광주지방법원 2024타경57859. 전남 여수시 소라면 사곡리 궁항마을 북동측 인근에 위치한 숙박시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 주요 건물은 복층구조 숙박시설 4개 호와 창고이며, 캐노피 등 제시외 건물도 포함됩니다. 외형상 숙박시설로 활용할 수 있을 것처럼 보이지만, 매각물건명세서에는 목록1 건물이 건축법상 사용승인을 받지 못했고 일반건축물대장에도 등재되지 않았다고 명시되어 있습니다.
소유자는 권미현·김정아의 공유 구조입니다. 권미현과 김정아가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 현재 사건의 강제경매개시결정은 등기상 권미현 지분에 대해 이루어졌습니다. 별도로 순천광양축산업협동조합의 임의경매개시결정도 존재합니다. 따라서 매각물건명세서의 일괄매각 범위와 실제 이전되는 소유권 범위를 반드시 대조해야 합니다. 일괄매각이라는 표시만으로 공유지분 문제가 모두 해소된다고 단정해서는 안 됩니다.
최저가가 감정가의 절반 이하로 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 이 물건은 일반적인 주택과 달리 사용승인, 공사 완성, 농지 취득자격, 토지 접근, 숙박시설 운영 가능성이 실제 가치에 큰 영향을 미칩니다. 확인된 실거래가격을 기준으로 한 저가 매수 판단도 성립하지 않으므로, 감정가 대비 할인율은 투자수익이나 안전마진과 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경57859 (강제경매개시결정 등기) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 궁항길 115-4 |
| 등기 대상 | 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461 소재 건물 |
| 물건종류 / 이용상태 | 숙박시설·창고·토지 및 제시외 건물 포함 일괄매각 복층구조 숙박시설 4개 호, 창고, 캐노피 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물, 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고, 목조 강판지붕 단층 구조물 등 |
| 건물 상태 | 사용승인 미필 · 일반건축물대장 미등재 · 인테리어 및 설비공사 중단 |
| 소유자 | 권미현(2분의 1), 김정아(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 1,145,208,100원 / 561,152,000원 |
| 매각회차 | 9회 유찰 · 감정가의 약 49% |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청채권자 | 이병오 · 청구금액 324,560,274원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.25 순천광양축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 농지취득자격증명 | 목록2·3·4·5 제출 필요 |
| 매각 특기사항 | 일괄매각 · 사용승인 미필 건물 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 취득위험은 다르다
말소기준권리는 2024.07.25 설정된 순천광양축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며 채무자는 권미현입니다. 그 이후의 권미현 지분 강제경매개시결정, 여수시 압류, 순천광양축산업협동조합의 별도 임의경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
다만 2023.09.01에도 순천광양축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었던 이력이 있습니다. 해당 절차는 취하를 원인으로 2024.02.15 말소되었으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 임차인은 없지만 점유관계는 미상
확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 소유자 단독점유나 임차인 부재가 최종 확인된 상황으로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 확인 사항 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 신고·확인된 임차인 없음 |
| 점유 및 임대관계 | 임대관계 미상 | 현장 확인 필요 |
| 대항력 | 전입·사업자등록·점유일자 등 미확인 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제 | 보증금·확정일자 확인 불가 | 우선변제권 판단 보류 |
| 매수인 승계 | 확정된 승계 보증금 없음 | 모형상 0원 · 실제 인수위험 별도 확인 |
특히 이 물건은 숙박시설 용도로 평가되어 있으므로 현장 점유가 단순한 객실 이용인지, 임대차인지, 시설 운영과 관련된 점유인지 구분할 필요가 있습니다. 점유자가 발견되더라도 보증금과 점유 사실만으로 대항력을 단정할 수 없으며, 대항요건의 성립시점과 권리관계를 별도로 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인보다 중요한 것은 취득 후 활용 가능성
현재 최저매각가는 561,152,000원으로, 감정가 1,145,208,100원의 약 49%입니다. 9회 유찰된 상황에서 추가 유찰을 가정하면 최저매각가가 더 내려가는 시나리오도 제시됩니다.
그러나 숙박시설·토지 복합 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 끝낼 수 없습니다. 사용승인 취득 가능성, 공사 재개 비용, 농지 관련 제한, 진입권 확보와 실제 숙박시설 운영 가능성이 경제적 가치를 크게 바꿀 수 있기 때문입니다. 이 물건을 인근 정상적인 사용승인 완료 숙박시설과 같은 수준으로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰(49%) | 561,152,000원 | 575,980,068원 | 0원 |
| 10회 유찰 가정(39%) | 448,921,600원 | 687,088,164원 | 0원 |
| 11회 유찰 가정(31%) | 359,137,280원 | 775,811,190원 | 0원 |
10회·11회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 다음 매각조건과 최저매각가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 채권 미배당은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액과 구별됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 561,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,011,520원 |
| 1. 근저당 · 순천광양축산업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 이병오 | 324,560,274원 | 73,140,480원 |
| 3. 별도 임의경매 · 순천광양축산업협동조합 | 324,560,274원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 561,152,000원 |
현재 최저매각가 기준으로 추정 집행비용 8,011,520원을 먼저 제외하고, 근저당권에 480,000,000원, 이병오 관련 채권에 73,140,480원을 배당하는 모형입니다. 별도 임의경매 관련 배당액과 소유자 교부액은 각각 0원으로 산정됩니다.
모형상 전체 채권액은 1,129,120,548원, 채권자 예상배당 합계는 553,140,480원, 채권 미배당 합계는 575,980,068원입니다. 다만 별도 경매절차의 채권액과 실제 채권 중복 여부, 여수시 압류 관련 조세채권의 우선순위 등은 배당표 원본으로 확인해야 합니다. 근저당 배당도 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.
