광주지방법원 2025타경720. 순천시 저전동 224-3, 더플레이스순천아파트 11층 1104호입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중이고, 15층 건물 중 11층 북동향 복도식 세대입니다. 감정가는 141,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 98,700,000원입니다. 겉으로 보이는 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 먼저 등기상 전세권의 존속·인수 여부를 확인해야 하는 물건입니다.
2021.07.28 하이트진로주식회사 명의로 전세금 170,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2023.07.28 전세금은 135,000,000원으로 변경됐습니다. 해당 변경등기는 2025.12.29 임의경매개시결정보다 앞서며 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 현재 최저가 98,700,000원을 가정한 배당표에서는 전세권에 96,523,400원이 배당되고 38,476,600원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경720 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 저전동 224-3 11층 1104호 · 전라남도 순천시 중앙로 37 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 62.1㎡ · 주거용 · 15층 중 11층 · 북동향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사거손디앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 전세권이 경매개시보다 앞선다
2017.12.06 한국토지신탁 앞으로 이전된 신탁등기는 2019.02.27 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 핵심은 그 뒤가 아니라 을구 전세권입니다. 2021.07.28 하이트진로주식회사 명의의 170,000,000원 전세권이 설정됐고, 2023.07.28 전세금이 135,000,000원으로 변경됐으며 존속기간도 2023.07.28부터 2025.07.27까지로 변경됐습니다. 이 변경 전세권은 자료상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시됩니다.
임차인으로 별도 조사된 사람은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 주거용 이용 사실만 확인됩니다. 따라서 별도의 임차인 대항력·확정일자 문제를 만들 수는 없지만, 등기된 전세권 자체는 별개로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가만 보면 66.9%, 추세는 소폭 하락
전용 62.1㎡ 거래는 4건 확인됩니다. 전체 평균은 148,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 147,500,000원, 최신 거래는 2024.09의 150,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -0.7%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 62.1㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 62.1㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2023.09 | 62.1㎡ | 14 | 152,000,000원 |
| 2021.11 | 62.1㎡ | 7 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.1㎡ | 2건 | 147,500,000원 |
현재 최저가 98,700,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%이고, 전체 거래 평균 148,000,000원의 66.7%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 최저가 자체는 낮습니다. 다만 이 사건은 전세권 미배당 38,476,600원의 인수 가능성을 함께 봐야 하므로, 최저가 할인율을 그대로 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 2. 을구 1-2번 전세권 | 135,000,000원 | 96,523,400원 |
| 3. 을구 1-3번 전세권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 전세권 미배당은 38,476,600원입니다. 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 산출되어 있으나, 등기 분석에서는 을구 1-2·1-3번이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 두 판단이 일치하지 않으므로 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 전세권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 98,700,000원 | 96,523,400원 | 38,476,600원 |
| 2회 유찰 시 | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 67,553,620원 |
| 3회 유찰 시 | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 87,907,534원 |
유찰이 거듭되면 표면상 최저가는 69,090,000원, 48,363,000원으로 내려가지만 전세권 미배당은 각각 67,553,620원, 87,907,534원으로 커집니다. 따라서 이 전세권이 실제로 매수인에게 승계되는 구조라면 낮아진 최저가만 보고 할인폭이 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천남초등학교 남동측 인근 더플레이스순천아파트 내에 위치하고, 주위는 학교·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 북동측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층 1104호, 북동향·복도식이며 위생·급수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·방화지구 등에 포함됩니다. 시가지경관지구에 저촉되고 대로3류·중로2류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 962.0㎡, 공시지가 1,164,000원/㎡, 지목은 대이며 평지·사다리형·상업용입니다.
- 규모·거래. 52세대, 2017.11.15 준공. 확인된 전용 62.1㎡ 거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부 최우선 확인. 을구 1-2·1-3번의 매수인 인수 표시와 배당계산상 인수 0원 사이의 차이를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 미배당 확인. 현재 회차 기준 135,000,000원 전세금 중 예상 미배당은 38,476,600원입니다.
- 유찰 착시 경계. 유찰이 늘수록 최저가는 낮아지지만 전세권 미배당은 67,553,620원, 87,907,534원으로 커집니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 148,000,000원보다 최근 12개월 평균 147,500,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -0.7%입니다.
- 관리비 확인. 관리비 미납 여부는 불분명하므로 관리주체에 별도 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
맺으며 — “최저가 66.9%”보다 중요한 한 줄
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 98,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 147,500,000원의 66.9%입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 135,000,000원 전세권 변경등기가 매수인 인수로 표시되고, 현재 가격에서 미배당이 38,476,600원 발생한다는 점을 빼고 가격을 평가할 수 없습니다.
특히 배당계산의 매수인 인수 0원과 등기 분석의 인수 표시가 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순히 “싸다”가 아니라 “가격은 내려왔지만, 전세권의 실제 승계 범위를 확인하기 전에는 확정적인 가격 메리트를 줄 수 없다”입니다. 최근 시세도 -0.7%로 소폭 하락 중입니다. 가격은 매력적일 수 있지만 권리 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
