광주지방법원 2025타경479. 전라남도 여수시 공화동에 있는 주유소 시설 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 건물의 1층은 사무실, 2층은 주택으로 이용 중이고, 별도 주유소 캐노피 시설이 포함되어 있습니다. 일반적인 주거용 아파트와 달리 토지, 건물, 주유설비, 기계기구의 실제 소유관계와 이용 가능성을 함께 살펴야 하는 물건입니다.
감정가 1,724,570,000원에 출발했지만 2회 유찰돼 현재 최저가는 965,759,000원입니다. 감정가의 56%까지 떨어졌다는 점은 분명 눈에 띕니다. 그러나 주유소는 일반 주택과 달리 설비의 정상 작동 여부, 영업시설의 소유권, 토지 이용 제한, 철거 및 보수 필요성에 따라 실제 가치가 크게 달라집니다. 특히 이 사건에는 일부 기계기구를 자신들의 소유라고 주장하는 제3자의 서면이 제출되어 있어 매각 범위를 확인하지 않은 가격 판단은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경479 (임의경매 · 순천지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 공화동 816-2 도로명주소: 오동도로 26 |
| 관련 토지 | 공화동 816-2, 816-4, 816-5 (등기상 공동담보 표시, 일괄매각 범위 원본 대조 필요) |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주유소 시설 및 사무실·주택 |
| 건물 이용상태 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물: 1층 사무실, 2층 주택 / 별도 단층 주유소 캐노피 |
| 토지 현황 | 주유소용지 · 상업용 이용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 · 토지 공시자료 면적 476.0㎡ |
| 소유자 | 김상연 (2015.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 1,724,570,000원 |
| 최저매각가 | 965,759,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 경매 청구액 | 946,633,891원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 일부 제외 · 일부 기계기구 소유권 주장 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준의 착시를 주의
등기상 먼저 눈에 띄는 권리는 2020.03.03 접수된 여수시 압류입니다. 그러나 해당 압류는 2020.03.09 해제되어 등기말소된 사실이 확인됩니다. 따라서 이를 현재 유효한 말소기준권리로 취급하는 것은 적절하지 않습니다.
현재 등기상 남아 있는 담보권의 핵심은 2022.08.22 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,116,000,000원이며, 해당 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시되었습니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신용보증기금의 가압류 90,000,000원과 66,908,218원, 서울보증보험 87,381,569원, 전남신용보증재단 11,600,000원, 강진완도축산업협동조합 18,541,376원의 가압류가 등재되어 있습니다. 이들은 하나은행 근저당 이후의 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 판단됩니다.
2026.05.29에는 여수세무서장 처분의 국세 압류도 등재되어 있습니다. 압류등기 자체의 말소와 조세의 배당 우선순위는 별도 문제이므로, 실제 체납세액 및 법정기일에 따른 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
② 점유·임대차와 인수 위험
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 2층이 주택으로 이용되고 있어 실제 거주자와 전입관계, 1층 사무실 및 주유소 시설의 실제 점유·사용자를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
따라서 현재 회차의 단순 취득 계산은 최저가 965,759,000원 + 배당상 인수 0원 = 965,759,000원입니다. 이는 확정된 총취득비용이 아닙니다. 실제 명도비, 설비 정비·철거비, 취득 관련 세금, 영업시설 정상화 비용과 추가 인수 문제가 발생하면 실질 투입금액은 달라집니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%가 곧 시세 56%는 아니다
이 사건의 감정가는 1,724,570,000원이고 현재 최저매각가는 965,759,000원입니다. 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 주유소·토지·복합용도 건물과 관련 설비는 개별성이 높아 일반적인 주거용 부동산처럼 단순 가격 비교를 하기 어렵습니다.
현재 가격만으로 주변 실제 거래시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 주유설비와 자동세차시설의 소유권, 멸실 부분, 매각 제외 물건 및 토지 이용 가능성을 반영한 별도 가치 검토가 필요합니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 965,759,000원 | 436,729,753원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 676,031,300원 | 723,560,176원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 473,221,909원 | 924,341,473원 |
회차별 금액은 현재 조건을 바탕으로 한 시나리오입니다. 실제 다음 매각기일·최저가·매각조건은 법원의 변경 및 결정에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당은 채권자의 미회수 예상액이며 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 965,759,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,057,590원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 1,116,000,000원 | 953,701,410원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 87,381,569원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 11,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강진완도축산업협동조합 | 18,541,376원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 66,908,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 예상 매각대금 965,759,000원 중 집행비용 추정액 12,057,590원을 제외한 953,701,410원이 하나은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류권자들에게는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 없습니다.
전체 채권액 계산 기준 1,390,431,163원 가운데 예상 배당액은 953,701,410원으로, 총 미배당은 436,729,753원입니다. 하나은행의 등기상 채권최고액 1,116,000,000원은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 946,633,891원을 예상 배당액이 상회하지만, 후속 유찰 시에는 청구액에 미달하는 시나리오입니다.
