30.입니다. 배당요구의 효력과 실제 배당순위는 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도 표기, 건축물대장 비고, 감정요항표 일부 이용상태 기재가 서로 달라 326호의 실제 용도와 영업·사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 관리비. 2025.05. 기준 미납관리비 475,070원의 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 먼저 볼 것은 임차보증금”
현재 최저가는 101,920,000원으로 감정가 208,000,000원의 49% 회차까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 후순위 권리는 복잡하지 않습니다. 그러나 박성상의 2008.05.26. 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이라는 사실 하나가 결론을 바꿉니다. 현재 배당표상 인수 0원은 곧 실제 인수 0원을 뜻하지 않습니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가와 실질취득액의 차이를 계산할 수 없고, 실거래 자료도 없어 가격이 싼지 여부도 단정할 수 없습니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 선순위 가능 임차관계 확인이 우선인 사건입니다.
