* 49,120,000원은 낙찰대금 전액이 임차보증금에 배당된다는 비현실적으로 유리한 가정에서도 발생하는 잔액입니다. 집행비용 및 다른 배당을 고려하면 실제 인수액은 더 커질 수 있습니다. 실질취득 하한은 취득세·명도비 등 별도 비용을 제외한 금액입니다.
광주지방법원 2024타경82672. 광주 동구 학동 무등산아이파크 105동 최상층인 32층 3205호 아파트입니다. 2017년 준공된 1,410세대 단지로, 해당 면적은 약 39.92㎡입니다. 소유자 천민국은 2022년 2월 10일 소유권이전을 마쳤고, 등기상 거래가액은 270,000,000원입니다. 이후 레인보우에셋대부 주식회사의 청구금액 52,991,780원으로 강제경매가 시작됐습니다.
겉으로 보면 근저당권이 없고 강제경매개시결정만 존재하는 단순한 사건처럼 보입니다. 그러나 등기상의 담보권이 없다는 사실과 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 사실은 전혀 다릅니다. 이 물건에서는 매각물건명세서가 직접 인수 대상 임차권등기를 명시하고 있습니다. 이 권리 하나가 낮아 보이는 최저가의 의미를 완전히 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경82672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 남문로753번길 20, 무등산아이파크 제105동 제32층 제3205호 (학동) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 약 39.92㎡ · 32층 건물 중 32층 |
| 단지 규모 | 1,410세대 · 2017.01.26 준공 |
| 소유자 | 천민국 (2022.02.10 소유권이전, 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 | 323,000,000원 |
| 최저매각가 | 180,880,000원 (7회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 | 레인보우에셋대부 주식회사 |
| 청구금액 | 52,991,780원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2024.10.16 갑구 4번 강제경매개시결정 |
| 임차권 인수 | 을구 순위 4번 주택임차권등기 · 보증금 230,000,000원 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준으로 제시된 권리는 2024년 10월 16일 강제경매개시결정입니다. 이전 전세권과 전세권에 설정된 근저당권은 2022년 2월 10일 이미 말소됐습니다. 따라서 과거의 전세권이나 방림신용협동조합 근저당권을 현재 남아 있는 별도의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.
문제는 2022년 2월 10일 전입·점유를 시작한 임차관계입니다. 2026년 7월 20일 정정된 매각물건명세서는 2026년 2월 12일 접수된 을구 순위 4번 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하며, 보증금 230,000,000원의 미배당분을 낙찰자가 인수한다고 밝힙니다. 임차권등기 자체가 경매개시 이후 이루어졌더라도, 명세서상 인수 대상이라는 결론을 무시해서는 안 됩니다.
② 임차인 및 임차권등기 분석
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·배당·승계 |
|---|---|---|---|
| 김광래 현황조사상 점유자 |
전입 2022.02.10 확정일자 별도 확인 |
별도 확인 |
대항력 有
우선변제 미확인 인수 위험 |
| 을구 4번 주택임차권등기 정정 매각물건명세서 기재 |
전입 2022.02.10 점유 2022.02.10 확정 2022.01.12 |
230,000,000원 | 대항력 有 배당액 미확정 미배당 승계 |
현황조사상 확인된 점유자 김광래 1명과 명세서상 임차권등기를 구분해 표시했습니다. 전입일은 같지만 임차권등기 권리자와 김광래의 동일인 여부는 원본 대조가 필요합니다. 두 기재의 보증금을 중복 합산하지 않았습니다.
현황조사에 나타나는 김광래의 전입일은 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 해당 조사 기록만으로는 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 배당액이 확정되지 않습니다. 명세서상 임차권등기의 확정일자는 2022.01.12이고 보증금은 230,000,000원입니다. 명세서상 인수 결론과 실제 배당 순위를 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.81억이 아닌 실질취득 2.3억으로 판단
무등산아이파크 동일 면적 약 39.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 283,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 279,500,000원입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 동일하며, 실거래는 270,000,000원에서 295,000,000원 사이에 분포합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.92㎡ | 22 | 279,500,000원 |
| 2026.01 | 39.92㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 39.92㎡ | 19 | 282,500,000원 |
| 2026.01 | 39.92㎡ | 25 | 279,000,000원 |
| 2026.01 | 39.92㎡ | 23 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 39.92㎡ | 29 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 39.92㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 39.92㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2025.11 | 39.92㎡ | 7 | 279,000,000원 |
| 2025.10 | 39.92㎡ | 22 | 295,000,000원 |
| 2025.09 | 39.92㎡ | 9 | 283,000,000원 |
| 2025.08 | 39.92㎡ | 28 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.92㎡ | 12건 | 283,000,000원 |
최저매각가 180,880,000원은 최근 실거래 평균의 63.9%에 불과합니다. 그러나 임차보증금 230,000,000원의 미배당분을 매수인이 인수하므로 이 비율을 실제 할인율로 사용하면 안 됩니다. 실질취득 하한 230,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 약 81.3%, 최신 거래 279,500,000원 대비 약 82.3%입니다. 각각 약 53,000,000원과 49,500,000원의 차이가 있지만, 세금·명도비·기타 취득비용과 임차권 관련 불확실성을 고려하기 전의 차액입니다.
