광주지방법원 2025타경51744. 목포 연산동 연산주공3단지 306동 9층 903호, 전용 약 59.96㎡ 아파트입니다. 감정가는 88,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 61,600,000원입니다. 이용상태는 방3·화장실 및 욕실2·거실·주방 등으로 조사됐고, 15층 건물 중 9층입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 정광희·정동균으로 각 2분의 1 지분입니다.
권리의 중심은 2013년 3월 15일 설정된 한국주택금융공사 근저당권 253,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 경매개시결정 역시 그 뒤에 있습니다. 배당 계산상 현재 회차에서 한국주택금융공사에 돌아가는 금액은 60,091,200원으로 채권최고액보다 훨씬 적지만, 부족액은 매수인에게 넘기는 구조가 아니라 미배당으로 남고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51744 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 연산동 1260 연산주공3단지아파트 306동 9층903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 약 59.96㎡ · 방3·화장실 및 욕실2·거실·주방 · 15층 중 9층 |
| 현재 소유자 | 정광희 2분의 1 · 정동균 2분의 1 (2025.07.21 상속, 2025.10.29 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 102,016,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
2001년 한국주택은행 근저당 15,600,000원과 2005년 국민은행 근저당 20,800,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2013.03.15 한국주택금융공사의 채권최고액 253,000,000원 근저당입니다. 2025.12.05 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 배당 시나리오에서는 매수인 인수 0원으로 산정됩니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없다
| 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
신고된 임차인은 없어 실제 임차인 수는 0명으로 정리됩니다. 다만 감정평가 조사에서는 이해관계인 부재로 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 권리자료상 임차인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자는 현장 확인으로 별도 점검할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮은 구간
연산주공3단지 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026년 2월부터 4월까지 70,000,000원~90,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 83,666,666원, 가장 최근 2026.04 거래는 82,000,000원입니다. 현재 최저가 61,600,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%로, 이번 회차에서는 실거래 범위 아래에서 출발합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.96㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 6 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 83,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 253,000,000원 | 60,091,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 한국주택금융공사의 미배당액은 192,908,800원입니다. 신청채권 102,016,210원도 전액 충족되지 않지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 한국주택금융공사 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 192,908,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 211,056,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 223,759,313원 | 0원 |
채권액이 매각가보다 훨씬 크기 때문에 유찰이 거듭될수록 한국주택금융공사의 미배당은 늘어납니다. 그러나 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가와 반대로 증가해 실질취득가를 고정시키는 유형이 아니므로, 이 사건에서는 현재 최저가가 곧 권리상 실질취득 기준 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주거환경. 목포연산초등학교 북측 인근이며 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과하며 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 단지 북서측 왕복 8차로, 남서측 왕복 4차로, 남동측 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
- 단지 규모. 연산주공3단지는 1,050세대, 1996.07.10 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 342,500원/㎡, 지형은 평지입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물이며 도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 동일 평형 평균 83,666,666원, 최신 거래 82,000,000원, 실거래 최저 70,000,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 정하세요.
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대관계는 확인되지 않았으므로 현장 점유자와 인도 난이도를 확인하세요.
- 금지사항등기 원문 대조. 2013.03.15 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 말소 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당보다 인수 여부를 구분. 한국주택금융공사의 미배당액이 크더라도 제시된 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세, 공동주택 관리비 등은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 확인’이 마지막 변수
이 사건은 감정가 88,000,000원에서 한 차례 유찰돼 61,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 평형 최근 12개월 평균 83,666,666원과 최신 거래 82,000,000원을 기준으로 보면 현재 회차는 가격 간격이 분명합니다. 한국주택금융공사 근저당의 채권최고액은 253,000,000원으로 크지만, 부족 배당을 매수인이 떠안는 구조가 아니라 제시된 모든 회차에서 인수액은 0원입니다. 결국 이 물건은 가격과 금전 권리는 합격권이고, 실제 입찰 직전에는 신고 밖 점유관계와 2013년 금지사항등기 처리만 확실히 대조하는 것이 승부처입니다.
