창원지방법원 2025타경22406. 통영시 도산면 오륜리 925-1 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 건물은 창고시설로 이용 중입니다. 토지 면적은 691.0㎡, 지목은 창고용지이고 건물은 경량철골구조 지붕용판넬지붕 단층입니다. 현재 소유자는 김경미이며, 2023.05.04. 통영수산업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 경남신용보증재단의 20,390,400원 가압류, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업의 461,633,980원 가압류, 통영수산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 박욱천과 김세일도 각각 2025.05.26., 2025.05.13. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22406 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도산면 오륜리 925-1 · 도산일주로 480 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 창고시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 지붕용판넬지붕 단층 · 샌드위치 판넬 마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 691.0㎡ · 창고용지 · 전창고 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김경미 |
| 감정가 / 최저가 | 221,467,950원 / 155,028,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 542,828,868원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지상 소재 이동 가능한 컨테이너박스 1동 매각제외 |
① 권리 흐름 — 2023.05.04. 근저당이 기준
과거 새통영농업협동조합 근저당 192,000,000원과 통영수산업협동조합 근저당 720,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.05.04. 설정된 통영수산업협동조합 근저당 252,000,000원입니다. 이후 두 건의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박욱천 | 일부 | 2025.05.26 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세일 | 일부 | 2025.05.13 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 박욱천은 2025.05.26., 김세일은 2025.05.13. 전입해 말소기준일 2023.05.04.보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 김세일은 2026.01.28. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 확인은 불가
감정가는 221,467,950원, 현재 최저매각가는 155,028,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 108,519,600원(감정가 49%), 그다음은 75,963,720원(감정가 34%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 “감정가에서 30% 떨어졌으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 창고시설이고 토지에는 계획관리지역·자연환경보전지역·자연취락지구·수산자원보호구역·접도구역 등 여러 제한이 함께 표시돼 있어, 일반적인 주거용 부동산처럼 단순한 가격비교를 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,392원 |
| 을구 5번 근저당권 · 통영수산업협동조합 | 252,000,000원 | 152,057,608원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,390,400원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 461,633,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 734,024,380원 중 예상 배당은 152,057,608원, 미배당은 581,966,772원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가오치마을회관 북동측 인근이며 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 창고시설로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 691.0㎡ 창고용지, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 53,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 접도구역 등이 표시돼 있습니다.
- 매각 제외. 지상에 소재한 이동 가능한 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 최근 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 적정성을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.05.04. 통영수산업협동조합 근저당권이 기준이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차인 명도. 박욱천·김세일 모두 대항력은 없지만 실제 점유자이므로 인도 협의와 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 창고시설의 실제 거래가격과 토지가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 수산자원보호구역·자연환경보전지역·접도구역 등 각 제한이 이용·증개축·전용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각범위. 컨테이너박스 1동이 매각에서 제외되므로 현장에서 대상물의 경계와 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 현장 확인이 핵심”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2023.05.04. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 임차인도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 현재 최저가 155,028,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 거래 시세가 없고 감정 이용상태가 창고시설이며 토지 규제도 여러 겹입니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 들어가는 사건이 아니라, 현장 이용가치와 토지 규제·환금성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 사건입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단입니다.
