광주지방법원 2025타경756. 광양시 중동 태영아파트 101동 2층 207호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 김환은 2022.06.10 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 59,500,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 45,100,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 케이비국민카드·국민은행·롯데캐피탈·서울보증보험의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 60,000,000원의 70%인 42,000,000원입니다. 동일평형의 최근 12개월 실거래 평균은 59,142,857원, 최신 거래는 2025.12의 59,500,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 71.0%입니다. 가격 격차는 분명하지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -4.9% 낮은 흐름이므로 과거 전체 평균만 보고 낙찰가 상한을 높이는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경756 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1681 태영아파트 101동 2층207호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.77㎡ · 철근콘크리트 박공지붕 12층건 중 2층 207호 |
| 소유자 | 김환 · 2022.06.10 소유권이전 · 거래가액 59,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 39,787,397원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.06.10 을구 9번 국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 케이비국민카드 가압류 27,079,955원, 국민은행 가압류 24,922,720원, 롯데캐피탈 가압류 27,083,252원, 서울보증보험 가압류 5,208,430원 및 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 71%
태영아파트는 508세대, 사용승인일은 1996.11.22이며 비교 대상 전용면적은 49.77㎡입니다. 동일평형 최근 거래 12건의 전체 평균은 60,416,666원이고, 최근 12개월 7건 평균은 59,142,857원입니다. 최신 거래는 2025.12 59,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.77㎡ | 11 | 59,500,000원 |
| 2025.11 | 49.77㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 7 | 63,000,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 7 | 63,000,000원 |
| 2025.04 | 49.77㎡ | 11 | 61,000,000원 |
| 2025.04 | 49.77㎡ | 12 | 62,500,000원 |
| 2025.02 | 49.77㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2024.12 | 49.77㎡ | 9 | 61,000,000원 |
| 2024.10 | 49.77㎡ | 7 | 57,000,000원 |
| 2024.07 | 49.77㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2024.07 | 49.77㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2024.05 | 49.77㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 7건 | 59,142,857원 |
현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%이고, 전체 거래 평균 대비로는 69.5%입니다. 전체 표본 최저 거래가도 50,000,000원으로, 현재 최저가는 제공된 실거래 표본보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -4.9%인 만큼, 가격 메리트가 있다는 사실과 향후 시세가 더 낮아질 수 있다는 위험을 동시에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 45,100,000원 | 40,844,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 27,079,955원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 24,922,720원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 27,083,252원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,208,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 129,394,357원 중 예상 배당액은 40,844,000원이며 미배당액은 88,550,357원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 39,787,397원은 현재 회차 예상배당에서 충족되는 시나리오입니다. 미배당 채권이 존재하더라도 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 다음 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 42,000,000원 | 40,844,000원 | 88,550,357원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 29,399,999원 | 28,470,799원 | 100,923,558원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,579,999원 | 19,809,559원 | 109,584,798원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 39,787,397원이 충족되지만, 2회 유찰 시 예상 배당 28,470,799원, 3회 유찰 시 19,809,559원으로 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 박공지붕 12층 건물 중 2층 207호이며, 외벽 몰탈위 페인팅·내벽 벽지 도배·새시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 693,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 태영아파트 508세대, 사용승인일 1996.11.22입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준 상한 설정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 59,142,857원과 최신 거래 59,500,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -4.9%도 가격 결정에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 가능성. 단지 평균 유찰 횟수가 4.1회이고 매각률이 25.0%이므로 현재 1회 유찰만으로 가격 바닥을 단정하기 어렵습니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 실제 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 1월 기준 미납관리비가 1,481,021원 있습니다. 입찰 전 관리사무소에서 현재 잔액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 가압류의 미배당액이 크더라도 해당 권리들은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.26 발급 기준입니다. 매각기일 전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 낮아졌지만 추세는 확인”
이 물건은 2022.06.10 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 신고가 없으며 매수인 인수액도 0원인 권리상 단순한 구조입니다. 가격도 1회 유찰로 감정가 60,000,000원에서 42,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균의 71.0%가 됐습니다. 반면 최근 거래 추세는 -4.9%, 단지 평균 유찰 횟수는 4.1회, 매각률은 25.0%입니다. 따라서 현재 최저가가 실거래보다 낮다는 사실만으로 추격 입찰하기보다, 권리 안전성은 긍정적으로 평가하되 실제 응찰가와 추가 유찰 가능성을 함께 관리하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
