광주지방법원 2024타경3457. 나주 빛가람호수공원 서측 인근의 빛가람타워 경매입니다. 주소에는 5층 501호가 표시되어 있지만, 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 명시되어 있습니다. 감정평가상 기호1은 소매점(현 공실), 기호2~4는 실내골프연습장으로 이용 중인 근린생활시설입니다. 따라서 이번 최저가를 501호 한 개 호실만의 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 경매신청채권자는 만수중앙신용협동조합입니다. 말소기준권리는 2019년 설정된 근저당권으로, 채권최고액은 10,000,000원입니다. 등기상 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 현황조사상 실내골프연습장 점유와 별도의 점포 기록이 있고, 임대차관계가 확인되지 않았다는 점이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3457 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중야2길 8, 5층 501호 (빛가람동, 빛가람타워) |
| 등기상 물건 | 집합건물 · 빛가람동 336-6 · 빛가람타워 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 감정평가상 소매점 및 근린생활시설(실내골프연습장) |
| 매각방법 | 일괄매각 · 목록3,4 경계벽 제거 및 통합 이용 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 등기상 채무자 | 유한회사빛가람 |
| 감정가 | 1,466,000,000원 |
| 최저매각가 | 336,266,000원 (6회 유찰 · 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 | 만수중앙신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 1,573,079,931원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기 발급 기준 | 2026.09.05 · 광주지방법원 나주등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유와 신탁은 별도 검토
말소기준권리는 2019.04.26 설정된 만수중앙신용협동조합 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 이후 2024.05.17 경매개시결정등기도 매각으로 소멸합니다. 2023.08.31 나주시 압류는 2024.04.03 이미 말소되었습니다.
다만 근저당 소멸과 점유자의 임대차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 등기상 소유자가 신탁회사이므로 신탁원부 제2019-192호의 내용도 확인해야 합니다. 특히 근저당권과 신탁등기가 같은 날짜에 접수된 점을 고려해 각 권리의 범위와 관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
점유·임차관계 — 실제 임차인 수와 대항력 미확정
현황조사에는 실내골프연습장, 윤순창이 501호·502호·503호·504호를 사용하는 것으로 기록되어 있습니다. 매각물건명세서에는 별도로 점포(주거)라는 기재가 있습니다. 이는 점유 관련 기록 2건이며, 두 기록이 서로 다른 임차인을 뜻하는지 또는 일부 중복되는지는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 / 조사내용 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실내골프연습장, 윤순창 현황조사 |
501호·502호·503호·504호 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 표시 없음 |
| 점포 주거 이용 기재 · 매각물건명세서 |
특정되지 않음 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 표시 없음 |
두 기록 모두 전입·사업자등록 관련 날짜, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 기록은 없으나, 실제 독립 임차인 수는 확정할 수 없습니다.
실내골프연습장 점유자는 상가임대차 관련 대항요건과 점유개시 시점의 확인이 필요합니다. 다른 점유 기록에는 주거 이용이 기재되어 있으므로 해당 공간의 실제 용도, 주민등록 여부, 계약관계도 대조해야 합니다. 임대차 유형에 따른 대항력과 우선변제 요건을 구분해 검토하는 것이 중요합니다.
② 가격 분석 — 6회 유찰, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가 1,466,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 336,266,000원입니다. 감정가 대비 비율은 22.94%입니다. 수치상 낙폭은 크지만 비교 가능한 실제 거래가격이 확인되지 않아, 현재 금액이 시장가치보다 낮다고 판정할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 모형상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 22.94% | 336,266,000원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 269,012,800원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 14.68% | 215,210,240원 | 0원* |
* 각 회차의 0원은 확인된 등기상 채권 중심의 배당모형에 반영된 금액입니다. 미확인 임차보증금, 조세 관련 부담 및 신탁관계에 따른 영향을 포함한 최종 인수액이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 향후 회차 금액은 시나리오이며 실제 매각조건은 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,507,724원 |
| 1. 근저당 · 만수중앙신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 320,758,276원 |
집행비용은 추정액입니다. 이 배당표는 근저당 채권최고액 10,000,000원과 집행비용을 반영한 단순 모형이며, 실제 배당표가 확정된 것이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 빛가람호수공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 건물, 공원, 아파트단지 등이 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 건물 지하주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 외벽 석재 마감과 강화유리창이 적용되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1은 소매점(현 공실), 기호2~4는 근린생활시설(실내골프연습장)입니다. 실제 점유기록과 각 호실을 대응시켜 확인해야 합니다.
- 토지. 공부상 토지면적 831.8㎡, 지목 대, 사다리형 평지이며 근린생활시설 부지로 이용됩니다. 해당 면적은 개별 호실의 전유·대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며, 중로2류와 접합니다. 공시지가는 1,915,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 목록3,4의 경계벽 제거 및 원상회복 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업용 집합건물은 현재 임대수익과 공실 가능성, 업종별 수요, 관리비 및 향후 매각 대상 매수층을 함께 검토해야 합니다. 반복 유찰 이력만으로 유리한 환금성을 인정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 501호 표시만 보고 단일 호실을 매수하는 것으로 판단하지 마세요. 매각목록 전체와 각 호실의 전유면적·대지권·감정가격 배분내역을 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2019-192호를 열람해 신탁계약의 권한·처분관계와 임대차 관련 내용을 검토하세요.
- 점유자 현장 확인. 실내골프연습장, 윤순창의 실제 점유 범위와 별도로 기재된 점포(주거)의 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금 및 대항력 확인. 임대차계약서, 전입·사업자등록 관련 날짜, 확정일자, 배당요구 및 보증금 내역을 조사해 실질취득비용을 산정하세요.
- 청구액·근저당 차이 대조. 경매 청구액 1,573,079,931원과 채권최고액 10,000,000원의 관계를 채권계산서·등기부·배당 관련 기록으로 확인하세요.
- 경매 진행 여부 확인. 신청취하통지서 발송 이력이 있으므로 매각기일 2026.10.29의 진행 여부 및 사건결정을 확인하세요.
- 경계벽·원상회복 점검. 목록3,4의 통합 이용 현황과 원상회복 비용, 각 호실 독립 출입 가능 여부를 확인하세요.
- 실제 시세 조사. 인근 근린생활시설의 실거래가, 임대료, 공실률, 관리비, 예상 수익률을 검토하고 입찰가 상한을 계산하세요.
- 미납 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 승계 가능성, 당해세 및 최우선변제채권 등을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부와 최신 사건진행내역을 확인한 후 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “감정가의 23% ≠ 안전한 급매”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 6회 유찰과 최저가 336,266,000원입니다. 감정가 1,466,000,000원에 비하면 매우 낮은 수준으로 보이지만, 그 숫자가 곧바로 투자 기회를 의미하지는 않습니다.
말소기준인 만수중앙신용협동조합 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 신탁 소유권, 실제 임차인 수와 대항력 미확정, 보증금 미상, 일괄매각 및 경계벽 제거라는 과제가 남아 있습니다. 여기에 경매 청구액과 근저당 채권최고액 사이의 큰 차이까지 있어 단순 배당표를 최종 결론으로 사용하기 어렵습니다.
특히 보증금을 인수하는 구조로 확인된다면, 최저가가 더 내려가더라도 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 입찰 보류·추가 검증 우선입니다. 신탁원부와 임대차보증금, 정확한 일괄매각 범위, 경매 진행상태 및 채권관계를 확인하고 실질취득비용을 계산한 뒤에야 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 무엇을 취득하는지 확인하는 데 있습니다.
