226,100,000원
광주지방법원 2024타경82672. 무등산아이파크 105동 32층 3205호, 이용상태는 아파트입니다. 현재 소유자는 천민국이며 2021.12.16 매매를 원인으로 2022.02.10 소유권을 이전받았고 거래가액은 270,000,000원입니다. 등기부에는 현재 근저당이나 압류가 잡혀 있지 않고, 말소기준은 2024.10.16 레인보우에셋대부 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
겉으로만 보면 등기부가 단순합니다. 하지만 핵심은 등기부의 채권보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김광래가 2022.02.10 전입한 것으로 확인되고, 2026.07.20 정정 매각물건명세서는 2026.02.12 접수된 주택임차권등기에 대해 “매수인에게 대항할 수 있으며, 임차보증금 230,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경82672 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 남문로753번길 20, 105동 32층3205호 (학동,무등산아이파크) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.9183㎡ · 철근콘크리트구조 32층건 중 32층 |
| 소유자 | 천민국 · 2022.02.10 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 226,100,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 레인보우에셋대부 주식회사 / 52,991,780원 |
| 말소기준 | 2024.10.16 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차권이 핵심
2017년 설정됐던 천민국의 전세권과 방림신용협동조합 근저당은 2022.02.10 모두 해지·말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그보다 훨씬 뒤인 2024.10.16 강제경매개시결정입니다. 따라서 2022.02.10 전입한 임차인은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 보증금이 낙찰가보다 크다
| 임차인 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김광래 | 2022.02.10 | 2022.01.12 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 배당요구 여부가 별도로 확인되지 않으므로 우선변제 결과를 단정할 수는 없지만, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 직접 명시하고 있다는 점은 분명합니다.
③ 회차별 가격 — 싸지는 것은 입찰가, 실질취득은 아니다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 226,100,000원 | 70% | ≈ 230,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 180,880,000원 | 56% | ≈ 230,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 144,704,000원 | 44.8% | ≈ 230,000,000원 |
즉 유찰 횟수만 보고 할인율이 70% → 56% → 44.8%로 내려간다고 판단하면 안 됩니다. 세 회차 모두 임차보증금 230,000,000원이 각각의 낙찰가보다 크기 때문에, 미배당 잔액까지 합친 실질취득액은 약 230,000,000원 선에 머뭅니다.
④ 시세 비교 — 기준은 2.261억이 아니라 2.30억
무등산아이파크는 1,410세대, 2017.01.26 준공 단지입니다. 동일 면적 39.92㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 283,000,000원, 최신 거래는 2026.02 279,500,000원입니다. 최근 거래 범위는 270,000,000원~295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.92㎡ | 22 | 279,500,000원 |
| 2026.01 | 39.92㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 39.92㎡ | 19 | 282,500,000원 |
| 2026.01 | 39.92㎡ | 25 | 279,000,000원 |
| 2026.01 | 39.92㎡ | 23 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 39.92㎡ | 29 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 39.92㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 39.92㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2025.11 | 39.92㎡ | 7 | 279,000,000원 |
| 2025.10 | 39.92㎡ | 22 | 295,000,000원 |
| 2025.09 | 39.92㎡ | 9 | 283,000,000원 |
| 2025.08 | 39.92㎡ | 28 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.92㎡ | 12건 | 283,000,000원 |
단순 최저가 226,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.9%지만, 이 사건에서는 그 비율을 그대로 가격 메리트로 쓰면 안 됩니다. 실질취득 기준 약 230,000,000원은 최근 12개월 평균 283,000,000원의 약 81.3%, 최신 거래 279,500,000원의 약 82.3% 수준입니다. 즉 임차보증금 인수를 반영해도 최근 거래가격보다 낮은 구간이지만, 할인 폭은 최저가만 봤을 때보다 작아집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,965,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 레인보우에셋대부 주식회사 | 52,991,780원 | 52,991,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,142,820원 |
위 배당 수치는 집행비용·신청채권·소유자 잔여를 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 그러나 2026.07.20 정정 매각물건명세서에는 별도로 임차보증금 230,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로, 실제 입찰 판단에서는 정정 명세서의 임차권 내용을 우선해 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 거래 기준)
- 입지. 조선대학교병원 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물 중 32층 3205호이며, 급·배수·위생·소방·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 무등산아이파크는 1,410세대, 2017.01.26 준공 단지입니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 공시지가 1,175,000원/㎡이며 아파트 건부지입니다.
- 법적·물적 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 동일면적 최근 12건이 270,000,000원~295,000,000원 사이에서 거래됐고 최근 12개월 평균은 283,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정정 매각물건명세서 최우선 확인. 2026.07.20 정정본의 임차보증금 230,000,000원과 매수인 인수 문구를 원본으로 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 상한 계산. 현재 최저가 226,100,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 미배당 인수액까지 더한 약 230,000,000원을 가격 기준으로 잡아야 합니다.
- 배당요구·배당순위 확인. 김광래의 배당요구 여부와 실제 배당순위를 확인해야 최종 인수 잔액을 확정할 수 있습니다.
- 7·8회 유찰 착시 주의. 매각가가 180,880,000원·144,704,000원으로 낮아져도 보증금 미배당액이 늘어 실질취득은 약 230,000,000원에 머뭅니다.
- 점유·명도 관계 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태를 현황조사 및 현장에서 다시 대조하세요.
- 최근 실거래 재대조. 비교표의 동일면적 거래는 270,000,000원~295,000,000원으로 층별 편차가 있으므로 32층 3205호의 개별 상태를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”이 아니라 “2.30억 인수형”
이 물건을 감정가 323,000,000원에서 6회 유찰돼 226,100,000원까지 내려온 70% 가격의 아파트로만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준은 2024.10.16 강제경매개시결정인데, 임차인은 그보다 앞선 2022.02.10 전입했고 정정 매각물건명세서에는 230,000,000원 주택임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다.
따라서 현재 회차뿐 아니라 7회·8회 유찰 시나리오에서도 가격 판단의 기준은 낙찰가가 아니라 약 230,000,000원의 실질취득액입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 283,000,000원과 최신 거래 279,500,000원보다는 낮아 가격 여지는 남아 있습니다. 다만 이미 6회 유찰됐고 실제 인수 잔액은 배당 결과에 좌우되므로, 이 사건의 승부처는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “임차보증금이 얼마 배당되고 얼마를 인수하느냐”입니다.
