광주지방법원 2025타경738. 구례군 마산면 마산리 107에 있는 기타 + 토지 물건으로, 감정평가 이용상태는 창고입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이고 내·외벽은 판넬, 창호는 샤시입니다. 토지는 315㎡, 지목은 창고용지이며 토지이용상황은 전창고입니다. 소유자는 권희승으로 2019.11.27. 소유권보존을 마쳤고 단독소유입니다.
권리의 기준점은 2019.12.31. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원이고, 이 근저당은 마산리 107 토지와 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 가압류 3건과 두 건의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 2025.12.04.에는 이 근저당권 중 28,600,000원의 확정채권 일부가 농업협동조합중앙회로 이전된 기록이 있어, 기준 근저당의 권리관계는 이 일부이전까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경738 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 마산면 마산리 107 · 전라남도 구례군 마산면 마산4길 28-60 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고 이용 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 토지 | 315㎡ · 창고용지 · 전창고 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 권희승 (2019.11.27. 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 48,300,000원 / 33,810,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 17,201,265원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.12.31. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2025.01.14. 농업협동조합중앙회 가압류 14,456,118원, 2025.08.20. 구례농업협동조합 가압류 17,750,318원, 2025.08.22. 농업협동조합중앙회 가압류 10,212,194원이 순차적으로 설정됐고, 이후 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 최저매각가는 33,810,000원으로 감정가 48,300,000원의 70%입니다. 한 번 더 유찰되는 시나리오는 23,667,000원, 그 다음은 16,566,899원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액이 각 시나리오에서 모두 0원이므로 실질취득액도 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 33,810,000원 | 33,810,000원 | 57,617,210원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 23,667,000원 | 23,667,000원 | 67,577,636원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 16,566,899원 | 16,566,899원 | 74,549,935원 |
다만 이 물건은 공동주택이 아니라 농경지대의 창고·토지입니다. 따라서 감정가 대비 낙찰가 비율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 실제 활용도, 차량 접근, 토지 형상과 경사, 창고의 상태와 수요층을 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 방식이 적합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,008,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 32,801,420원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 14,456,118원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 구례농업협동조합 | 17,750,318원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 10,212,194원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,008,580원을 제외한 32,801,420원이 근저당권 배당으로 계산되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 90,418,630원 중 배당액은 32,801,420원, 미배당액은 57,617,210원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 구례군 마산면 마산리 소재 마산면사무소 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지대입니다.
- 교통. 본건 서측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 현재 창고로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다. 별도 설비는 없습니다.
- 토지. 면적 315㎡, 지목은 창고용지, 이용상황은 전창고입니다. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 23,900원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 농경지대의 창고·토지라는 용도 특성상 실제 사용 목적과 매수층이 제한될 수 있으므로 현장 이용성과 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·사용자를 현장에서 확인하세요.
- 근저당 일부이전 확인. 2019.12.31. 농협은행 근저당 중 28,600,000원의 확정채권 일부가 2025.12.04. 농업협동조합중앙회로 이전된 기록을 원본 등기에서 재확인하세요.
- 창고 현황 확인. 경량철골·판넬 구조의 실제 노후도, 누수·부식·출입 상태와 창고로서의 사용 가능성을 직접 확인하세요.
- 토지 활용도 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이 목적하는 이용에 맞는지 검토하세요.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현장가치와 재매각 가능성을 기준으로 상한을 정하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 시뮬레이션상 채권 미배당은 57,617,210원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격은 창고·토지 자체로 판단
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2019.12.31. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 33,810,000원에 대한 매수인 인수액은 0원이어서 실질취득액은 그대로 33,810,000원입니다.
다만 권리의 단순함과 가격의 매력은 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 토지 315㎡와 창고 이용 건물로, 농경지대·계획관리지역·가축사육제한구역이라는 개별 조건을 갖고 있습니다. 이미 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔더라도, 실제 창고 활용도와 토지 가치·접근성·재매각 수요를 확인하지 않은 채 “싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 33,810,000원이라는 실질취득액이 현장가치에 맞는지를 확인하는 것입니다.
