창원지방법원 2025타경22373. 거제시 아주동 ‘아주이편한세상1단지’ 101동 13층 1303호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차권등기와 그 뒤 제출된 확약입니다. 문병철의 임차보증금은 170,000,000원이고, 주민등록일자는 경정 후 2022.08.31., 확정일자도 2022.08.31.입니다. 말소기준권리인 2025.06.12. 엔에이치농협캐피탈 가압류보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 임차권 양수인 주택도시보증공사가 2026.07.23. “임대차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출한 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 문병철 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 문병철 임차권과 2024.12.23. 경정등기는 같은 임차권의 정정이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22373 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1575 아주이편한세상1단지 101동 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트) · 16층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 신연재 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 말소기준권리는 2025.06.12. 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 17,851,034원입니다. 그보다 앞선 2024.09.02. 문병철의 주택임차권은 대항력 있는 선순위 임차권으로 원칙상 매수인 인수 가능성이 있습니다. 2024.12.23. 경정등기로 주민등록일자가 2022.08.31.로 정정됐고, 확정일자도 2022.08.31.이므로 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문병철 | 170,000,000원 | 2022.08.31. | 2022.08.31. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 양수 · 2026.07.23. 대항력 포기·말소 동의 |
② 시세 비교 — 현재가는 최근 시세보다 현저히 높다
아주e편한세상1단지 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 167,166,666원입니다. 현재 최저매각가 207,000,000원은 이 평균의 123.8%입니다. 최신 거래는 2026.09. 160,000,000원이고, 최근 12건의 최저는 145,000,000원, 최고는 202,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균뿐 아니라 최근 12건 최고 거래가 202,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 14 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 16 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 16 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 84.95㎡ | 6 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9646㎡ | 12건 | 167,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 문병철 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 17,851,034원 | 17,851,034원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 15,450,966원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 207,000,000원 가정에서는 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당되고, 엔에이치농협캐피탈 17,851,034원도 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사는 15,450,966원을 배당받는 계산이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 207,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,600,000원 | 7,518,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,480,000원 | 40,174,720원 | 0원 |
7,518,400원·40,174,720원은 대항력을 그대로 적용할 경우의 룰상 미배당 인수액입니다. 2026.07.23. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 아주동 내곡초등학교 남서측 인근으로, 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 13층 1303호이며 사용승인일은 2014.09.01.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측·북측 약 8m 내외, 동측 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·소하천구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 893,300원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 아주e편한세상1단지는 572세대이며 동일 평형 최근 12개월 거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.07.23. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 실제 임차인은 1명. 2024.12.23. 등기는 별도 임차인이 아니라 문병철 임차권의 주민등록일자 경정입니다. 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 엄수. 현재 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 167,166,666원의 123.8%입니다. 권리 해소와 가격 메리트를 혼동하면 안 됩니다.
- 회차별 구조. 2회 유찰 시 165,600,000원, 3회 유찰 시 132,480,000원입니다. 룰상 인수액은 각각 7,518,400원·40,174,720원이지만 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했고, 현황 아파트 이용 중으로 탐문됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 임차권 때문에 인수 위험이 큰 유형입니다. 문병철의 보증금 170,000,000원과 2022.08.31. 전입·확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 임차권 양수인 주택도시보증공사가 2026.07.23. 대항력을 포기하고 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하면서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 167,166,666원의 123.8%이고, 최신 거래 160,000,000원은 물론 최근 12건 최고 202,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 해소됐지만 현재 회차의 가격 메리트는 없습니다. 이 물건은 권리가 아니라 입찰가가 승부처입니다.
