🏷️ 109,200,000원 📊 71.9% 🛡️ 인수 0원 🧾 940,820원
광주지방법원 2025타경700. 순천 조례동 대림2차아파트 205동 16층 1608호입니다. 감정 이용상태는 아파트, 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.875㎡입니다. 감정가는 156,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 109,200,000원입니다. 말소기준은 2017.06.08 설정된 순천시산림조합 근저당권이며, 후순위 최우람 근저당과 삼성카드·신한카드·광양시산림조합 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수 문제는 없고, 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 임차권보다 현재 가격과 실제 배당 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경700 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 840 대림2차아파트 205동 16층1608호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.875㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 19층 중 16층 |
| 소유자 | 이형영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천시산림조합 / 59,238,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2025년 12월 기준 940,820원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음 · 매수인 인수 0원. 말소기준권리는 2017.06.08 순천시산림조합 근저당입니다. 2024.09.13 설정된 최우람 근저당과 2025년에 설정된 삼성카드·신한카드·광양시산림조합 가압류는 모두 이보다 후순위로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2025.11.18 등기된 순천시산림조합의 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.9%
대림2차 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 151,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.01 145,000,000원, 전체 표본 최저는 123,000,000원, 최고는 187,000,000원입니다. 현재 최저가 109,200,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%로, 제공된 실거래 표본 기준에서는 최근 시세보다 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.88㎡ | 13 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 12 | 131,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.88㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 84.88㎡ | 18 | 183,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 15 | 187,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 84.88㎡ | 16 | 138,000,000원 |
| 2025.05 | 84.88㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 평균 | 84.88㎡ | 12건 | 151,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,328,800원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 순천시산림조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 최우람 | 36,000,000원 | 2,871,200원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,606,843원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신한카드주식회사 | 18,973,889원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 광양시산림조합 | 40,209,032원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 206,789,764원, 채권자 예상배당은 106,871,200원, 미배당은 99,918,564원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 제공된 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 109,200,000원 | 106,871,200원 | 99,918,564원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 132,125,684원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 154,644,908원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조라 매수인이 그 미배당액을 떠안는 것은 아닙니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천선혜학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 19층 중 16층이며, 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측·서측은 왕복4차로, 남동측·북측은 왕복2차로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 665,900원/㎡입니다.
- 단지. 대림2차는 476세대, 1994.05.03 준공이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.06.08 순천시산림조합 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기사항 원본과 최종 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 7번의 최초 104,000,000원과 2024.09.12 변경등기의 73,000,000원을 실제 채권계산서와 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 109,200,000원은 최근 12개월 평균 151,833,333원의 71.9%입니다. 16층 실거래로는 2025.06 거래 138,000,000원이 확인됩니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 940,820원이 기재되어 있으므로 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 일정은 입찰 전 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원문을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 한 차례 유찰 효과가 보인다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이며, 2017.06.08 순천시산림조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하는 권리 안전형입니다. 가격도 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰되어 109,200,000원까지 내려왔고, 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 151,833,333원의 71.9%입니다. 최신 거래 145,000,000원과 실거래 최저 123,000,000원보다도 낮은 구간이어서 제공된 시세 표본상 가격 메리트가 확인됩니다.
다만 배당 시뮬레이션의 순천시산림조합 채권액 104,000,000원과 2024.09.12 근저당 변경등기의 73,000,000원 사이에는 확인할 지점이 있고, 미납관리비 940,820원도 존재합니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 긍정적이되, 변경 근저당 금액·관리비·점유관계를 원본에서 확인한 뒤 입찰 판단으로 정리할 수 있습니다.
