광주지방법원 2025타경51725. 목포시 상락동1가 5-6의 근린시설과 토지가 매각 대상입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사트리오와 황인원으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 경매개시결정은 유한회사트리오 지분에 대해 기입됐습니다.
말소기준은 2020.05.11. 광주신우신용협동조합의 채권최고액 104,500,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.11.18. 계약양도로 그린씨엔에스자산관리대부주식회사에 이전됐고, 이후 임의경매가 개시됐습니다. 후순위 유한회사미래아이씨티의 지분가압류와 목포시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리가 소멸하는 것과 지분물건의 사용·처분이 쉬운 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51725 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상락동1가 5-6 · 번화로 91 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 숙박시설 |
| 소유관계 | 유한회사트리오 2분의 1 · 황인원 2분의 1 |
| 매각 형태 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 지분매각 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
| 감정가 / 최저가 | 134,981,530원 / 94,487,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.09.07 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 그린씨엔에스자산관리대부주식회사 / 57,981,890원 |
| 토지 | 대 · 210.3㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 520,800원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.05.11. 설정된 광주신우신용협동조합의 근저당권입니다. 유한회사트리오의 2분의 1 지분에 2022.05.31. 유한회사미래아이씨티가 청구금액 1,165,156,586원의 가압류를 했지만 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.02.06. 목포시 압류 역시 말소기준 이후 권리입니다.
확인된 임차인 신고는 없고 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유·사용관계는 입찰 전 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다. 임대관계가 미상이라는 사정만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도 없습니다.
② 취득 구조 — 2분의 1 지분매각이 진짜 위험요소
현재 소유권은 유한회사트리오와 황인원이 각각 2분의 1씩 나눠 갖고 있고, 경매개시결정은 유한회사트리오 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 일반 입찰자가 취득하게 되는 대상도 이 지분매각 구조를 전제로 봐야 합니다. 황인원의 2분의 1 지분은 그대로 남는 구조이므로, 낙찰 후에도 부동산 전체를 단독으로 소유하는 형태가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,100,766원 |
| 1. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 104,500,000원 | 92,386,234원 |
| 2. 가압류 · 유한회사미래아이씨티 | 1,165,156,586원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,269,656,586원 중 예상 채권자 배당은 92,386,234원이며, 미배당액은 1,177,270,352원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액으로 계산됐고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 94,487,000원 | 92,386,234원 | 1,177,270,352원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 66,140,899원 | 64,550,363원 | 1,205,106,223원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,298,629원 | 45,065,254원 | 1,224,591,332원 | 0원 |
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포역 남측 인근에 위치하며 주택과 근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로 1층은 근린생활시설, 2층은 숙박시설입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 210.3㎡, 일반상업지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 520,800원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 건축물 특이사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 합벽. 인접지번인 상락동1가 5-13번지 건물과 합벽 상태로 기재돼 있습니다. 지분매각과 함께 현장 확인의 중요성이 큰 항목입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상의 실제 현황과 경계를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위부터 확인. 유한회사트리오 2분의 1 지분매각입니다. 황인원 2분의 1 지분이 남는다는 전제에서 취득 후 사용·처분 가능성을 판단해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권은 1회로 제한돼 있습니다. 일반 입찰자는 우선매수권 행사 가능성을 반드시 입찰 시나리오에 넣어야 합니다.
- 가격 착시 주의. 최저가 94,487,000원은 감정가 70% 회차이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 합벽 상태 확인. 상락동1가 5-13번지 건물과 합벽 상태이므로 건물 독립성·출입·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 매각목록과 감정평가 대상, 실제 현황이 서로 일치하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 부족액 오해 금지. 현재 회차 미배당액은 1,177,270,352원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 승계는 구분해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸보다 지분 구조를 보라”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 예상 인수액도 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 유한회사트리오 2분의 1 지분매각입니다. 낙찰 후에도 황인원의 2분의 1 지분이 남고, 공유자우선매수권도 1회로 제한돼 존재합니다. 여기에 인접 상락동1가 5-13번지 건물과의 합벽, 제시외 건물을 포함한 일괄매각, 임대관계 미상까지 함께 확인해야 합니다.
현재 최저가는 94,487,000원으로 1회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 그러나 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 인수 0원은 장점이지만, 지분매각·공유자우선매수권·합벽 상태가 가격보다 먼저 검토돼야 하는 물건입니다.
