창원지방법원 2025타경22350. 거제시 고현동 고려5차아파트 604동 9층 904호입니다. 현황은 아파트로 이용 중이며 대상 면적은 84.03㎡, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이고 사용승인일은 1997.04.26입니다. 감정가 118,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다.
권리 측면에서는 제공된 말소기준권리가 2024.04.08 주식회사 참저축은행 가압류로 산정돼 있습니다. 그 뒤의 신한카드 가압류와 2025.12.15 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 반면 감정평가 현장에서는 여러 공간의 누수 흔적과 천장 처짐까지 확인됐으므로, 권리보다 물리적 하자가 더 큰 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22350 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1054 고려5차아파트 604동 9층 904호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.03㎡ · 15층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 옥수희 · 2010.06.09 매매 · 거래가액 176,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구액 | 167,587,529원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급일 | 2026.08.26 · 창원지방법원 거제등기소 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차, 2회 유찰, 3회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 제공된 말소기준은 2024.04.08 참저축은행 가압류이며, 2024.10.10 신한카드 가압류와 2025.12.15 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 분명하다
고려5차(604-605동) 동일 면적 84.03㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 127,003,333원이지만 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 135,500,000원, 최신 거래는 2026.06 132,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 +10.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.03㎡ | 12 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 84.03㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.03㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 84.03㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.06 | 84.03㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 84.03㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 84.03㎡ | 1 | 89,040,000원 |
| 2024.05 | 84.03㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2024.04 | 84.03㎡ | 14 | 122,000,000원 |
| 2024.03 | 84.03㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 84.03㎡ | 9 | 131,000,000원 |
| 2023.09 | 84.03㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.03㎡ | 4건 | 135,500,000원 |
현재 최저매각가 82,600,000원은 최근 12개월 평균 135,500,000원의 61.0%입니다. 전체 실거래 평균 127,003,333원과 비교해도 최저가는 65.0% 수준입니다. 최신 거래 132,000,000원과 최근 12개월 평균이 모두 감정가 118,000,000원보다 높은 가운데 경매 최저가는 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 가격 자체에는 상당한 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 참저축은행 | 41,617,278원 | 41,617,278원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,920,800원 | 8,920,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,175,122원 |
현재 회차에서는 집행비용 후 참저축은행과 신한카드 채권이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 30,175,122원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 82,600,000원 | 50,538,078원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 57,820,000원 | 50,538,078원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 11,192,610원 | 0원 |
2회 유찰 시에도 가압류 채권 합계 50,538,078원은 전액 배당되고 소유자에게 5,841,162원이 남습니다. 3회 유찰 시에는 채권자 미배당액 11,192,610원이 발생하지만 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제 중앙초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 13~15미터, 북측 노폭 약 8~10미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물, 사용승인일 1997.04.26이며 승강기·난방·급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류 저촉, 중로3류 접합, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 887,800원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 단지. 고려5차(604-605동) 240세대, 동일 면적 84.03㎡ 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 누수 범위 확인. 안방·안방 화장실·베란다·거실 누수와 벽지 손상, 일부 천장 처짐, 도장 박리가 확인됐습니다. 현장 상태를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 숨은 하자 확인. 감정서에도 육안으로 확인되지 않는 추가 하자 가능성이 명시돼 있습니다. 누수 원인과 추가 손상 범위를 확인해야 합니다.
- 감정가 해석. 118,000,000원 감정가는 누수로 인한 가치하락분을 이미 고려해 산정됐습니다. 단순히 정상 상태 실거래와의 차이만 수익으로 보지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 제공된 말소기준은 2024.04.08 참저축은행 가압류이지만, 과거 근저당 설정과 한국자산관리공사로의 이전등기도 함께 존재합니다. 등기부와 매각서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계를 매각기일 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 135,500,000원, 최신 거래 132,000,000원과 현재 최저가 82,600,000원의 차이가 크지만 하자 부담을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싼 이유를 확인해야 하는 물건”
현재 최저가는 82,600,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 135,500,000원의 61.0%까지 내려왔습니다. 최근 시장 흐름도 +10.4%이고 최신 거래가 132,000,000원이므로, 가격만 보면 충분한 여유가 있습니다. 임차인도 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 가격 할인에 분명한 이유가 있습니다. 감정 현장에서 여러 공간의 누수와 벽지 손상, 일부 천장 처짐, 도장 박리가 직접 확인됐고 추가 하자 가능성까지 기재됐습니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 매력적이지만, 하자 확인 전에는 확정적인 수익 물건으로 볼 수 없다”입니다. 최근 시세 대비 할인 폭을 확보한 만큼, 실제 누수 원인과 손상 범위를 확인해 그 위험이 감당 가능한지가 최종 입찰 여부를 가릅니다.
