광주지방법원 2024타경3921. 광주광역시 동구 산수동 라도스하임 1층 116호 관련 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기상 집합건물이고 감정평가서에는 철근콘크리트구조 15층 주상복합 건물의 1층 사무실로 기재되어 있습니다. 더욱 중요한 것은 건물 전체나 해당 호실의 완전한 소유권이 아닌, 주식회사부광그린기업의 공유지분을 대상으로 하는 경매라는 점입니다.
현재 등기상 공유자는 주식회사부광그린기업과 주식회사창운으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2023년 4월 27일 설정된 주식회사지디인터내셔날의 근저당권으로, 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이후 부광그린기업 지분에 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 등기에는 말소기준보다 앞선 2020년 2월 19일 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 이 압류는 부광그린기업이 아니라 당시 박가인이 보유하던 별도 공유지분에 설정된 권리입니다. 따라서 선순위라는 사실만으로 이번 매각지분에 그대로 인수된다고 단정할 수는 없지만, 매각대상 지분과 잔존 압류의 관계를 반드시 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3921 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 필문대로192번길 21, 1층 116호 (산수동, 라도스하임) |
| 등기상 물건 | 집합건물 · 라도스하임 116호 |
| 사건상 용도 | 대지 |
| 현황 이용 | 15층 주상복합 건물 내 1층 사무실 |
| 매각 형태 | 공유지분 매각 · 특별매각조건 있음 |
| 공유자 | 주식회사부광그린기업(2분의 1), 주식회사창운(2분의 1) |
| 감정가 | 194,500,000원 |
| 최저매각가 | 9,357,000원 (13회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 주식회사지디인터내셔날 |
| 청구금액 | 177,869,254원 |
| 점유관계 | 주식회사 한화 · 116호 · 월차임 600,000원 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수권 행사 1회 제한 |
| 토지 관련 사항 | 대지권의 목적인 토지에 별도 등기 존재 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류와 공유지분 구별
권리의 출발점은 2023.04.27 주식회사지디인터내셔날 근저당권입니다. 이 근저당권은 주식회사부광그린기업 지분 전부에 설정되어 있으며 채권최고액 180,000,000원으로 말소기준권리입니다.
부광그린기업 지분에 대한 동양스티로폴공업주식회사의 60,925,710원 가압류와 이후 국민건강보험공단·광주광역시 동구의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 종전 주식회사벽산의 근저당권 2건도 이미 말소되었습니다.
② 점유·임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
현황조사에서 주식회사 한화가 116호의 점유 관계자로 확인됩니다. 월차임은 600,000원이지만, 보증금과 전입 관련 날짜, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한화 | 116호 | 미상 | 600,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
특히 해당 호실은 사무실로 이용 중이므로 법인 점유자의 실제 계약 내용, 사업자등록과 점유 개시 시점 등 적용되는 임대차 보호요건을 확인해야 합니다. 보증금이 미상이라는 사실은 보증금이 없다는 뜻이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 시세 메리트는 다르다
라도스하임의 최근 실거래 참고자료는 12건 평균 260,541,666원, 최근 12개월 11건 평균 260,136,363원입니다. 최신 거래는 2026.03, 269,000,000원이며, 최근 구간의 가격 추세는 -1.8%입니다.
그러나 여기에는 결정적인 비교상 문제가 있습니다. 분석 대상 면적은 76.3136㎡로 표시된 반면, 실거래 표본은 84.69~84.96㎡로 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 대상은 지분매각이고 현황은 1층 사무실인데, 실거래는 다른 면적의 공동주택 거래입니다. 따라서 이 가격을 본건 지분의 시세로 적용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 9 | 257,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 13 | 268,500,000원 |
| 2025.02 | 84.69㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비동일 면적 | 11건 | 260,136,363원 |
④ 예상배당표 (매각가 9,357,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 568,426원 |
| 1. 근저당 · 주식회사지디인터내셔날 | 180,000,000원 | 8,788,574원 |
| 2. 가압류 · 동양스티로폴공업주식회사 | 60,925,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 240,925,710원 | 8,788,574원 |
| 채권자 미배당 | — | 232,137,136원 |
집행비용은 매각가의 약 6.1% 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 추정이며, 실제 확정채권액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당금액은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락보다 인수 위험이 중요
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 13회 유찰 (4.81%) | 9,357,000원 | 8,788,574원 | 232,137,136원 |
| 14회 유찰 (3.85%) | 7,485,600원 | 6,950,859원 | 233,974,851원 |
| 15회 유찰 (3.08%) | 5,988,480원 | 5,480,687원 | 235,445,023원 |
유찰이 계속되면 최저매각가는 낮아집니다. 하지만 예상배당표에서는 어느 회차에서도 근저당권 채권이 전액 충족되지 않으며, 후순위 채권의 미배당도 커집니다. 이는 낙찰자의 채무인수를 의미하지 않지만, 채권 회수 가능성이 매우 낮은 상태임을 보여줍니다.