④ 유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 하한* | 실질취득 하한* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 180,880,000원 | 49,120,000원 | 230,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 144,704,000원 | 85,296,000원 | 230,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 115,763,200원 | 114,236,800원 | 230,000,000원 |
* 모든 낙찰대금이 임차보증금 변제에 쓰인다고 가정한 수학적 하한입니다. 실제 경매는 집행비용을 우선 공제하고 배당순위를 따르므로 매수인의 실제 인수액 및 총부담은 더 커질 수 있습니다. 제시된 회차별 최저가는 확정된 향후 매각가격을 뜻하지 않습니다.
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.4회, 낙찰률은 11.11%로 집계돼 있습니다. 현재 물건은 이미 7회 유찰된 상태입니다. 낮은 최저가가 권리 인수 부담을 자동으로 제거하지는 않습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수 구조가 유지된다면 실질취득 하한은 변하지 않습니다.
⑤ 예상배당 검토 (매각가 180,880,000원 가정)
| 배당 검토 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 매각대금 가정 | 180,880,000원 | 현재 최저가 기준 |
| 집행비용 추정 | 3,332,320원 | 우선 공제 예상 |
| 신청채권자 청구액 | 52,991,780원 | 실제 배당액은 순위 확인 필요 |
| 주택임차권 보증금 | 230,000,000원 | 실제 배당 및 인수액 확인 필수 |
| 기존 산정상 소유자 잔여 | 124,555,900원 | 임차권 미반영 · 신뢰 불가 |
| 매수인 인수 잔액 | 배당 결과에 따라 변동 | 보증금 미배당액 인수 |
낙찰대금 180,880,000원에서 집행비용 추정 3,332,320원을 공제하면 배당 가능한 금액은 약 177,547,680원입니다. 이 전액이 임차인에게 지급된다고 가정하더라도 보증금 잔액은 52,452,320원입니다. 다른 채권자에 대한 배당이 발생하면 실제 임차인 미배당액은 더 커질 수 있습니다. 따라서 기계적으로 산정된 인수액 0원은 정정 매각물건명세서의 내용과 충돌하며, 이를 근거로 입찰하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 학동 조선대학교병원 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장을 이용할 수 있어 대중교통 접근성은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 32층 건물의 32층 아파트입니다. 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 및 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트단지 남동측과 남서측에 차량출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 정비구역·제1종지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 상대보호구역·시가지경관지구 등과 저촉되는 사항도 있어 관련 토지이용규제를 확인해야 합니다.
- 지가. 공시지가 1,175,000원/㎡, 지목은 대지이며 토지는 평지로 조사됐습니다.
- 환금성. 1,410세대 단지이고 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매물건 평균 유찰 5.4회, 낙찰률 11.11%라는 점에서 일반 매매의 거래 유동성과 경매 낙찰 가능성을 구분해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정정 매각물건명세서 확인. 2026.07.20 정정작성된 명세서상 을구 순위 4번 주택임차권등기의 인수 문구를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 원본 대조. 2026.02.12 접수 제865054호의 권리자·보증금·전입일·확정일자와 현재 등기상 효력을 확인하세요.
- 임차인 동일성 확인. 현황조사상 김광래와 임차권등기 권리자가 같은 사람인지, 별도의 권리관계가 존재하는지 확인하세요.
- 배당요구 및 우선순위. 임차권자의 배당요구 여부, 우선변제 순위, 신청채권자 배당 순서, 예상 배당액을 확인한 후 인수금액을 다시 계산하세요.
- 취득비용 재산정. 낙찰가 180,880,000원만 자금계획에 반영하지 말고 미배당 보증금과 취득세·명도비 등 별도 비용을 함께 반영하세요.
- 명도 및 임차권 말소. 임차인의 실제 점유상태, 보증금 반환 조건, 임차권등기 말소 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 최근 시세 재확인. 비교 실거래 중 최신 거래는 2026.02이므로 매각기일까지의 가격 변동, 해당 32층 호수의 상태·향·조망을 추가 확인하세요.
- 유찰과 매각조건 확인. 7회 유찰에 이른 사유, 매각기일 변경 여부 및 추가 유찰 시 적용될 실제 최저가격을 법원 공고로 확인하세요.
맺으며 — “1.81억에 낙찰받아도 1.81억짜리 집이 아니다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 323,000,000원에서 최저가 180,880,000원으로 크게 내려왔지만, 임차보증금 230,000,000원의 미배당분이 매수인에게 승계된다는 점입니다.
최근 12개월 시세 평균 283,000,000원과 비교하면 실질취득 하한 230,000,000원은 약 81.3% 수준입니다. 가격 차이는 있지만, 이것만으로 투자성이 충분하다고 볼 수는 없습니다. 집행비용과 배당순위에 따라 실제 인수액이 늘어날 수 있고, 이미 7회 유찰됐으며 단지 경매 낙찰률도 낮기 때문입니다.
결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 배당 결과에 따른 임차보증금 인수액, 임차권등기 말소 및 명도 조건을 확인하고 총취득비용이 최근 실거래가격보다 충분히 낮은지를 검증한 뒤 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담해야 하느냐입니다.
