광주지방법원 2025타경50329. 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 일대의 숙박시설(호스텔) 및 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 일련번호 6-가), 7-나), 8-다), 9-라)는 숙박시설(호스텔) 등으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 목록1~3번 지분매각이 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 2,447,783,000원으로, 감정가 10,671,486,150원 대비 현재 회차 표기상 23% 구간까지 내려온 상태입니다.
다만 이 물건의 핵심은 유찰 횟수보다 점유관계입니다. 실제 임차·점유 신고는 2명이며, 그중 씨제이프레시웨이주식회사는 2019.05.23 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 반면 원민재는 2023.09.26 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50329 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-23 |
| 등기 대상 | 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1403-10, 1403-9 제1동 · 전라남도 여수시 돌산읍 돌산로 3169-38 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(호스텔) 등 |
| 소유자 | 엠앤케이리조트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 10,671,486,150원 / 2,447,783,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 470,027,780원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1~3번 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.07.13 설정된 녹동새마을금고 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이후 국 압류, 전남신용보증재단 및 신용보증기금 가압류, 여수시 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 농협은행 근저당권 4,800,000,000원과 246,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 씨제이프레시웨이주식회사 | 지1층 · 숙박시설 | 2019.05.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 원민재 | 제1동 지1층 · 숙박시설 | 2023.09.26 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 6회 유찰, 감정가 23% 구간
현재 회차는 6회 유찰 상태로 최저매각가가 2,447,783,000원입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 1,958,226,400원, 8회 유찰 시 1,566,581,120원으로 제시돼 있습니다. 그러나 숙박시설·토지 일괄매각이며 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로, 단순히 최저가 하락만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,447,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,877,830원 |
| 2. 근저당 · 녹동새마을금고 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동광주새마을금고 | 1,800,000,000원 | 620,905,170원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 444,375,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 새여수새마을금고 | 470,027,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,614,402,780원 중 예상배당은 2,420,905,170원, 미배당은 2,193,497,610원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자의 실제 인수 여부를 별도로 확정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 “진모마을” 남측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설(팬션, 리조트)·단독주택·농경지 등이 소재하는 해안지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 6-가), 7-나), 8-다), 9-라)는 숙박시설(호스텔) 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 6-가), 7-나)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상2층, 8-다), 9-라는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하3층·지상1층입니다.
- 설비. 급배수·위생·급탕·중앙(수축열)냉난방·소방설비가 있으며, 6-가), 9-라는 승강기설비가 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·특화경관지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 포함되며 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 씨제이프레시웨이주식회사의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 확인된 인수액이 있다면 낙찰가에 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각·지분매각 구조 확인. 목록1~3번은 지분매각이므로 각 토지의 지분범위와 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 숙박시설 현황 확인. 호스텔로 이용 중인 각 건물의 실제 점유범위와 운영상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·특화경관지구·역사문화환경보존지역·준보전산지 등 각 목록별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “23% 가격”보다 먼저 풀어야 할 인수금 미상
이 사건은 감정가 10,671,486,150원에서 6회 유찰돼 최저가가 2,447,783,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 우선순위는 다릅니다. 씨제이프레시웨이주식회사는 말소기준보다 앞서 전입했고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 즉 현재 배당표의 매수인 인수 0원만으로 실제 인수 부담이 없다고 결론 낼 수 없습니다.
여기에 숙박시설과 토지의 일괄매각, 목록1~3번 지분매각, 6회 유찰이라는 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가의 23%니까 싸다’가 아니라, 선순위 점유자의 보증금과 점유관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 사건입니다. 권리 불확실성이 해소되지 않은 상태에서는 가격보다 확인이 먼저입니다.
