광주지방법원 2024타경3457. 전라남도 나주시 빛가람동 336-6 빛가람타워 관련 물건으로, 감정평가상 소매점 및 근린생활시설로 이용됩니다. 감정가는 1,466,000,000원인데 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 420,332,000원입니다. 등기상 소유자는 수탁자 주식회사무궁화신탁이고, 말소기준권리는 2019.04.26 설정된 만수중앙신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 2023년 나주시 압류는 이미 말소됐고, 2024.05.17 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유관계가 문제입니다. 실내골프연습장, 윤순창이 501호·502호·503호·504호를 사용 중인 것으로 조사됐고, 별도로 점포의 주거 이용 내역도 있습니다. 두 내역 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3457 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 중야2길 8, 5층 501호 (빛가람동, 빛가람타워) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점(현 공실) · 근린생활시설(실내골프연습장) |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,466,000,000원 / 420,332,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 신청채권액 | 1,573,079,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 831.8㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역 · 혁신도시개발예정지구 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 미확정
② 점유·임차관계 — 대항력 판정 보류
| 점유자 | 점유 부분 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실내골프연습장, 윤순창 | 501호, 502호, 503호, 504호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
두 점유 내역 모두 보증금과 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 어느 쪽도 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 반대로 대항력 없음으로 배제할 수도 없습니다. 특히 보증금이 존재하고 말소기준권리보다 앞선 대항요건이 확인된다면 배당 후 미회수분이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 매각물건명세서와 점유관계 원본 확인이 핵심입니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 ‘싼 가격’의 증거가 아니라 시장 경고
현재 최저매각가는 420,332,000원으로 감정가 1,466,000,000원의 29% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 336,265,600원, 그 다음은 269,012,480원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 5회 유찰과 큰 할인율 자체를 가격 메리트로 가점해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 등기채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 420,332,000원 | 29% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 336,265,600원 | 23% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 269,012,480원 | 18% | 0원 |
등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원 기준 배당 시뮬레이션의 미배당액은 각 회차 0원입니다. 다만 신청채권액은 1,573,079,931원이고 각 시나리오에서 신청채권자는 전액 만족으로 표시되지 않습니다. 또한 점유자의 보증금·대항력은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,603,320원 |
| 1. 근저당 · 만수중앙신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 403,728,680원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 잔여액과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 ‘빛가람호수공원’ 서측 인근이며, 주위는 상업용건물·공원·아파트단지가 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물 지하주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 소매점은 현 공실이며, 나머지는 근린생활시설인 실내골프연습장으로 이용 중입니다.
- 토지. 사다리형 평지로 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,915,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·소방설비가 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입·사업자등록 확인. 실내골프연습장, 윤순창 및 주거 이용 점포의 점유 개시 시점과 대항요건을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 점유 내역 모두 보증금이 미상입니다. 인수금 판단 전 반드시 계약관계와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 일괄매각 범위, 목록3·4의 경계벽 제거 상태와 원상회복 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 신탁관계 확인. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며 신탁원부 제2019-192호가 존재합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰·감정가 29%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 상업용 부동산의 실제 임대료·공실·거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔지만, 아직 숫자만 보고 들어갈 물건은 아니다”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 정리되는 편입니다. 하지만 실제 낙찰자의 핵심 리스크는 등기가 아니라 점유관계에 있습니다. 실내골프연습장 점유와 주거 이용 점포 모두 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수금이 확정되지 않았습니다.
감정가 1,466,000,000원에서 5회 유찰돼 420,332,000원까지 내려온 가격은 눈에 띄지만, 비교 실거래 자료가 없는 상태에서는 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 반복 유찰된 상업용 부동산이라는 환금성 신호까지 함께 보면 결론은 분명합니다. 등기는 비교적 단순하지만, 점유 확인 전에는 권리 안전형으로 분류할 수 없고 가격 역시 검증이 필요한 물건입니다.
