광주지방법원 2025타경479. 여수시 공화동 816-2·816-4·816-5 일대의 주유소 관련 건물과 토지가 공동담보로 얽힌 물건입니다. 현황 이용은 기호 4(가)가 1층 사무실·2층 주택, 기호 4(나)가 주유소 캐노피이며, 토지는 지목이 주유소용지, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 소유자는 김상연 씨로 2015.12.28 소유권을 취득했습니다.
현재 회차 최저가는 1,207,199,000원으로 감정가 1,724,570,000원의 70%입니다. 하지만 가격이 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 있는 유형은 아닙니다. 주유소 영업시설과 토지, 사무실·주택이 결합돼 있고 일부 시설은 매각 제외 또는 제3자 소유권 주장 대상이어서 취득 범위와 현장 사용가치가 가격 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경479 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 공화동 816-2 · 도로명 오동도로 26 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소(사무소·주택) 및 주유소 캐노피 · 주유소용지 |
| 토지 | 476.0㎡ · 평지 · 부정형 · 중로한면 · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 김상연 (2015.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,724,570,000원 / 1,207,199,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 946,633,891원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 배당 구조상 매수인 인수 0원
등기 흐름에서 2020.03.03 여수시 압류가 있었지만 2020.03.09 해제로 말소됐습니다. 현재 존속 권리 가운데 경매 실행과 배당의 중심은 2022.08.22 설정된 하나은행 근저당권 1,116,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·서울보증보험·전남신용보증재단·강진완도축산업협동조합의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류가 이어집니다.
현재 최저가 1,207,199,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 하나은행 근저당에 1,116,000,000원이 배당되고, 신용보증기금 가압류에 76,727,010원이 배당되면서 매각대금이 모두 소진됩니다. 후순위 채권에는 미배당이 발생하지만, 계산상 이를 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 현황·매각범위 — 이 물건의 진짜 체크포인트
| 구분 | 현황 | 입찰 의미 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 토지·건물 등을 일괄매각 | 개별 자산이 아니라 전체 취득 범위를 기준으로 가치 판단 |
| 세차장 43㎡ | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주유수(세차장) · 현황 멸실 | 현존 가치와 공부상 표시를 현장에서 대조 |
| 제시외 물건 | a부터 f까지 매각에서 제외 | 감정 대상과 실제 취득 대상의 차이를 정확히 확인 |
| 자동세차시설 | 기계기구목록 1-2 · R62-01 | 에쓰대시오일주식회사가 소유권 주장 및 매각 제외 요청 |
| 주유기 | 1-3 PRIME-SELF604OST · 1-4 SOPB045 · 1-5 SOP5017 | 에쓰대시오일주식회사가 소유권 주장 및 매각 제외 요청 |
③ 예상배당표 (매각가 1,207,199,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,471,990원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,116,000,000원 | 1,116,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 76,727,010원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 87,381,569원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 11,600,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 강진완도축산업협동조합 | 18,541,376원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 66,908,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,390,431,163원 중 예상 배당 1,192,727,010원, 미배당 197,704,153원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수고등학교 남측 인근, 여수관광호텔 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 상업용 시설·주택·호텔 등이 섞인 일반 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 기호 4(가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 주유소 사무소 및 주택으로 1층 사무실·2층 주택, 기호 4(나)는 철근콘크리트조 단층 주유소 캐노피입니다.
- 토지. 476.0㎡, 지목 주유소용지, 상업용 이용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 613,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 여수고등학교·자산초등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 기호 2는 중로1류에 접합니다.
- 환금성. 공동주택처럼 표준화된 물건이 아니라 주유소 영업시설·토지·사무실·주택이 결합된 복합 자산입니다. 실제 취득시설과 사용계획에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위부터 확정. 제시외 물건 a부터 f까지는 매각 제외입니다. 감정서와 매각물건명세서를 대조해 실제 취득 대상만 따로 표시해 두는 것이 핵심입니다.
- 기계기구 소유권 확인. 자동세차시설 R62-01과 주유기 PRIME-SELF604OST·SOPB045·SOP5017에 대한 에쓰대시오일주식회사의 소유권 주장 및 매각 제외 요청 내용을 확인하세요.
- 멸실 세차장 확인. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 세차장 43㎡는 현황 멸실 상태입니다. 현장과 공부·감정평가의 차이를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 사무실·주택·주유소 시설의 실제 점유자, 운영자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 토지 이용 규제 확인. 제2종일반주거지역·상대보호구역 등 토지이용 규제가 현재 또는 향후 활용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격은 ‘70%’만 보지 말 것. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실보다 실제 포함 자산·시설 상태·활용 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서와 기계기구 목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 매각범위가 어려운 물건”
이 사건은 현재 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 매수인 인수 0원으로 비교적 명확합니다. 후순위 가압류에 큰 미배당이 생겨도 그 금액을 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.
그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 주유소 사무실·주택과 캐노피, 주유소용 토지가 결합돼 있고, 세차장 43㎡는 멸실 상태이며 제시외 물건 a부터 f까지는 매각에서 제외됩니다. 여기에 자동세차시설과 주유기 4종에 대해 에쓰대시오일주식회사의 소유권 주장 및 매각 제외 요청까지 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 현황·매각범위는 반드시 실사”입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 낙찰 후 실제 손에 들어오는 자산이 무엇인지가 먼저입니다.
