창원지방법원 2025타경22397. 거제시 고현동 고려아파트 503동 8층 809호로, 감정평가 이용상태 역시 아파트입니다. 소유자 김도완은 2018.03.06 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 118,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.06.14 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권 88,000,000원입니다. 그 뒤 삼성카드 주식회사 가압류 9,370,618원, 현대캐피탈 주식회사 가압류 16,548,004원, 경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 114,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 79,800,000원, 감정가의 70%입니다. 중요한 비교 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균이 아니라 최근 흐름입니다. 동일면적 최근 12개월 평균은 98,900,000원, 최신 거래는 92,500,000원이고 현재 최저가는 최근 평균의 80.7%입니다. 다만 최근 구간은 과거 구간보다 -2.9% 하락해, 할인폭과 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22397 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1051 고려아파트 503동 8층809호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.95㎡ · 철근콘크리트조 벽식구조 · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김도완 (2018.03.06 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 79,783,400원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.14 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 합산이나 보증기관 승계 중복 문제도 확인되지 않습니다. 예상배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유·임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
2023.01.17 롯데카드 주식회사 가압류 16,178,031원은 2023.01.31 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 삼성카드 주식회사·현대캐피탈 주식회사 가압류는 2022.06.14 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래, 그러나 추세는 하락
고려4차(501-504동)는 총 358세대, 준공일은 1996.07.19입니다. 분석 대상과 동일한 전용 59.95㎡ 최근 거래 가운데 최근 12개월 평균 산정에 들어간 5건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 12 | 92,500,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 13 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 5건 | 98,900,000원 |
현재 최저가 79,800,000원은 최근 12개월 평균 98,900,000원의 80.7%입니다. 최신 2026.08 거래가 92,500,000원인 점과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 전체 12건 평균은 100,625,000원이지만, 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래에 두는 편이 이 사건 데이터와 더 잘 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 88,000,000원 | 77,963,600원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,370,618원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,548,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 113,918,622원 중 예상 배당은 77,963,600원이며, 미배당은 35,955,022원입니다. 그럼에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 중곡초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다. 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 평지·정방형의 아파트 건부지이며 공시지가는 878,900원/㎡입니다. 중로3류에 접하고 가축사육제한구역 및 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 거래성. 고려4차(501-504동)는 358세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 거래 범위는 83,000,000원에서 124,000,000원이고 최근 12개월 평균은 98,900,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.06.14 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 88,000,000원이 기준이며 이후 삼성카드·현대캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계 표시는 미상입니다. 현장 점유와 임대 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 최근 가격을 우선. 전체 평균 100,625,000원보다 최근 12개월 평균 98,900,000원과 최신 거래 92,500,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -2.9%를 함께 반영해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당은 35,955,022원이지만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개로 봐야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 79,783,400원이고 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 표시돼 있으므로 관련 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “가격 메리트는 있다, 확인 포인트도 분명하다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2022.06.14 근저당권이고 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 79,800,000원입니다.
가격도 최근 시장과 비교하면 우위가 있습니다. 최근 12개월 동일면적 평균 98,900,000원의 80.7%이고 최신 거래 92,500,000원보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -2.9%로 내려가고 있으며 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 결론적으로 등기상 인수 부담과 현재 가격은 긍정적이지만, 하락 추세와 실제 점유·임대관계 확인을 끝낸 뒤 가격 우위를 판단해야 하는 물건입니다.
