광주지방법원 2025타경745. 여수 신월동 금호아파트 2동 8층 804호, 전용면적 74.14㎡ 아파트입니다. 감정가는 123,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 86,100,000원입니다. 현재 소유자는 주인선으로, 2004.01.14 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2020.12.04 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 156,000,000원이고, 우리은행이 현재 경매를 신청했습니다.

가격만 보면 감정가 대비 70%까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 이 단지의 최근 거래는 과거 표본보다 낮아졌습니다. 전체 12건 평균은 102,208,333원이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균은 95,500,000원, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -9.5% 낮아진 만큼, 단순히 감정가에서 30% 떨어졌다는 이유만으로 큰 할인이라고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 원본 대조 필요

임차인 없음. 현재 매각가 86,100,000원 가정에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 2020.12.04 우리은행 근저당권, 2025년 신용보증기금 가압류 2건, 신한카드 가압류 및 2025.12.19 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 따라서 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 86,100,000원은 최근 평균 아래, 하지만 하락 추세

금호타운은 1,188세대, 1992.07.20 준공 단지입니다. 대상 면적 74.14㎡와 동일면적 거래 12건을 보면 전체 평균은 102,208,333원이지만, 최근 12개월 4건 평균은 95,500,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저가 86,100,000원은 이 최근 평균의 90.2%입니다.

최근 가격대는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 낮습니다. 최신 거래는 2026.02의 90,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 95,500,000원입니다. 현재 최저가 86,100,000원은 두 기준 모두 아래에 있으므로 가격상 할인은 존재합니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -9.5%이므로, 향후 시세가 과거 평균으로 즉시 회복된다는 가정을 넣어 가격 점수를 높이는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)

총 채권액 207,373,352원 중 예상 배당액은 84,150,200원, 미배당은 123,223,152원입니다. 신청채권자 청구액은 135,887,539원이며 현재 회차 예상배당 84,150,200원으로 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으며, 당해세는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트(계단식)로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 8층 일부입니다.
• 주위환경. 부근은 아파트단지 위주의 공동주택·단독주택과 중·소규모 근린생활시설로 형성되어 있고, 주거용 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 남측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 남측으로 왕복 6차선 규모 아스팔트 포장도로에 접해 단지 진입도로가 개설되어 있습니다.
• 설비. 일반 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 603,000원/㎡, 완경사의 부정형 아파트 부지입니다.
• 규제. 고도지구(표고 120미터 이하), 대로2류 접합, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입·확인이 불가능했고, 내부 상태는 통상적인 현상과 관리상태를 상정해 평가했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 102,208,333원보다 최근 12개월 평균 95,500,000원과 최신 거래 90,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -9.5%입니다. 현재 90.2% 가격이 할인으로 보이더라도 추가 하락 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 말소기준 원본 대조. 2002.12.27 여수시 압류가 기준으로 산정돼 있으면서 2003.05.24 말소 기록도 존재하므로 등기부와 매각물건명세서를 반드시 직접 대조하세요.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 체납액을 확인하세요. 현재 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
• 임차관계 확인. 임차인 신고 내역은 없고 인수액은 0원으로 산정돼 있지만, 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 재확인하세요.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가는 60,269,999원, 3회 유찰 시 42,188,999원으로 산정되어 있으며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

맺으며 — 권리는 가볍고, 가격은 ‘최근 시세’로 봐야 한다

이 물건의 현재 핵심은 인수 0원과 86,100,000원의 가격입니다. 임차인 없이 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 동시에 최저가는 최근 12개월 평균 95,500,000원의 90.2%, 최신 거래 90,000,000원보다 낮아 현재 회차부터 일정한 가격 여유도 존재합니다.

다만 시장 방향은 우호적이라고 단정하기 어렵습니다. 최근 거래 추세가 -9.5%이고 동일면적 거래가 80,000,000원부터 117,000,000원까지 분포합니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 2002.12.27 말소기준 산정 기록에 대응하는 2003.05.24 말소 이력이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “가격은 최근 시세 아래, 인수는 0원 — 다만 세금과 기준권리 원본 확인 후 입찰”입니다.