더 중요한 점은 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수 여부와 지분 취득에 따른 법적 제약은 저절로 해소되지 않는다는 것입니다. 확정된 실질취득비용과 실현 가능한 사용·처분가치를 먼저 파악해야 합니다.
⑥ 특별매각조건 — 공유자 우선매수권과 별도 토지등기
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시립 산수도서관 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·점포가 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 주상복합 건물의 1층 116호입니다. 외벽은 적벽돌 노출 쌓기 및 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 호별 경계는 스텐레스 창호 강화유리입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로 주상복합 아파트 용지이며, 중로·소로에 접합니다. 토지 면적은 3,407.0㎡, 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다. 이는 개별 매각지분의 면적이나 가격을 뜻하지 않습니다.
- 용도지역. 준주거지역으로, 전통상업보존구역 관련 제한이 표시됩니다.
- 환금성. 라도스하임은 111세대, 2017.10.26 준공 건물입니다. 다만 본건은 주거용 일반 거래와 달리 공유지분·사무실 이용·점유 문제가 있어 거래 사례만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 경매 특성. 단지 평균 10.9회 유찰, 매각률 5.88%, 본건 13회 유찰이라는 수치는 유동성과 권리관계에 대한 보수적 검토가 필요함을 보여줍니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 주식회사부광그린기업의 2분의 1 공유지분 중 실제 매각되는 범위와 해당 전유부분·대지권의 관계를 법원 공고 및 등기 원본으로 확인하세요.
- 선순위 압류 확인. 2020.02.19 국민건강보험공단 압류가 비매각 공유지분에 남는 것인지, 낙찰자의 권리 행사에 어떤 제한을 주는지 확인하세요.
- 임대차 계약 확인. 주식회사 한화의 보증금·임대차 개시일·사업자등록·점유상태·확정일자·배당요구 여부를 확인한 후 대항력 및 인수액을 산정하세요.
- 우선매수권 확인. 공유자의 행사 가능 여부와 1회 제한 조건, 입찰 및 매각허가 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 토지 별도 등기 확인. 토지등기부와 집합건물 등기부를 함께 검토하고 대지권 취득에 법적 제한이 없는지 확인하세요.
- 세금·공과금 확인. 체납 국세·지방세·건강보험 관련 압류와 당해세 여부, 관리비 체납 등을 확인하세요.
- 가격 비교 재검토. 다른 면적의 주거용 실거래 평균이 아니라 1층 사무실 이용 호실의 공유지분 가치와 실제 처분 가능성을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부와 특별매각조건을 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “935만원이라는 가격보다 무엇을 취득하는지가 중요하다”
이 사건에서 가장 위험한 판단은 감정가 194,500,000원인 물건을 9,357,000원에 살 수 있으니 매우 저렴하다고 결론 내리는 것입니다.
매각 대상은 일반적인 주거용 아파트 전체가 아니라 라도스하임 116호에 관련된 공유지분입니다. 점유자인 주식회사 한화의 보증금 및 대항력은 미상이고, 등기에는 선순위 압류와 토지 별도 등기가 존재합니다. 다른 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 있습니다.
참고 실거래 평균 260,136,363원은 대상과 면적·용도가 일치하지 않아 이 경매물건의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다. 최근 거래가격의 추세도 -1.8%로 하락하고 있습니다. 따라서 현재 최저가를 기준으로 높은 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 추가 확인입니다. 임차보증금, 선순위 압류의 실제 효력, 공유지분의 이용·처분 가능성, 별도 토지등기와 우선매수권을 해결한 뒤에야 실질취득비용과 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 13회 유찰은 기회일 수도 있지만, 권리와 환금성 위험을 경고하는 신호일 수도 있습니다.
