광주지방법원 2024타경3921. 라도스하임 1층 116호로, 사건의 용도 표기는 대지이고 감정평가상 현재 이용상태는 사무실입니다. 소유관계는 주식회사부광그린기업과 주식회사창운이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매는 매각물건명세서 비고에 지분매각으로 명시되어 있고, 특별매각조건으로 공유자 우선매수권을 1회로 제한한다고 되어 있습니다.
겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 194,500,000원에서 현재 최저가 11,695,616원까지 내려온 낙폭입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 12회 유찰됐고, 선순위 압류의 존속 표시와 보증금 미상의 점유자가 동시에 남아 있어 실제 취득 부담을 최저가 하나로 확정할 수 없기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3921 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 필문대로192번길 21, 1층 116호 (산수동, 라도스하임) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 주상복합 집합건물 내 1층 116호 |
| 소유자 | 주식회사부광그린기업 2분의 1 · 주식회사창운 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 194,500,000원 / 11,695,616원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 지디인터내셔날 / 177,869,254원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자 우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 압류를 먼저 확인
말소기준은 2023.04.27. 설정된 주식회사 지디인터내셔날 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 동양스티로폴공업주식회사의 가압류 60,925,710원, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 동구 압류는 매각으로 소멸 표시입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·승계 모두 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입신고 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한화 | 116호 | 미상 | 600,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 한화가 116호를 점유하고 월세 600,000원을 지급하는 것으로 조사됐지만, 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 미상이므로 미배당 보증금 승계액 역시 지금 단계에서 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 4.5% 숫자를 그대로 ‘싸다’고 해석하면 안 된다
라도스하임의 최근 거래는 총 12건이며 전체 평균은 260,541,666원입니다. 최근 12개월 평균은 11건 기준 260,136,363원, 최신 거래는 2026.03. 269,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.8%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 9 | 257,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 13 | 268,500,000원 |
| 2025.02 | 84.69㎡ | 9 | 265,000,000원 |
현재 최저가 11,695,616원은 최근 12개월 평균과 비교하면 4.5% 수준으로 계산됩니다. 하지만 이 비율을 근거로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 대상 면적은 76.3136㎡인 반면 실거래 표본은 84.69㎡~84.96㎡이고, 면적이 일치하지 않습니다. 또한 본 호실은 감정평가상 사무실 이용입니다. 따라서 위 거래가는 참고자료일 뿐, 현재 지분의 적정가격을 직접 증명하는 비교사례로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,695,616원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.2% 추정) | — | 610,521원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사 지디인터내셔날 | 180,000,000원 | 11,085,095원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 동양스티로폴공업주식회사 | 60,925,710원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 240,925,710원 중 예상 배당은 11,085,095원이고, 미배당은 229,840,615원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 · 감정가 6% | 11,695,616원 | 11,085,095원 | 229,840,615원 |
| 13회 유찰 시 · 감정가 5% | 9,356,492원 | 8,788,075원 | 232,137,635원 |
| 14회 유찰 시 · 감정가 4% | 7,485,193원 | 6,950,460원 | 233,975,250원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시립 산수도서관 남측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·점포 등이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근성 및 대중교통 등 도로교통 사정이 양호합니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 15층 주상복합 집합건물 내 1층 116호이며 현재 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지이며 주상복합 아파트 용지로 이용되고, 중로 및 소로에 접해 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 도로·소로1류·소로3류에 접하고 전통상업보존구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있습니다.
- 단지. 라도스하임은 111세대이며 사용승인일은 2017.10.26입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 공유물 전체를 취득하는 구조가 아니므로 매각 대상 지분과 매각 후 공유관계를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 선순위 압류 범위 확인. 2020.02.19. 국민건강보험공단 압류가 말소기준 이전 권리로 남아 있습니다. 해당 압류가 실제 매각지분에 미치는 범위를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 주식회사 한화 보증금 확인. 월세 600,000원 외 보증금·전입신고일·확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 확인하기 전에는 인수 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 특별매각조건상 공유자 우선매수권은 1회로 제한되어 있습니다. 일반 입찰자는 이 절차 변수를 반영해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있으므로 토지 등기 내용을 별도로 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 실거래 표본은 84.69㎡~84.96㎡, 대상은 76.3136㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최저가가 최근 평균의 4.5%라는 수치만으로 저가매수라고 결론 내리면 안 됩니다.
- 12회 유찰 원인 점검. 현재까지 12회 유찰됐고 라도스하임 경매물건 평균 유찰 횟수도 10.0회입니다. 가격 외 권리·지분·점유·환금성 변수를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “6.01%”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 감정가 194,500,000원에서 최저가 11,695,616원까지 내려왔다는 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 지분매각, 말소기준 이전 압류 존속 표시, 보증금·대항력 미상의 점유자, 대지권 목적 토지의 별도등기, 그리고 12회 유찰이 동시에 존재합니다.
실거래도 최근 12개월 평균 260,136,363원, 최신 269,000,000원이지만 대상 면적 76.3136㎡와 거래 표본 84.69㎡~84.96㎡가 맞지 않아 직접적인 가격 기준으로 쓰기 어렵고, 최근 추세도 -1.8%입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “확정되지 않은 권리와 점유 부담을 먼저 해소해야 가격을 평가할 수 있는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
