광주지방법원 2024타경57859. 여수시 소라면 사곡리의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 주된 건물은 복층구조 4개호의 숙박시설이고, 창고와 캐노피 등이 있으며 위생·급배수설비와 호별풀장이 설치되어 있습니다. 등기부상 건물 소유자는 권미현·김정아가 각 2분의 1 지분으로 공유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2024.07.25 설정된 순천광양축산업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다. 현재 사건번호와 연결되는 갑구 4번은 2024.08.05 접수된 권미현 지분 강제경매개시결정이며, 이후 여수시 압류와 순천광양축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제시된 권리분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경57859 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 궁항길 115-4 · 등기부 건물: 전라남도 여수시 소라면 사곡리 461 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(복층구조 4개호) · 창고 · 캐노피 등 |
| 토지 | 711㎡ · 지목 전 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 도로접면 맹지 |
| 소유자 | 권미현 2분의 1 · 김정아 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,145,208,100원 / 801,646,000원 (8회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 이병오 / 324,560,274원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 2·3·4·5 농지취득자격증명 제출 필요 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.07.25 순천광양축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 권미현 지분 강제경매개시결정, 여수시 압류, 순천광양축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 따라서 알려진 임차보증금 인수액은 없더라도, 실제 점유·임대관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 점유관계에 대해 대항력 유무를 단정할 수는 없습니다.
② 가격 해석 — 감정가의 70%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 801,646,000원으로 감정가 1,145,208,100원의 70% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 8회 유찰이 누적됐다는 사실입니다. 감정가 대비 할인율은 법원 매각 회차의 숫자일 뿐, 숙박시설·토지의 실제 시장가격 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다.
③ 농취증·건물 상태 — 권리보다 중요한 입찰 조건
- 농지취득자격증명. 목록 2·3·4·5 부동산은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않아 매각불허가결정이 되면 매수신청보증금이 몰수된다고 명세서에 기재되어 있습니다.
- 사용승인 미취득. 목록 1 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못했고 일반건축물대장에 등재되지 않은 건물로 기재되어 있습니다.
- 공사 중단. 목록 1 건물은 인테리어 및 설비공사 등의 진행이 중단된 상태이며, 감정평가상 현재 이용도 숙박시설·창고·캐노피 등으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함됩니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 개별 분리매각이 아니라 일괄매각되는 조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 801,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,416,460원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 순천광양축산업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 이병오 | 324,560,274원 | 311,229,540원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 순천광양축산업협동조합 | 324,560,274원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,129,120,548원, 채권자 예상배당 합계는 791,229,540원, 미배당은 337,891,008원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 ‘인수’가 늘어나는 구조는 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 70% | 801,646,000원 | 791,229,540원 | 337,891,008원 | 0원 |
| 9회 유찰 · 감정가 56% | 641,316,800원 | 632,503,632원 | 496,616,916원 | 0원 |
| 10회 유찰 · 감정가 45% | 513,053,440원 | 505,522,906원 | 623,597,642원 | 0원 |
세 시나리오 모두 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 채권이 커지기는 하지만, 그 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 여수시 소라면 사곡리 ‘궁항마을’ 북동측 인근으로, 해안 노변을 따라 숙박시설·농촌마을·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 감정평가에서는 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가했습니다.
- 도로 조건. 토지정보상 도로접면은 맹지로 표시되어 있습니다. 감정평가의 ‘차량접근 가능’ 표현과 함께 실제 진입 상태와 통행 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 특화경관지구·중점경관관리구역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 32,200원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물. 주된 숙박시설은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건이며, 창고는 경량철골구조 판넬지붕 단층건, 캐노피 등은 목조 강판지붕 단층 피로티 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 호별풀장이 설치되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록 2·3·4·5에 대해 소관 행정기관에서 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다. 미제출에 따른 매각불허가와 매수신청보증금 몰수 조건이 있습니다.
- 사용승인·건축물대장. 목록 1 건물은 사용승인을 받지 못했고 일반건축물대장에 등재되지 않은 상태이므로 이용·완공·행정절차 가능성을 확인해야 합니다.
- 중단된 공사. 인테리어 및 설비공사가 중단된 상태입니다. 현장 상태를 확인해 추가 공사 범위를 판단해야 합니다.
- 맹지 표시. 차량 접근 가능이라는 감정평가 내용만으로 판단하지 말고 실제 진입로와 토지의 도로 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·형태와 실제 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공유관계. 등기부 건물은 권미현·김정아 각 2분의 1 공유이고, 갑구 4번 강제경매개시결정은 권미현 지분으로 표시되어 있으므로 매각대상 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 임대관계. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고, 8회 유찰 원인과 숙박시설·토지의 실제 처분 가능성을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 배당 구조만 보면 명확합니다. 현재 최저가 801,646,000원에서도, 9회·10회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 권리 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 권리 승계 자체가 주된 함정은 아닙니다.
대신 실제 승부처는 물건 자체의 행정·이용 조건입니다. 목록 2·3·4·5의 농지취득자격증명, 목록 1 건물의 사용승인 미취득과 건축물대장 미등재, 인테리어·설비공사 중단, 제시외 건물, 맹지 표시가 모두 입찰 전 확인 대상입니다. 여기에 이미 8회 유찰됐다는 사실까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0원, 입찰 난도는 낮지 않다”로 정리하는 것이 맞습니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기보다는 농취증 발급 가능성과 건물 사용·진입 조건을 먼저 해결할 수 있는지 확인하는 것이 우선입니다.
