광주지방법원 2025타경560. 목포시 대성동 ‘목포대성엘에이치천년나무’ 108동 8층 802호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 23층 건물 중 8층이고, 동일 단지 실거래 비교 면적은 84.97㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가 245,000,000원의 70%인 171,500,000원입니다.
권리분석의 중심은 2022.10.05 나비골농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그보다 앞선 농협은행·김경하 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 한국캐피탈·김경하·최미래·김영훈 근저당과 다수 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한국무역보험공사의 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경560 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대성동 222 목포대성엘에이치천년나무아파트 108동 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 23층 중 8층 |
| 소유자 | 김승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 171,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나비골농업협동조합 / 181,833,427원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.05 을구 4번 근저당권 · 나비골농업협동조합 · 채권최고액 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 실제 임차인은 0명으로 확인되며 임차보증금 승계 문제도 없습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 실질취득액은 최저매각가 171,500,000원에 인수액 0원을 더한 171,500,000원입니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득 171,500,000원’을 기준으로 본다
목포대성엘에이치천년나무 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균 249,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 249,000,000원이고, 표본 최저는 238,000,000원, 최고는 260,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이번 물건의 실질취득액은 171,500,000원이고, 이는 최근 12개월 평균의 68.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 5 | 249,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 1 | 238,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 19 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 259,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 8 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 243,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 24 | 248,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 249,416,666원 |
같은 8층 거래도 2026.03에 259,000,000원과 248,000,000원이 확인됩니다. 대상 물건 역시 8층이지만, 개별 호수의 상태·향 등은 별도 확인이 필요합니다. 다만 제공된 가격 데이터만 놓고 보면 실질취득 171,500,000원은 최근 거래 범위 238,000,000원~260,000,000원보다 낮습니다. 전체 평균뿐 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로도 가격 차이가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,201,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 나비골농업협동조합 | 192,000,000원 | 168,299,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 한국캐피탈주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 김경하 | 26,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 166,838,365원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 전남신용보증재단 | 46,640,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 9,992,594원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 18,557,615원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 최미래 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 18,281,514원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 한국무역보험공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 김영훈 | 48,700,000원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 300,542,852원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,028,552,940원 중 168,299,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 860,253,940원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 3,201,000원으로 산정돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 84,034,999원 | 82,122,369원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 181,833,427원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 예상배당액은 168,299,000원으로 청구액 전액에는 미치지 못합니다. 2회·3회 유찰 시에는 배당액이 각각 117,569,299원, 82,122,369원으로 줄어듭니다. 다만 어느 시나리오에서도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대성초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 8층 802호이며 외벽은 미장석·세멘몰탈위페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보시설, 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측 왕복 4차선, 북동측·남동측 왕복 2~3차선 포장도로에 접하고 단지 내 포장도로도 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형 아파트 부지이며 공시지가는 460,900원/㎡입니다.
- 단지 규모. 목포대성엘에이치천년나무는 1,391세대, 사용승인일은 2015.12.22입니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건이 확인되며 238,000,000원~260,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.10.05 을구 4번 나비골농업협동조합 근저당권이 기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 후순위 가처분 확인. 을구 8-2 한국무역보험공사의 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있으므로 매각물건명세서의 인수 여부 기재를 함께 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 과정의 점유자를 현황조사서와 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 249,416,666원, 최신 거래 249,000,000원, 최근 거래 범위 238,000,000원~260,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 별도로 정하세요.
- 동일 8층 거래 참고. 2026.03 동일 면적 8층 거래가 259,000,000원과 248,000,000원으로 확인되지만 호수별 상태·향 차이는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·조세 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 법원 서류와 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 경쟁이 핵심인 사건
이 사건은 권리관계가 복잡해 보이지만 매수인 관점에서는 정리가 명확합니다. 말소기준은 2022.10.05 나비골농업협동조합 근저당권이고, 이후 다수의 근저당·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 0명이고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격에서는 현재 회차가 의미가 있습니다. 인수액을 더한 실질취득액은 171,500,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 249,416,666원의 68.8%입니다. 최신 거래 249,000,000원과 최근 12개월 최저 거래 238,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 데이터만 기준으로 보면 권리상 인수 부담이 없고 최근 실거래 대비 가격 격차도 확보된 유형입니다. 다만 최종 응찰 전에는 후순위 가처분의 매각물건명세서 기재, 실제 점유, 체납 관리비·조세 등을 원본으로 확인해야 합니다.
