광주지방법원 2025타경50466. 진도읍 포산리 529에 위치한 토지와 건물 및 기계기구를 함께 보는 경매입니다. 토지는 공장용지 6,185㎡이고, 감정 이용상태는 (가) 공장·창고·기계실·사무실, (나) 창고(저온저장고), (다) 홍보관 및 체험관입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,822,933,400원에서 한 차례 유찰된 1,276,053,000원입니다.
등기상 말소기준은 2016년 10월 20일 한국농수산식품유통공사의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 그 이후 기술보증기금, 농업협동조합중앙회, 한국농수산식품유통공사, 전남신용보증재단, 농협은행주식회사, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 진도군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50466 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 진도군 진도읍 포산리 529 · 전라남도 진도군 진도읍 포구1길 63 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·창고·기계실·사무실 · 창고(저온저장고) · 홍보관 및 체험관 |
| 토지 | 공장용지 6,185㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유관계 | 농업회사법인진도울금주식회사 지분 10분의 2 · 사단법인울금식품가공사업단 지분 10분의 8 |
| 감정가 / 최저가 | 1,822,933,400원 / 1,276,053,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 531,599,491원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공시지가 | 9,640원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선행 금지사항은 별도 확인
말소기준 근저당권 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2016년 5월 24일 금지사항등기에는 이 부동산이 보조금 지원으로 취득 또는 효용가치가 증가한 재산이며, 정해진 기간이 지나기 전에 교부 목적에 위배되는 용도로 사용하거나 양도·교환·대여·담보제공할 경우 중앙행정기관 장의 승인을 받아야 한다는 내용이 기재돼 있습니다.
② 매각 대상 — 토지·건물·기계기구를 한 묶음으로 본다
이 사건은 일괄매각이고, 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구가 포함됩니다. 목록1 지상 제시외 수목도 매각에 포함됩니다. 목록1 지상에는 기계기구목록 1이 있고, 목록2 (가) 건물에는 기계기구목록 2~5, 7~20, 목록2 (나) 건물에는 기계기구목록 6이 소재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,276,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,160,530원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국농수산식품유통공사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 기술보증기금 | 93,500,000원 | 93,500,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 44,010,640원 | 44,010,640원 |
| 갑구 5번 가압류 · 전남신용보증재단 | 12,020,000원 | 12,020,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 75,983,739원 | 75,983,739원 |
| 갑구 8번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,343,520원 | 9,343,520원 |
| 갑구 2-1번 가압류 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 394,034,571원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 청구액 866,857,899원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 394,034,571원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,276,053,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 893,237,100원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 625,265,970원 | 250,244,589원 | 0원 |
3회 유찰 시 배당재원이 줄어 채권자 미배당이 250,244,589원 발생하지만, 이 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 인수액 증가가 아니라 매각가격과 채권자 배당 부족 규모입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진도읍 포산리 소재 “포구마을” 남측 인근이며, 주위는 자연부락과 농경지가 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 공장·창고·기계실·사무실, 저온저장고, 홍보관 및 체험관으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 있고, 홍보관 및 체험관에는 시스템냉방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 6,185㎡, 공업용, 평지, 사다리형, 소로한면입니다.
- 규제. 계획관리지역·농림지역이며 농업진흥구역과 가축사육제한구역이 기재돼 있습니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 확인. 2016.05.24 보조금지원사업에 따른 금지사항등기의 현재 효력과 중앙행정기관 승인 관련 사항을 원문으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 수목·공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구의 실제 매각 범위를 대조하세요.
- 타지상 기계 확인. 기계기구목록 3-7)이 포산리 529-1에 소재한다는 기재를 현장에서 확인하세요.
- 경계 확인. 목록1은 인접 토지와의 경계를 측량 등으로 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도·규제 확인. 농업진흥구역·가축사육제한구역·계획관리지역·농림지역과 현재 공장 이용의 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 자산의 범위와 제한”
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔고, 임차인도 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 결론을 내릴 물건은 아닙니다. 공장·창고·홍보관·체험관과 6,185㎡ 토지, 여러 기계기구가 일괄매각되고, 일부 기계기구는 인접 필지 포산리 529-1에 소재한다고 기재돼 있습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 보조금지원사업 관련 금지사항등기까지 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 채권을 떠안느냐”보다 “실제로 무엇을 취득하고, 그 자산을 어떤 제한 아래 이용할 수 있느냐”입니다. 권리·배당상 인수는 0원이지만, 실거래 시세 자료가 없어 1,276,053,000원이 시장가 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 낮고, 현황·규제·환금성 확인은 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
