광주지방법원 2025타경568. 대상은 무안군 삼향읍 남악리 2177의 제2층 제202호를 포함해 하나의 점포 및 직원휴게실로 이용 중인 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설 ‘영산강오리탕’과 직원휴게실입니다. 감정가 760,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 532,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.05.24 무안새마을금고 근저당권 309,600,000원이며 이후 광주중부신용협동조합 근저당, 박성율 근저당, 전남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 중심은 등기부 후순위 권리보다 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김치호가 202호 임차인으로 기재되어 있고 전입일은 2013.04.11로 말소기준권리인 2013.05.24보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정하기 어렵고, 미배당 보증금이 존재하는 경우 매수인 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인

등기부상 기준은 명확합니다. 2013.05.24 설정된 무안새마을금고 근저당권 309,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 존속하는 광주중부신용협동조합 근저당 50,000,000원, 박성율 근저당 120,000,000원, 전남신용보증재단 가압류 25,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차관계 — 김치호의 지위가 핵심 변수

특히 김치호는 임차인으로 기재된 동시에 등기부상 현재 소유자이자 말소기준 근저당의 채무자입니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 따라서 전입일만으로 정상적인 대항력 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 동일인이라는 이유만으로 보증금과 인수 가능성을 0원으로 처리해서도 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인과 ‘싸다’는 다른 말

현재 최저매각가는 532,000,000원으로 감정가 760,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 이 70%가 실제 시장가격 대비 저렴한 수준인지는 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수 여부도 미상이라 최저가 할인율만 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없는 사건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 532,000,000원 가정)

현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용 7,720,000원과 채권자 배당 504,600,000원을 반영한 뒤 소유자 교부액이 19,680,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김치호의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인 관련 배당과 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도청 남측 인근에 위치하며 근린생활시설·업무시설·아파트단지가 소재하는 상업지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다.
• 이용상태. 근린생활시설 상호명 영산강오리탕 및 직원휴게실로 이용 중이며, 일괄매각목록1,2가 하나의 점포 및 직원휴게실로 이용됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물의 제2층 제202호 외 1개호로, 위생·급배수·소방·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 본건 동측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지. 중심상업지역·도시지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김치호 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 점유근거와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 김치호와 등기부상 소유자·채무자 김치호가 동일하게 기재돼 있으므로 가장임차인 또는 관계인 여부를 원본 자료로 검증해야 합니다.
• 인수액 확정 전 가격판단 금지. 대항력이 인정되는 미배당 보증금이 있다면 실질취득액은 낙찰가보다 높아집니다.
• 시세 별도 검증. 감정가 760,000,000원과 현재 최저가 532,000,000원의 차이만으로 저가매수라고 단정하지 말고 실제 근린시설 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
• 일괄 이용상태 확인. 일괄매각목록1,2가 하나의 점포 및 직원휴게실로 사용 중인 만큼 현장 경계와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 임차인”

이 물건은 감정가 760,000,000원에서 한 차례 유찰돼 532,000,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2013.05.24 무안새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 비교적 읽기 쉬운 구조입니다. 하지만 202호에 기재된 김치호의 전입일은 그보다 앞선 2013.04.11이고, 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다.

더구나 같은 김치호가 소유자이자 채무자로도 등재돼 있어 정상 임차인인지 관계인인지부터 검증해야 합니다. 이 관계가 확인되기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 비교자료 역시 없어 감정가의 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격이 아니라 임대차 실체와 보증금 확인입니다.