광주지방법원 2025타경745. 전라남도 여수시 신월동 금호아파트 제2동 804호입니다. 감정가는 123,000,000원이고, 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 68,880,000원입니다. 경매 신청채권자는 주식회사 우리은행이며 청구금액은 135,887,539원입니다. 등기상 현재 존속하는 주요 담보권은 우리은행의 2020년 근저당권으로, 채권최고액은 156,000,000원입니다.

이 물건은 임차인 인수 부담이 확인되지 않는다는 점이 장점입니다. 반면 낮은 최저가만으로 매각 가능성이나 실제 수익성을 단정할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 가격을 비교해야 하며, 거래 추세 하락과 유찰 이력, 기준권리 판정 및 세금 관련 사항까지 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 근저당과 후순위 권리

등기상 현재 존속하는 우리은행 근저당권은 2020년 12월 4일 설정됐고, 이후 신용보증기금의 가압류 2건과 신한카드의 가압류가 접수됐습니다. 우리은행의 경매개시결정은 2025년 12월 19일입니다. 제공된 권리 내역상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

임차인은 확인되지 않습니다. 감정평가서에는 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입과 확인이 불가능했다고 기재되어 있으므로, 실제 점유 상태와 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 인수액이 추정 0원이라는 판단과 별개로, 점유자 확인 및 인도 절차에 대한 준비는 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세를 함께 보자

비교 대상은 금호타운의 실거래 자료 중 면적 74.14㎡인 거래입니다. 전체 12건 평균은 102,208,333원이지만, 오래된 고가 거래가 섞일 수 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 95,500,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선 적용합니다.

현재 최저가 68,880,000원은 최근 12개월 평균의 72.1%이며, 최신 거래 90,000,000원의 약 76.5%입니다. 따라서 단순 가격 비교에서는 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 -9.5%로 하락했습니다. 최근 평균만을 미래 매도가로 간주하면 안 되며, 개별 호수의 내부 상태와 관리 상태, 실제 매수 수요를 반영해 입찰 상한을 보수적으로 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 68,880,000원 가정)

집행비용 추정치를 먼저 차감하면 우리은행 예상배당은 67,240,160원이며, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 제시된 채권액 합계 207,373,352원 대비 예상 미배당액은 140,133,192원입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 세금·당해세, 집행비용 및 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 여수시 신월동 소재 아파트로, 주변은 공동주택과 단독주택, 중·소규모 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가에서는 주거용 입지조건을 보통으로 판단했습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 남측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 금호아파트는 1992.07.20. 준공된 단지로, 전체 1,188세대입니다. 건물 노후도와 내부 수선 필요 여부는 실제 방문과 관리 상태 확인을 통해 판단해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트(계단식)로 이용 중입니다. 현장조사 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 고도지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지이용계획과 개별 제한은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 12개월 평균 95,500,000원, 최신 거래 90,000,000원이며 최근 거래 추세는 -9.5%입니다. 낮은 최저가만으로 재매도 가격을 낙관하지 말고, 실제 수요와 수선비를 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 기준권리 원본 대조. 2002년 여수시 압류와 2003년 말소 기록을 확인하고, 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 말소기준권리와 소멸 범위를 확정하세요.
• 세금·당해세. 국세·지방세 체납, 교부청구 및 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당 순위와 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 실거래 기반 상한 설정. 최근 12개월 평균은 95,500,000원, 최신 거래는 90,000,000원입니다. 추세 하락을 반영하고 수선비·취득 관련 비용을 별도로 고려해 입찰 상한을 정하세요.
• 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 현장조사 당시 거주인이 부재했습니다. 실제 점유자, 점유 근거 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 내부·관리 상태. 내부 출입이 불가능했던 만큼 누수, 설비, 창호, 마감, 체납 관리비 등 실질 비용을 확인해야 합니다.
• 유찰과 재매도 위험. 현재 두 차례 유찰됐고 단지 경매 통계의 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 낙찰가뿐 아니라 보유 기간과 매도 가능성까지 고려하세요.
• 배당 추정 검증. 예상배당은 최저가 기준 추정치입니다. 확정 채권액, 집행비용, 세금과 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가와 낮은 위험은 다르다”

여수 금호아파트 804호는 현재 최저가 68,880,000원이 최근 12개월 평균 실거래가의 72.1%로, 가격 비교상 할인 폭이 있습니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수 추정액이 0원이라는 점도 긍정적입니다.

그러나 최근 거래 추세는 -9.5%로 하락했고, 두 차례 유찰과 낮은 매각률 지표는 환금성에 대한 주의를 요구합니다. 특히 과거 압류의 말소 기록과 기준권리 판정이 일치하지 않는 부분, 세금·당해세 관련 사항은 입찰 전에 해소해야 합니다.

결론은 가격 비교상 검토할 여지는 있지만, 원본 권리 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 서두르기보다 권리관계와 점유 상태를 확정하고, 하락 추세와 실제 수선비를 반영한 보수적인 상한가를 설정하는 것이 합리적입니다.