304,500,000원
광주지방법원 2025타경50454. 해남군청 남서측 인근 101스퀘어 제1층 제103호로, 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 감정가는 435,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 304,500,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.07.05. 설정된 비아신용협동조합의 채권최고액 372,000,000원 근저당입니다. 이보다 뒤의 가압류·압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 인접한 104호와 원래 독립된 구분건물이었으나 현재는 합쳐진 상태로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 경계벽 복원이 용이하고 도면 등에 따라 각 호의 위치와 면적은 특정 가능하다고 되어 있지만, 감정평가서 역시 104호와 함께 ‘튼상가’로 이용 중이므로 경매 진행 시 재확인을 요구하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50454 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층103호 · 도로명 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상6층 중 제1층 제103호 |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 304,500,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구금액 | 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 현황 | 대 · 635.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 공시지가 3,029,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하다
2018.04.25. 설정된 비아신용협동조합 채권최고액 3,250,000,000원 근저당은 2019.07.05. 일부포기로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 을구 3번 근저당권 372,000,000원이 말소기준입니다. 이후 진보종합건설 주식회사 가압류, 지현아 근저당, 광주광역시 서구·해남군 압류, 조봉주 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 — ‘인수 0원’보다 먼저 확인할 부분
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 건은 없으며, 임차·점유 조사 건은 2건입니다. 문제는 두 건 모두 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 대항력을 “없음”으로 확정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
| 이름 | 점유부분 | 용도 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임금석 | 104호 | 주거 | 100,000,000원 / 2,300,000원 | 2025.07.24 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
임금석의 보증금은 100,000,000원, 차임은 2,300,000원이고 배당요구는 2025.07.24. 접수됐습니다. 하지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 임금석의 점유부분이 104호인데 경매 대상 103호와 현재 하나의 공간으로 합쳐져 있다는 사실이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 304,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,063,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 비아신용협동조합 | 372,000,000원 | 299,437,000원 |
| 3. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 지현아 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,915,300,000원 중 예상배당은 299,437,000원이며, 채권 미배당은 1,615,863,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물리적 이용·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 소매점이며, 인접 104호와 함께 하나의 ‘튼상가’로 이용 중입니다.
- 구분 가능성. 원래 103호와 104호는 독립된 구분건물이었고, 경계벽 복원이 용이하며 도면 등에 따라 각 호 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 해남군청 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 15m 내외 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 중로2류에 접합니다. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 103호·104호 현황 확인. 실제 내부 경계, 출입구, 설비, 점유범위와 원상복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임금석 점유관계 확인. 104호 보증금 100,000,000원·차임 2,300,000원의 임대차가 103호와 합쳐진 공간에 어떤 방식으로 존재하는지 확인해야 합니다.
- 전입·확정일자 원본 확인. 두 조사 건 모두 전입신고일과 확정일자가 미상이라 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 명세서 보완 확인. 보증금이 확인되지 않은 점유 조사 건이 있으므로 최신 매각물건명세서와 문건 접수 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기까지 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 배당 시나리오의 인수 0원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 대항력 임차인 승계 가능성은 별도 검증해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 304,500,000원이 감정가 435,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 임대가치와 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “현장 인수위험”은 별개다
이 물건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2019.07.05. 비아신용협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 가압류·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하고, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 하지만 103호와 104호가 하나로 합쳐져 있다는 물리적 현황, 그리고 전입신고일· 확정일자가 확인되지 않는 임차·점유 2건은 등기부만으로 제거되지 않는 리스크입니다.
따라서 현재 배당 계산상의 인수액 0원을 곧바로 확정 인수액으로 받아들이기보다, 임차·점유 관계와 구분건물 경계가 확인된 뒤에 실질취득액을 계산하는 순서가 맞습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실도 동일합니다. 직접 비교할 실거래 근거 없이 유찰률만으로 가격을 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 등기 구조는 정리 가능, 현장·임차 확인은 필수. 이 사건의 승부처는 할인율보다 103호와 104호의 실제 이용관계입니다.
