광주지방법원 순천지원 2025타경360. 전남 순천시 조례동 시대아파트 102동 1807호의 강제경매 사건입니다. 소유자는 성성철이며, 2021년 3월 11일 거래가액 51,719,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2022년 12월 1일 고세정 명의의 근저당권 19,900,000원이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 신청채권자 김주나의 청구금액은 73,000,000원입니다.
여기서 가장 중요한 것은 김주나가 단순한 경매신청채권자만은 아니라는 점입니다. 2021년 4월 9일 전입한 대항력 임차인으로도 확인됩니다. 근저당 설정일인 2022년 12월 1일보다 전입이 빠르므로 매각으로 근저당권과 압류가 소멸하더라도 임차인의 보증금 반환 문제는 별도로 남습니다. 게다가 김주나는 전세사기피해자등 결정문을 제출했고, 특별법에 따른 우선매수권도 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 순천지원 2025타경360 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 제102동 제18층 제1807호 도로명주소: 전라남도 순천시 비봉2길 22 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 전용면적 약 36.368㎡ · 지상 19층 중 18층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 19층 |
| 사용승인 | 1992.11.25 |
| 소유자 | 성성철 (2021.03.11 소유권이전 · 거래가액 51,719,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 35,840,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주나 / 73,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.01 고세정 근저당권 (채권최고액 19,900,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 보증금은 남는다
말소기준권리는 2022.12.01 설정된 고세정 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 2025년 강제경매개시결정과 국가 압류는 원칙적으로 매각에 의해 소멸합니다. 과거 한국주택은행 명의 근저당권은 2021년 3월 9일 말소됐고, 이전 금지사항등기도 소유권이전 과정에서 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주나 실제 임차인 · 강제경매 신청채권자 |
2021.04.09 | 73,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 매수인 인수위험 배당 추정상 73,000,000원 |
| 실제 임차인 | 김주나 1명 |
|---|---|
| 전입신고 | 2021.04.09 · 말소기준권리 이전 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 보증금 | 73,000,000원 |
| 배당요구 | 2025.05.22 신청 |
| 우선변제 | 확정일자 미확인 · 배당 추정상 임차보증금 우선배당 0원 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 대항력 있는 보증금의 미반환액 인수위험 |
핵심은 73,000,000원의 강제경매 신청채권이 임차보증금 반환채권과 동일한 채권인지, 실제 배당액이 보증금 반환에 충당되는지입니다. 동일채권을 중복 합산해서는 안 되며, 판결문·배당표·임대차계약을 대조해야 정확한 순인수액이 확정됩니다.
이에 따라 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 우선매수권 행사에 따라 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다. 사실상 외부 낙찰에 제약이 있는 ‘닫힌 경매’ 성격을 고려해야 합니다.
특별매각조건상 임차인의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 임차인은 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 3,584만원, 취득 판단은 7,300만원부터
시대아파트는 2,794세대 규모로, 사용승인일은 1992.11.25입니다. 비교 가능한 전용 36.37~37.39㎡대의 최근 실거래 12건을 살펴보면 평균 거래금액은 50,691,666원입니다. 거래 시점은 2026년 3~4월이며, 최신 확인 거래는 2026년 4월 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.39㎡ | 17 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 14 | 58,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.04 | 37.39㎡ | 12 | 46,000,000원 |
| 2026.04 | 36.37㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 17 | 42,500,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 7 | 48,800,000원 |
| 2026.03 | 36.37㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 37.39㎡ | 10 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 50,691,666원 |
최근 거래 범위는 38,000,000~73,000,000원입니다. 6회 유찰된 최저매각가 35,840,000원은 최근 12개월 평균의 70.7%에 불과해 겉으로는 저렴해 보입니다. 하지만 대항력 임차인이 있는 이 물건에 최저가만을 대입하는 것은 잘못된 가격 비교입니다.
더욱이 최신 거래는 전용 37.39㎡·17층인 반면 경매 대상의 기준 면적은 약 36.368㎡·18층이므로 거래가격을 그대로 동일한 가치로 보장할 수도 없습니다.
다만 이 사건은 선순위로 배당되는 근저당권과 임차인과 동일인인 신청채권자의 별도 배당이 존재합니다. 따라서 실제 최종 취득총액이 반드시 73,000,000원으로 고정된다고 확정할 수는 없습니다. 배당금의 보증금 충당관계를 확인해야 하며, 실제 부담이 보증금 기준선을 초과할 가능성도 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,045,120원 |
| 임차인 김주나 보증금 | 73,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 고세정 | 19,900,000원 | 19,900,000원 |
| 3. 신청채권자 · 김주나 | 73,000,000원 | 14,894,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 35,840,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.9%를 적용한 추정액입니다. 신청채권자 배당과 임차보증금 배당은 구분 표시했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 배당금은 변동될 수 있습니다.
임차보증금에 대한 우선배당은 0원으로 추정되며, 배당 추정상 73,000,000원 전액이 매수인 인수위험으로 표시됩니다. 이 금액은 최종 순인수액이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 신청채권과 임차보증금이 같은 반환채권이라면 배당액의 충당관계가 인수금액에 직접 영향을 미칩니다.
