3,211,000원
광주지방법원 2024타경62394. 여수시 덕충동 산호 연립주택 1층 에이-102호입니다. 감정 이용상태는 연립주택이고, 현재 등기상 서성철·서정애가 각각 11분의 5.5 지분을 보유합니다. 이번 경매는 그중 서성철의 갑구 9번·10번 지분만을 대상으로 한 지분매각입니다. 따라서 낙찰자는 부동산 전체를 단독 취득하는 것이 아니라 서정애와 공유관계를 형성하게 됩니다.
등기부에는 근저당권이 없고, 이번 경매의 말소기준은 2024.11.25 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 서만영은 2010.03.31 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성이 존재하지만, 보증금 등 핵심 정보가 미상이므로 ‘대항력 있음’이나 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경62394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 덕충2길 68-5, 1층에이-102호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 연립주택 · 전용 52.26㎡ · 2층 건물 내 1층 에이-102호 |
| 현재 소유관계 | 서성철 11분의 5.5 · 서정애 11분의 5.5 |
| 매각대상 | 서성철 지분 11분의 5.5 |
| 감정가 / 최저가 | 14,000,000원 / 3,211,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 7,471,904원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 ‘지분과 점유’가 핵심
현재 등기에는 근저당권이 없고 2024.11.25 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 이전 소유권 변동 과정에서 서만영은 한때 11분의 2 지분을 보유했고, 2021.09.09 그 지분이 서성철·서정애에게 각각 11분의 1씩 증여됐습니다. 그런데 현황조사와 매각물건명세서에는 서만영이 2010.03.31 전입한 점유자로 계속 확인됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서만영 | 2010.03.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 비교 — 11.5% 숫자를 그대로 ‘싼 물건’으로 읽으면 위험
동일 전용면적 52.26㎡의 확인된 실거래는 2024.02, 2층, 28,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 3,211,000원은 제공된 비교지표상 이 금액의 11.5%입니다. 하지만 실거래는 전체 호수 거래이고 이번 경매는 서성철 지분 11분의 5.5만 매각합니다. 두 금액은 취득 범위 자체가 달라, 11.5%라는 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 457,798원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 신한카드 주식회사 | 7,471,904원 | 2,753,202원 |
| 미배당 | - | 4,718,702원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
3,211,000원 매각 가정에서는 집행비용 457,798원을 제외한 2,753,202원이 신한카드 주식회사에 배당되고, 신청채권 7,471,904원 중 4,718,702원이 미배당됩니다. 다만 임차인 서만영의 보증금·우선변제 여부가 미상이므로 실제 배당순위와 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 3,211,000원 | 2,753,202원 | 4,718,702원 |
| 7회 유찰 시 | 2,568,800원 | 2,122,562원 | 5,349,342원 |
| 8회 유찰 시 | 2,055,040원 | 1,618,049원 | 5,853,855원 |
낙찰가가 더 낮아지면 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 매수인 입장에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 뜻한다고 단정할 수 없습니다. 서만영에게 인수되는 보증금이 존재한다면 그 금액이 추가될 수 있기 때문입니다. 보증금이 미상인 현재는 ‘낙찰가가 낮으니 싸다’는 결론을 유보해야 합니다.
⑤ 공유자 우선매수권과 특별매각조건
현재 다른 공유자는 서정애이며 지분은 11분의 5.5입니다. 따라서 외부 입찰자는 낙찰 이후에도 공유관계가 남는다는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성을 함께 고려해야 합니다. 전세사기피해자 우선매수권에 따른 닫힌 경매는 아니지만, 일반 단독소유 물건보다 입찰·취득 이후 구조가 복잡합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 덕충동 소재 덕충주공 사거리 북측 인근이며, 주위는 단독주택 지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통사정은 양호하나 차량 출입은 불가능합니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 연립주택 내 1층 에이-102호이며, 급·배수설비와 난방설비가 있습니다.
- 노후·상태. 1980.06.11 준공, 총 12세대이며 감정요항표에는 노후 건물로 제반설비 상태가 미상이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 대지권 목적 토지는 부정형 완경사 지대의 연립주택 부지입니다. 공시지가는 386,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 산호 단지 경매 평균 유찰횟수 6.0회, 낙찰률 14.29%로 확인됩니다. 지분매각과 차량 출입 불가까지 겹쳐 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서만영의 점유 원인 확인. 2010.03.31 전입 이후 현재 어떤 법률관계로 점유하는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서·현황조사 원문과 관련 자료를 대조해 실제 인수 가능액부터 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당 후 잔존 보증금 규모도 현재 계산할 수 없습니다.
- 지분매각 구조 확인. 낙찰 후 서정애 11분의 5.5 지분이 그대로 남습니다. 전체 부동산을 단독으로 사용하는 거래가 아닙니다.
- 공유자 우선매수권. 특별매각조건과 실제 우선매수권 행사 가능성을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 차량 출입 불가. 감정요항표와 매각물건명세서 모두 차량 출입 제약을 지적하므로 실제 접근로를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 노후 건물이고 제반설비 상태가 미상이라 내부 상태·수선비를 현장 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,211,000원”보다 먼저 볼 숫자는 11분의 5.5
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 6회 유찰 후 최저가 3,211,000원이지만, 실제 의사결정의 출발점은 매각지분 11분의 5.5입니다. 전체 호수를 사는 경매가 아니며, 낙찰 뒤에도 서정애의 11분의 5.5 지분이 남습니다. 여기에 2010.03.31 전입한 서만영의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이어서 매수인이 추가로 떠안을 금액도 확정할 수 없습니다.
2024.02 실거래 28,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 11.5%에 불과하지만, 전체 호수 실거래와 지분매각 가격을 그대로 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰횟수도 6.0회이고 차량 출입이 불가능한 점까지 감안하면, 이 물건은 가격 할인형이 아니라 권리·공유관계 해결 능력을 요구하는 특수 지분경매로 보는 것이 맞습니다. 가격은 낮지만, 실질취득비용은 미상. 권리 확인 전에는 보류가 합리적입니다.