예상배당은 등기상 채권최고액 및 가압류 청구금액을 바탕으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 세금의 우선순위, 배당요구, 집행비용 및 법원 배당절차에 따라 달라집니다. 채권자의 미배당금이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 시설·매각 제외 범위 — 수익성보다 먼저 볼 문제
감정평가상 주유소 관련 건물은 1층 사무실과 2층 주택으로 이용되는 2층 건물, 그리고 별도의 주유소 캐노피로 구분됩니다. 그러나 별도로 기재된 43㎡ 단층 주유소(세차장) 시설은 현황상 멸실 상태입니다. 실제 현장에서 남아 있는 구조물과 공부상 건축물의 관계를 확인해야 합니다.
| 대상 | 현황·쟁점 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 2층 건물 | 1층 사무실 · 2층 주택 | 실제 점유자, 임대차, 내부 상태 |
| 주유소 캐노피 | 단층 주유소 시설로 이용 | 구조물 현황과 매각 포함 범위 |
| 단층 세차장 43㎡ | 현황상 멸실 | 멸실 및 공부 정리 필요 여부 |
| 제시외 물건 a~f | 매각에서 제외 | 소유권·철거·사용 가능성 |
| 기계기구목록 1-2~1-5 | 에쓰대시오일주식회사의 소유권 주장 | 최종 매각 포함 여부 및 권리 귀속 |
소유권 주장이 제출된 주요 기계기구는 다음과 같습니다.
- 기계기구목록 1-2. 자동세차시설 R62-01.
- 기계기구목록 1-3. 주유기 4복식 PRIME-SELF604OST.
- 기계기구목록 1-4. 주유기 4복식 SOPB045.
- 기계기구목록 1-5. 주유기 2복식 SOP5017.
에쓰대시오일주식회사는 위 기계기구에 대해 소유권을 주장하며 매각 제외를 요청하는 서면을 제출했습니다. 이는 주유소로서의 사용 가능성과 직접 연결되는 쟁점입니다. 해당 시설이 매각에서 제외되거나 낙찰 후 별도의 소유권 분쟁이 이어질 경우, 설비 확보와 영업 정상화에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 수정동 소재 여수고등학교 남측 인근, 여수관광호텔 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 건물, 주택, 호텔 등이 혼재한 일반 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지 현황. 주유소용지로 이용 중이며 토지 공시자료상 면적은 476.0㎡, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로한면입니다. 관련 필지별 면적과 전체 매각 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 학교 관련 상대보호구역이 표시됩니다. 토지 중 일부는 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시자료에 표시된 개별공시지가는 613,800원/㎡입니다. 공시지가는 실거래 시세 또는 매각대상 전체의 가치와 동일하지 않습니다.
- 건축물. 2층 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 전기설비, 기본 위생 및 급배수설비가 있습니다. 건축물 위반사항은 표시되지 않았으나 세차장 멸실 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 부동산과 달리 주유소 시설의 재사용 가능성, 관련 규제, 설비 소유권 및 대체 용도 활용에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 거래 비교와 현장 검토 없이 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020년 여수시 압류는 이미 말소되었습니다. 현존하는 2022.08.22 하나은행 근저당 및 각 토지의 권리관계를 최종 등기부와 대조해야 합니다.
- 매각 대상 범위. 일괄매각 대상 토지·건물·기계기구를 최종 매각물건명세서와 감정서 도면에서 각각 확인해야 합니다.
- 에쓰대시오일주식회사 소유권 주장. 기계기구목록 1-2~1-5에 대한 주장 내용과 법원의 처리 결과를 확인해야 합니다.
- 멸실 및 제시외 물건. 43㎡ 세차장 멸실과 제시외 물건 a~f의 매각 제외에 따른 건물·토지 사용상 제약을 조사해야 합니다.
- 점유·임대차. 2층 주택의 전입관계와 1층 사무실·주유소의 실제 점유자 및 사업자등록·임대차 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 체납세금. 여수세무서장 압류와 관련한 체납세액, 법정기일, 우선 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 토양 및 위험물 시설. 저장탱크·배관 상태와 오염 여부, 폐업 또는 재영업에 필요한 허가 및 시설 정비 비용을 조사해야 합니다.
- 적정 응찰가. 감정가의 56%라는 수치에 의존하지 말고 실제 취득 가능한 토지·건물·설비의 가치와 별도 비용을 검토해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.26 매각에 앞서 최종 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건물·토지 등기부와 법원 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 무엇을 취득하는지가 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,724,570,000원에서 최저가 965,759,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 배당상 인수액도 0원으로 추정됩니다. 하지만 경매의 매력은 가격 하락만으로 결정되지 않습니다.
일괄매각이라고 해도 제시외 물건은 제외되고, 일부 핵심 기계기구에는 제3자의 소유권 주장이 있으며, 세차장 43㎡는 멸실 상태입니다. 여기에 실제 임대차 및 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 주유소를 낙찰받는 것과 정상적으로 사용할 수 있는 주유소 시설 전체를 확보하는 것은 다른 문제입니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 물건 자체의 위험이 커 신중한 접근이 필요하다는 것입니다. 감정가 대비 56%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 할 수 없습니다. 매각 범위와 설비 소유권, 점유·환경·인허가 문제가 정리되지 않았다면 현재 가격에도 무리하게 접근하지 않는 것이 합리적입니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격 매력은 미확인, 입찰 판단은 현장·원본 검증 후.