낙찰대금 35,840,000원과 보증금 전액 73,000,000원을 아무 조정 없이 더하거나, 반대로 모든 매각대금이 보증금에 충당된다고 가정하는 계산은 모두 주의해야 합니다. 최종 취득비용은 배당 확정과 보증금 반환관계를 기준으로 판단해야 합니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 매각 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 | 추정 인수위험 |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 (56%) | 35,840,000원 | 14,894,880원 | 58,105,120원 | 73,000,000원 |
| 7회 유찰 (44.8%) | 28,672,000원 | 7,855,904원 | 65,144,096원 | 73,000,000원 |
| 8회 유찰 (35.84%) | 22,937,600원 | 2,224,723원 | 70,775,277원 | 73,000,000원 |
회차별 인수위험 73,000,000원은 배당 추정에서 표시된 임차보증금 전액 기준입니다. 채권 미배당과 보증금 인수액은 별개로 합산할 채무가 아니라, 동일채권 여부와 실제 배당 충당을 확인해야 하는 금액입니다. 회차가 바뀌더라도 임차인의 대항력이 자동으로 소멸하지 않습니다.
7회 유찰 시 최저매각가는 28,672,000원, 8회 유찰 시 22,937,600원까지 하락하는 시나리오입니다. 그러나 신청채권자의 배당도 각각 7,855,904원, 2,224,723원으로 감소하고 미배당액은 커집니다. 보증금 미반환액 인수구조가 정리되지 않은 상태에서는 유찰을 기다리는 것만으로 실질취득 가격의 이점이 커진다고 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 조례동 소재 순천왕운중학교 서측 인근. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 공공기관 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 진입과 출입이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 남측에는 약 20m, 북동측에는 약 10m 내외의 포장도로가 있습니다.
- 건축. 1992.11.25 사용승인된 철근콘크리트조 아파트로, 대상은 19층 건물의 18층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 등을 포함하며, 자연녹지지역·근린공원·도로 관련 제한과 중점경관관리구역 지정이 확인됩니다. 공시지가 자료는 788,600원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2,794세대 규모로 비교 거래가 확인되지만, 1992년 사용승인된 노후 아파트이면서 소형 면적입니다. 최근 유사 면적 거래가 38,000,000~73,000,000원에 분포하므로 거래가격의 편차와 개별 호실 상태를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 및 보증금 확인. 김주나의 전입일은 2021.04.09, 말소기준은 2022.12.01입니다. 임대차계약서와 점유관계, 대항력 유지 여부 및 보증금 반환 범위를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 보증금 동일성. 김주나가 강제경매 신청채권자이자 임차인입니다. 73,000,000원 청구채권이 임대차보증금 반환채권인지, 배당금이 어떤 채무에 충당되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 근저당권자 고세정에게 19,900,000원, 신청채권자 김주나에게 14,894,880원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 임차보증금 우선변제 여부와 확정일자, 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
- 전세사기피해자 우선매수권. 피해자등 결정문 제출과 우선매수권이 명세서에 기재돼 있습니다. 외부 최고가 입찰이 실제 낙찰로 이어지지 않을 가능성을 고려해야 합니다.
- 특별매각조건. 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 보증금 미납으로 실효될 경우 다음 매각기일 우선매수청구가 제한되는 조건을 확인해야 합니다.
- 실질취득 비용 재산정. 최저가 35,840,000원만 시세와 비교하지 말고, 보증금 73,000,000원을 가격 판단 기준선으로 삼은 후 배당금 충당 및 실제 인수액을 반영해 총부담을 산정해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 본건 6회 유찰, 단지 평균 5.9회 유찰 이력을 가격 메리트로만 해석하지 말고 권리·특별매각조건·수요를 함께 검토해야 합니다.
- 현장 및 부대비용. 실제 점유·인도 가능성, 건물 상태, 미납 관리비와 수선비, 세금 및 기타 취득비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 전세사기피해자 결정문, 집행권원 및 배당자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,584만원 낙찰”과 “3,584만원 취득”은 다르다
이 사건의 핵심은 6회 유찰이 아니라 선순위 대항력 임차인과 보증금 73,000,000원입니다. 최저매각가는 감정가 64,000,000원의 56%인 35,840,000원까지 떨어졌지만, 실질취득을 판단할 때는 미반환 보증금 부담을 반드시 고려해야 합니다.
보증금 73,000,000원을 기준선으로 비교하면 최근 12개월 평균 실거래가 50,691,666원보다 22,308,334원 높습니다. 최신 실거래 73,000,000원과도 같은 수준입니다. 여기에 선순위 근저당권 배당, 신청채권과 임차보증금의 충당관계가 아직 최종 인수액을 좌우하므로 실질취득비용이 추가로 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
무엇보다 임차인에게 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 낙찰 자체에도 제약이 있습니다. 다회유찰·보증금 인수위험·우선매수권·노후 소형 아파트라는 요소가 중첩된 만큼 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
