광주지방법원 2025타경360. 순천시 조례동 시대아파트 102동 18층1807호입니다. 감정 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상19층으로 사용승인일은 1992.11.25입니다. 소유자 성성철은 2021.02.26 매매를 원인으로 거래가액 51,719,000원에 취득했고, 2022.12.01 고세정 명의의 채권최고액 19,900,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
문제는 그보다 앞선 2021.04.09 전입 임차인 김주나입니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서 대항력이 있고, 보증금은 73,000,000원입니다. 배당표에서는 우선변제권이 없는 구조로 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 64,000,000원만 놓고 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경360 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 18층1807호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 36.368㎡ · 지하1층/지상19층 중 18층 |
| 소유자 | 성성철 (2021.02.26 매매 · 거래가액 51,719,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 64,000,000원 |
| 청구금액 | 73,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2022.12.01 고세정 근저당권 19,900,000원입니다. 이후의 2025.03.05 강제경매개시결정과 2025.03.18 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김주나는 2021.04.09 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김주나 | 2021.04.09 | 73,000,000원 | 2025.05.22 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 인수 |
② 우선매수권 — 외부 응찰자에게는 ‘닫힌 경매’ 변수
매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자인 임차인 김주나는 전세사기피해자등 결정문을 제출했고, 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 따른 우선매수권이 있습니다. 따라서 가격만 맞추는 일반 경매보다 외부 낙찰의 불확실성이 큰, 사실상 닫힌 경매 성격까지 함께 봐야 합니다.
특별매각조건도 있습니다. 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되면, 해당 임차인은 그 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
시대아파트 동일 면적의 최근 12개월 거래는 12건, 평균 50,691,666원입니다. 최신 거래는 2026.04 73,000,000원이고, 거래 범위는 38,000,000원~73,000,000원입니다. 현재 최저가 64,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 126.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
여기서 핵심은 64,000,000원과 시세를 비교해 끝내면 안 된다는 점입니다. 매수인 인수액 73,000,000원이 별도로 붙기 때문에 현재 회차 실질취득 부담은 137,000,000원입니다. 최근 평균 50,691,666원은 물론, 최신 실거래 73,000,000원보다도 실질취득 부담이 훨씬 큽니다. 따라서 “4회 유찰돼 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,552,000원 |
| 인수 · 임차인 김주나 보증금 | 73,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 고세정 | 19,900,000원 | 19,900,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김주나 | 73,000,000원 | 42,548,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 92,900,000원 중 예상 배당은 62,448,000원, 미배당은 30,452,000원입니다. 별도로 대항력 임차인 김주나의 보증금 73,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 7,300만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 64,000,000원 | 73,000,000원 | 30,452,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 51,200,000원 | 73,000,000원 | 43,021,600원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 40,960,000원 | 73,000,000원 | 53,077,280원 |
5회 유찰 시 최저가는 51,200,000원, 6회 유찰 시에는 40,960,000원까지 내려가지만, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 73,000,000원입니다. 따라서 표면 최저가만 낮아지는 것을 투자 매력 상승으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천왕운중학교 서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설·공공기관 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진·출입이 가능하며 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상19층, 사용승인일 1992.11.25입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 단지 규모. 시대아파트는 2,794세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역을 포함하며 공시지가는 788,600원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 64,000,000원이 아니라 현재 회차 기준 낙찰대금과 인수액을 합친 137,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금. 김주나 보증금 73,000,000원이 매수인 인수로 계산된 근거와 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김주나이므로 신청채권 73,000,000원과 임차보증금 73,000,000원의 법률관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자인 임차인의 우선매수권과 특별매각조건을 반영해 외부 낙찰 가능성을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회 유찰이라는 숫자보다 매수인 인수 73,000,000원이 각 시나리오에서 유지된다는 점이 더 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,400만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 최저매각가 64,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 73,000,000원입니다. 현재 회차에서 두 부담을 합치면 실질취득은 137,000,000원입니다. 반면 동일 면적 최근 12개월 평균 거래가는 50,691,666원, 최신 거래는 73,000,000원입니다.
여기에 임차인 김주나의 전세사기피해자 우선매수권, 4회 유찰, 신청채권자와 임차인이 동일인이라는 확인 포인트까지 겹칩니다. 후순위 등기권리는 소멸하지만 그것만으로 안전한 사건이라고 보기 어렵습니다. 표면 가격은 낮아 보여도 실질취득은 시세 이상이고, 외부 낙찰에도 제한 변수가 있는 사건입니다. 결론은 권리·가격 모두 강한 주의가 필요한 D등급입니다.