⑤ 건물·토지 분석 — 사용승인과 농지취득이 핵심
- 입지. 여수시 소라면 사곡리 궁항마을 북동측 인근입니다. 해안 노변을 따라 숙박시설, 농촌마을, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역입니다. 숙박시설의 주변 환경은 확인되지만, 실제 영업 경쟁력은 별도 검토가 필요합니다.
- 건물 용도. 철근콘크리트구조 2층 숙박시설은 복층구조 4개 호로 평가되어 있습니다. 창고와 캐노피 등 부속 구조물도 있으며, 위생·급배수설비와 호별 풀장이 기재되어 있습니다.
- 사용승인. 매각물건명세서상 목록1 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못했고 일반건축물대장에 등재되지 않았습니다. 등기사항전부증명서와 건축물대장상의 상태를 구별해 확인하고, 실제 사용승인 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 공사 상태. 인테리어 및 설비공사 등이 중단된 상태입니다. 기존 시공 상태, 설비 작동, 누수·하자, 마감공사와 사용승인에 필요한 추가 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 농지취득. 매각물건명세서상 목록2·3·4·5는 농지취득자격증명 제출 대상입니다. 매수희망자는 관할 행정기관을 통해 증명서 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지 참고사항. 확인되는 토지 정보는 지목 '전', 면적 711.0㎡, 공시지가 32,200원/㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 맹지로 표시되어 있습니다. 이 면적을 일괄매각 전체 토지면적으로 간주해서는 안 됩니다.
- 교통·진입. 감정평가에서는 차량 접근 가능, 교통상황 보통으로 판단합니다. 그러나 토지 정보에는 맹지로 표시되어 있어 현황상 진입 가능 여부와 법률상 통행권 확보 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 특화경관지구, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지별로 허용 용도, 개발행위 및 건축 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 실제 현황과 평가목록을 대조하여 소유권, 건축법상 상태, 철거 또는 보완 필요성을 검토해야 합니다.
- 환금성. 미완성 숙박시설과 농지의 일괄매각은 일반적인 완성 주거용 부동산보다 활용계획에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 9회 유찰 이력도 있으므로 재매각 가능가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록2·3·4·5 각각에 대해 취득자격증명 발급 가능 여부와 제출요건을 소관 행정기관에 먼저 확인하세요. 보증금 몰수 위험과 직접 연결되는 최우선 사항입니다.
- 사용승인 가능 여부. 목록1 건물의 건축허가, 설계도서, 실제 시공상태, 위법·미시공 사항 및 사용승인 가능성을 관할 건축부서에 확인하세요.
- 잔여 공사비 확인. 인테리어와 설비공사 중단 상태를 실사하고, 준공에 필요한 공사 범위와 예상 비용을 별도로 산정하세요.
- 매각 대상 및 공유지분 확인. 권미현·김정아의 공유지분, 권미현 지분에 대한 강제경매, 별도 임의경매 및 목록1~5 일괄매각 관계를 최신 매각목록과 등기로 대조하세요.
- 토지별 진입권 확인. 토지 정보상 맹지 표시와 감정평가상 차량 접근 가능이라는 현황을 함께 검토하고, 법률상 통행권·도로 연결 가능성을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 숙박시설과 부속건물에 실제 점유자·임차인·운영자가 있는지 확인하고, 계약·보증금·대항요건·명도 문제를 점검하세요.
- 조세채권 및 배당 검증. 여수시 압류 관련 체납액과 법정기일, 순천광양축산업협동조합의 실제 피담보채권, 별도 경매채권의 중복 여부 등을 검토하세요.
- 제시외 건물 현황. 제시외 구조물의 실제 위치와 설치 상태, 법적 적합성, 보완·철거 필요성을 확인하세요.
- 실질 취득원가 산정. 낙찰가 외에 취득 관련 세금, 공사비, 사용승인 관련 비용, 관리·유지비 및 기타 필요 비용을 포함해 판단하세요.
- 매각서류 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록과 법원 공고를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “감정가 49%”보다 중요한 것은 정상적으로 취득하고 활용할 수 있는가
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인 물건입니다. 감정가 1,145,208,100원에 대한 최저가가 561,152,000원, 9회 유찰로 감정가의 약 49%까지 내려왔기 때문입니다. 등기상 근저당과 후순위 권리도 매각 소멸 대상으로 분류되고, 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 저가 주택경매가 아닙니다. 사용승인을 받지 못한 숙박시설, 중단된 공사, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지 진입권 문제, 공유지분과 일괄매각 범위의 확인이라는 조건이 동시에 존재합니다. 미확인 점유관계도 남아 있습니다.
특히 농지취득자격증명 미제출에 따른 매각불허가와 보증금 몰수 가능성은 입찰 자체의 위험입니다. 건물의 사용승인 가능성이 불투명하다면 더 낮은 낙찰가도 실질적인 가격 이점을 보장하지 않습니다. 9회 유찰이라는 이력 역시 감정가 대비 할인만으로는 투자매력을 평가하기 어렵다는 점을 경계하게 합니다.
종합 판단: D등급 — 입찰 전 법적 취득요건과 건축물 사용 가능성 검증이 우선입니다. 농지취득자격증명 발급, 사용승인, 매각 지분범위, 진입권 및 공사비를 확인하기 전에는 최저가 561,152,000원을 저가 매수 기회라고 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 취득 후 실제로 무엇을 적법하게 이용할 수 있는지에 있습니다.
