광주지방법원 2025타경51725. 목포역 남측 인근 상락동1가 5-6 소재 근린시설 및 토지에 관한 경매입니다. 등기상 소유자는 유한회사트리오와 황인원으로, 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이번 경매개시결정은 유한회사트리오 지분에 대한 것입니다. 2020년 설정된 광주신우신용협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 이후 해당 근저당권은 그린씨엔에스자산관리대부주식회사로 이전됐습니다.
등기상 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건을 단순한 권리 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 공유지분만 취득한다는 점, 다른 공유자의 우선매수 가능성, 임대관계 미확인, 인접 건물과의 합벽 상태가 모두 실제 취득 및 활용 판단에 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51725 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상락동1가 5-6 (번화로 91) |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각(제시외 건물 포함) · 지분매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층 숙박시설 |
| 토지 | 지목 대 · 공부상 토지면적 210.3㎡ · 일반상업지역 |
| 소유자 | 유한회사트리오(지분 1/2) · 황인원(지분 1/2) |
| 매각 대상 | 유한회사트리오 공유지분에 관한 지분매각. 구체적인 건물·토지·제시외 건물 매각범위는 매각목록 확인 필요 |
| 감정가 | 134,981,530원 |
| 최저매각가 | 75,590,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 56%) |
| 신청채권자 | 그린씨엔에스자산관리대부주식회사 |
| 청구금액 | 57,981,890원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
| 인접 건물 | 상락동1가 5-13번지 건물과 합벽 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 지분이 핵심
말소기준권리는 2020.05.11 설정된 광주신우신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 104,500,000원이며, 2025.11.19 그린씨엔에스자산관리대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로서 최초 설정 순위가 유지되는 구조입니다.
2022.05.31 유한회사미래아이씨티의 지분가압류 1,165,156,586원, 2025.11.28 임의경매개시결정, 2026.02.06 목포시의 지분압류는 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 황성연의 근저당권과 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐습니다.
② 가격과 경매 회차 — 감정가 56%의 의미
이 물건의 감정가는 134,981,530원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 75,590,000원으로 감정가 대비 56%입니다. 추가 유찰 시의 모형상 최저가와 미배당액은 다음과 같습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 56% | 75,590,000원 | 1,195,827,206원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 52,913,000원 | 1,218,096,020원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 37,039,100원 | 1,233,684,190원 | 0원 |
추가 유찰 회차는 시나리오이며 실제 매각 결과나 향후 최저매각가를 보장하지 않습니다. 미배당액은 배당모형상 채권최고액 및 가압류 청구금액 등을 기준으로 산정된 금액입니다.
가격이 내려갈수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 증가하지만, 그 미배당액이 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 배당모형상 인수액은 모든 회차에서 0원으로 제시됩니다. 다만 실질취득비용에는 취득 관련 비용과 점유·공유관계 해결에 필요한 지출이 추가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,760,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 광주신우신용협동조합 (그린씨엔에스자산관리대부주식회사로 이전) | 104,500,000원 | 73,829,380원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 유한회사미래아이씨티 | 1,165,156,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상매각대금 75,590,000원 가운데 집행비용 1,760,620원을 제외한 73,829,380원이 선순위 근저당권에 배당되는 모형입니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
근저당권은 2025.11.19 그린씨엔에스자산관리대부주식회사로 이전됐습니다. 위 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 피담보채권 잔액이나 최종 배당권리자의 배당액을 확정한 것은 아닙니다. 당해세·우선변제채권 및 실제 집행비용 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 공유자우선매수권 — 외부 입찰자의 핵심 변수
매각물건명세서에는 지분매각(공유자우선매수권 1회로 제한)이라는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 다른 공유자인 황인원은 공유자 지위에서 법정 요건을 충족할 경우 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
따라서 일반 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 적법한 우선매수권 행사에 따라 매수 기회를 확보하지 못할 수 있습니다. 이는 일반적인 전체 소유권 경매와 비교해 외부 낙찰의 불확실성을 높이는 요인입니다.
또한 낙찰 이후에도 공유지분 자체를 취득하는 것이므로, 다른 공유자와 협의 없이 전체 건물을 단독 처분하거나 임의로 독점 사용하는 데는 법적 제한이 있을 수 있습니다. 공유물 사용·수익과 관리 문제, 공유물분할 가능성까지 검토해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포역 남측 인근에 위치하며, 주택과 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 숙박시설입니다. 실제 영업·점유·임대차 상태 확인이 필요합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이며 위생·급배수·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 면적 210.3㎡이며 평지·세로장방형, 소로한면 접면입니다. 공시지가는 520,800원/㎡입니다.
- 도시계획. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역 등에 해당하며 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
- 인접 관계. 상락동1가 5-13번지 건물과 합벽 상태입니다. 구조적 연결과 출입·수선·철거 등 사용상 제약 가능성을 점검해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 숙박시설의 복합용도인 데다 공유지분만 거래되는 구조여서 일반적인 독립 건물보다 매수자 선택 폭이 좁을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분. 유한회사트리오의 지분 1/2에 대한 매각범위를 확인하고, 건물·토지·제시외 건물의 구체적인 포함 범위를 매각목록과 대조하세요.
- 공유자우선매수권. 1회 제한 조건의 적용 내용과 다른 공유자의 행사 가능성을 매각기일 전에 확인하세요.
- 공유관계 해결. 황인원 지분이 존속하는 구조이므로 사용·수익 협의 및 공유물분할 가능성을 검토하세요.
- 임대관계·점유. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 대항력 여부를 확인하세요.
- 용도 적합성. 1층 근린생활시설과 2층 숙박시설의 실제 사용현황, 인허가 및 건축물대장상 용도를 대조하세요.
- 합벽·경계. 5-13번지 인접 건물과의 합벽 상태 및 구조적·법률적 제약을 확인하세요.
- 가격 적정성. 감정가의 56%라는 수치만 보지 말고 지분 자체의 거래 가능성과 독립 건물 전체의 가치 차이를 평가하세요.
- 배당과 세금. 근저당권 이전 관계와 피담보채권 잔액, 당해세 및 우선변제채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 토지 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인보다 공유지분의 가치가 먼저”
이 사건은 감정가 134,981,530원에서 최저매각가 75,590,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원이며, 등기상 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 등기상 채권 소멸보다 공유지분 1/2 취득이라는 법적·경제적 제약입니다. 공유자우선매수권, 임대관계 미상, 근린생활시설·숙박시설 복합용도, 인접 건물과의 합벽 관계가 함께 존재합니다. 이 조건에서는 감정가 대비 낮은 최저가가 곧바로 가격 경쟁력을 의미하지 않습니다.
권리 말소 구조는 비교적 명확하지만 취득·활용·환금성 위험은 높습니다. 따라서 공유관계 해결방안과 실제 점유현황, 제시외 건물 및 매각범위를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 적절합니다. 가격보다 먼저 확인할 것은 낙찰 후 실제로 무엇을 소유하고 어떻게 사용할 수 있는가입니다.
