광주지방법원 2025타경51725. 순천시 생목동 98 소재 부동산으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 기호2(가)·기호3(나)가 단독주택입니다. 건물은 일반목구조 강판지붕 2층이고, 토지는 384.0㎡의 대지로 제1종일반주거지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 136,315,000원으로 감정가 304,274,720원의 44.8% 수준까지 내려온 3회 유찰 물건입니다.
가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 가점을 주기보다는, 임차관계·세금 압류·배당 부족과 실제 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51725 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 생목동 98 · 전라남도 순천시 생목길 29-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 기호2(가)·기호3(나) 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 · 384.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 하복순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 304,274,720원 / 136,315,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 310,779,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.06.01. 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 근저당권자는 박경희입니다. 이후 2024.02.21. 국 압류, 2025.07.07. 진남새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.07.16. 국민건강보험공단 압류, 2025.08.07. 신한카드 주식회사 가압류, 2025.11.17. 순천시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임소희 | 2025.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
임소희의 전입신고일은 2025.06.13으로 말소기준권리인 2023.06.01.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력 없는 후순위 점유자로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 미상이고, 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금 규모와 우선변제 여부는 매각물건명세서에서 최종 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 304,274,720원, 현재 최저매각가는 136,315,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 뒤 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 회차 가정가격은 109,052,000원, 그 다음은 87,241,600원입니다.
다만 동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 44.8%라는 사실만으로 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,708,410원 |
| 2. 근저당 · 박경희 | 240,000,000원 | 133,606,590원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,067,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 244,067,270원 중 133,606,590원이 배당되고, 110,460,680원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 순천시 생목동 이수초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·소규모상가 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호2(가)·기호3(나)는 일반목구조 강판지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 세라믹 타일 등, 내벽은 벽지 및 인테리어 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·보일러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 384.0㎡, 평지의 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 247,700원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 매각조건 — 일괄매각과 제시외 물건 확인
- 일괄매각. 매각물건은 일괄매각 조건입니다.
- 포함 물건. 제시외 건물인 보일러실은 매각에 포함됩니다.
- 제외 물건. 제시외 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 임소희는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금·배당요구·우선변제 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국·국민건강보험공단·순천시 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 44.8%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다. 인근 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 제시외 물건. 보일러실은 포함되고 비닐하우스 1동은 제외되므로 경계와 소유·철거관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·현황 대조. 384.0㎡ 대지의 부정형 토지이고 일부 도로 관련 제한 표시가 있으므로 지적도·현황경계·도로 접면을 원본과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 긍정적인 부분은 명확합니다. 임소희의 전입은 말소기준인 2023.06.01.보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
반면 가격과 배당은 보수적으로 봐야 합니다. 이미 3회 유찰되어 최저가는 감정가의 44.8%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 확인할 자료가 없습니다. 현재 매각가 가정에서도 채권 미배당이 110,460,680원이고, 국세·지방세 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다. 결론은 권리 인수는 비교적 정리돼 있지만, 가격·세금·현장 확인이 끝나기 전에는 할인율만 보고 접근할 물건은 아니다입니다.
