광주지방법원 2025타경51761. 남악리 뉴캐슬하이클래스 8층 802호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있지만 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 주식회사에스엠전력이며, 2017.11.14 소유권이전과 같은 날 박태홍 명의로 건물 전부에 전세금 200,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 그 뒤 2020.10.12 신용보증기금 가압류 185,732,967원이 들어왔고, 이후 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.
이번 경매의 신청채권자는 바로 박태홍입니다. 2025.12.16 임의경매개시결정이 등기됐고, 사건 청구액도 전세금과 같은 200,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 실전 권리분석은 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자보다, 박태홍 전세권이 이번 경매에서 소멸하는 권리인지, 매수인이 부담하는 권리인지를 원본 문서로 확정하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51761 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2120 뉴캐슬하이클래스 8층 802호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 오피스텔(주거용)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 · 사용승인일 2017.08.31 |
| 소유자 | 주식회사에스엠전력 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박태홍 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2억 전세권의 처리부터 확정
2020.10.13 주식회사가람전기의 강제경매개시결정은 2021.08.25 말소됐고, 2020.11.11 무안군 압류는 2021.02.19 해제, 2020.11.30 전남신용보증재단 가압류도 2021.03.03 말소됐습니다. 이후 2025.10.27 무안군 압류, 2025.12.16 현재의 임의경매개시결정, 2026.01.29 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상으로 보수적 판단
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 이자영 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 임차인으로 볼 사정도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이자영 | 2018.02.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 156,100,000원, 감정가 223,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 109,270,000원, 3회 유찰 시 76,489,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
특히 박태홍 전세권이 매수인에게 남는 조건이라면 현재 최저가에 더해 200,000,000원 전세권 부담까지 고려해야 하므로 감정가 대비 할인율은 의미가 크게 약해집니다. 반대로 이 전세권이 이번 임의경매의 실행권리로서 매각으로 소멸하는 조건이 확정된다면, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 볼 수 있습니다. 결국 가격 판단도 권리 확정 이후에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 박태홍 | 200,000,000원 | 153,114,600원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 185,732,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 총 채권액 385,732,967원 중 153,114,600원이 배당되고, 미배당은 232,618,367원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 철근콘크리트구조 지하1층/지상15층 건물이며 사용승인일은 2017.08.31입니다.
- 입지. 전라남도청 남동측 인근으로, 주변에 오피스텔·근린생활시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 필지 동측은 왕복6차선, 서측은 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역· 택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,735.3㎡, 공시지가 2,381,000원/㎡이며 세장형 주상용 건부지로 이용중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 최우선. 박태홍 전세권 200,000,000원이 이번 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지를 매각물건명세서에서 먼저 확정해야 합니다.
- 신청채권과 전세권 대조. 신청채권자 박태홍·청구액 200,000,000원과 2017.11.14 설정 전세권 200,000,000원이 동일한 실행권리인지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 이자영 점유 확인. 전입일 2018.02.12, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유 여부를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이자영의 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 세금·공단 체납 확인. 무안군과 국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 및 우선징수액이 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격은 권리확정 후. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 전세권·임차인 인수 여부가 정리된 뒤 응찰가를 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 최종 매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘누가 2억 전세권을 부담하느냐’
이 물건은 1회 유찰되어 최저가가 156,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자만 보면 안 됩니다. 2017.11.14 박태홍 명의 전세권 200,000,000원이 존재하고, 현재 임의경매 신청채권자도 바로 박태홍입니다. 배당 계산은 이 전세권자에게 매각대금을 배당하고 매수인 인수를 0원으로 잡고 있지만, 등기 순위상 전세권은 2020.10.12 가압류보다 앞선 권리로 표시되어 있습니다.
여기에 이자영 1명의 점유가 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 위험도 완전히 닫히지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “감정가 70%라서 싸다”가 아니라 “전세권 소멸 여부와 미상 임차인을 먼저 확정해야 한다”입니다. 두 문제가 모두 해소돼 매수인 인수 0원이 확정될 때에만 현재 최저가를 실질취득가격으로 볼 수 있습니다.
