창원지방법원 2026타경10015. 거제시 동부면 구천리 286의 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 토지는 지목 ‘대’ 680㎡입니다. 현재 소유자는 김규대이며, 2025.04.30. 설정된 거제해금강농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 2026.01.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
등기 자체보다 확인이 필요한 부분은 점유와 현황입니다. 김규상은 2025.07.07. 전입했는데 말소기준일인 2025.04.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 자료에는 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검해야 한다는 경고가 있습니다. 또 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 공부상 일부 건물은 현황에서 소재불명으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 구천리 286 · 경상남도 거제시 구천4길 39-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 680㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김규대 (2016.06.07. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 179,757,100원 / 125,830,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제해금강농업협동조합 / 105,044,663원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후 권리는 소멸
1998년과 2012년에 설정됐던 거제수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권 중 말소기준은 2025.04.30. 설정된 거제해금강농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규상 | 2025.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 점유자로 확인되는 사람은 김규상 1명입니다. 전입신고일 2025.07.07.은 말소기준일 2025.04.30.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료에서 낙찰자에게 보증금을 승계시키는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,561,620원 |
| 2. 근저당 · 거제해금강농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,268,380원 |
현재 회차에서는 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 3,268,380원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김규상의 보증금도 확인되지 않았습니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 현황 — 일괄매각과 소재불명 확인
- 이용. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 목조 스레이트지붕 단층, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감 등이며 샷시창호입니다.
- 토지. 면적 680㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 105,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 토지와 함께 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 소재불명. 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 시멘트 블록조 스레이트지붕 단층 31.04㎡는 현황상 소재불명입니다.
- 별도 건물 표시. 토지 지상에 일반건축물대장상 본건 외 단독주택인 목조 아연지붕 단층 24.47㎡가 있으나 이 역시 현황상 소재불명입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재 구천마을회관 북동측 인근입니다.
- 주위환경. 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 김규상 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 매각대상 범위 대조. 토지와 제시외 건물이 일괄매각되므로 감정서의 제시외 건물 표시와 현장 위치를 맞춰 보세요.
- 소재불명 건물 확인. 공부에 남아 있으나 현황상 소재불명으로 적힌 31.04㎡ 및 24.47㎡ 건물의 존재 여부와 처리 관계를 확인하세요.
- 도로·토지 조건 확인. 토지 680㎡의 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 실제 진입 조건을 현장에서 점검하세요.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 최종 배당과 인도관계는 원문 서류를 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현황 확인이 더 중요하다
권리의 큰 줄기는 비교적 분명합니다. 2025.04.30. 거제해금강농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 김규상은 그 뒤인 2025.07.07. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 125,830,000원 가정에서 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 김규상의 보증금이 확인되지 않았고, 관계인 또는 가장임차인 가능성 점검이 필요하다는 경고가 있으며, 제시외 건물 일괄매각과 공부상 건물의 현황 소재불명 사항도 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “등기상 승계 부담은 낮지만, 점유·건물 현황 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
