광주지방법원 2025타경51725. 순천시 생목동 98 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태에는 기호2(가)·기호3(나)가 단독주택으로 기재돼 있습니다. 감정가는 304,274,720원, 현재 최저매각가는 170,394,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2023.06.01. 설정된 박경희 명의 근저당권으로, 이 권리를 기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가의 56%까지 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 대신 현재 단계에서는 권리 인수 여부, 세금 압류의 배당 영향, 임차인 보증금·최우선변제 가능성, 일괄매각 및 매각제외 물건을 먼저 확인하는 편이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51725 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 생목동 98 · 전라남도 순천시 생목길 29-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2(가), 기호3(나) 단독주택 이용 |
| 소유자 | 하복순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 304,274,720원 / 170,394,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 310,779,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 | 대 · 384.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 247,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임소희 | 2025.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임소희의 전입일은 2025.06.13.으로 말소기준권리 2023.06.01.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 및 최우선변제 반영 여부는 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,185,516원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 박경희 | 240,000,000원 | 167,208,484원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,067,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 합계 244,067,270원 중 167,208,484원이 배당되고, 미배당은 76,858,786원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸짐과 배당악화가 동시에 진행
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 170,394,000원 | 167,208,484원 | 76,858,786원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 119,275,799원 | 116,805,938원 | 127,261,332원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 83,493,059원 | 81,590,184원 | 162,477,086원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 119,275,799원, 네 번째 유찰 시에는 83,493,059원으로 내려갑니다. 반대로 채권 미배당은 각각 127,261,332원, 162,477,086원으로 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 매각 범위 — 일괄매각과 제외물건 확인
- 일괄매각. 물건은 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 보일러실. 제시외 건물인 보일러실은 매각에 포함됩니다.
- 비닐하우스. 제시외 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 건물 이용. 감정평가상 기호2(가), 기호3(나)는 단독주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 생목동 이수초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·소규모상가 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 일반목구조 강판지붕 2층 단독주택이며 외벽은 세라믹 타일, 내부는 벽지·인테리어, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·보일러설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 384.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가), 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·중점경관관리구역이며, 기호(1)는 건축법상 도로 일부가 포함됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 세금 확인. 국세·건강보험·순천시 압류가 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 임소희는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상이라 배당 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 보일러실은 포함되고 비닐하우스 1동은 제외되므로 현황과 경계를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 등기상 권리나 대항력 임차보증금은 0원입니다. 하지만 그것만으로 좋은 입찰이 되는 것은 아닙니다. 감정가 304,274,720원에서 최저가 170,394,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 판단은 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다. 여기에 세금 압류 3건, 임차보증금 미상, 일괄매각과 비닐하우스 매각제외까지 확인해야 합니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 배당과 가격·매각범위 확인이 남은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
