95,900,000원
광주지방법원 2024타경85572. 광주 북구 일곡동 대우아파트 102동 12층 1201호입니다. 이 사건의 핵심은 “선순위 임차권이 보이지만 실제 인수는 확약으로 제거되는 구조”입니다. 이은지의 임대차는 2019.08.06. 계약, 2019.08.20. 전입·점유개시로, 데이터상 말소기준권리인 2024.02.14. 세종세무서 압류보다 앞섭니다. 보증금은 117,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력·우선변제권이 모두 인정되는 임차권입니다.
따라서 확약이 없다면 현재 최저가만 보고 “감정가의 70%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 제공된 배당계산상 현재 매각가 95,900,000원에서는 집행비용을 제하고 임차보증금에 93,773,800원이 배당되며 23,226,200원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 사건에는 바로 그 잔액을 둘러싼 HUG의 대항력·잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 일곡택지로 50, 102동 12층 1201호 (일곡동, 대우아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 54.282㎡ · 철근콘크리벽식조 22층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 한해란 (2019.07.29. 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,412,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 민간임대주택 | 2019.10.23. 민간임대주택 등록 · 2022.10.11. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 승부처
말소기준은 데이터상 2024.02.14. 세종세무서 압류입니다. 이은지의 전입·점유개시일 2019.08.20.과 임차권등기 2023.09.19.가 모두 그보다 앞섭니다. 그래서 원칙적인 권리분석만 하면 이 임차권은 낙찰자가 인수할 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다. 이후 2024.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 처리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 117,000,000원 | 전입 2019.08.20. 확정 2019.08.06. 배당요구 2023.09.19. | 대항력 있음 우선변제 | HUG 승계 |
실제 임차인은 1명, 이은지입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 이 주택임차권자의 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
* 확약을 배제한 단순 배당계산상 현재 회차의 미배당·인수액은 23,226,200원입니다. 위 확약은 해당 임차권에 적용되는 것으로 분석하며, 다른 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후 95,900,000원이 비교 기준
이 사건은 대항력 임차권 자체만 보면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 봐야 하지만, 확약으로 해당 인수가 실질 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 95,900,000원입니다. 가격 판단은 전체 거래 평균 119,000,000원보다 최근 12개월 평균 120,714,285원, 최신 거래 105,000,000원과 최근 추세 +3.5%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 54.28㎡ | 19 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 54.28㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 54.28㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 54.28㎡ | 10 | 134,000,000원 |
| 2025.12 | 54.28㎡ | 12 | 136,000,000원 |
| 2025.06 | 54.28㎡ | 11 | 129,000,000원 |
| 2025.05 | 54.28㎡ | 4 | 116,000,000원 |
| 2025.01 | 54.28㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2024.12 | 54.28㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2024.12 | 54.28㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.11 | 54.28㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 54.28㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.28㎡ | 7건 | 120,714,285원 |
현재 실질취득 95,900,000원은 최근 12개월 평균 120,714,285원의 79.4%입니다. 금액 차이는 24,814,285원입니다. 최신 거래 105,000,000원과 비교해도 실질취득액이 9,100,000원 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 +3.5%로 제공돼 있어, 이 데이터에서는 현재 가격을 최근 시세보다 비싸다고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,126,200원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금(우선변제) | 117,000,000원 | 93,773,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 119,412,261원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 단순 배당계산상 이은지 보증금의 부족분은 23,226,200원입니다. 다만 명세서상 HUG 확약을 반영하면 해당 부족분에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 일곡동 일동초등학교 동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 택지개발지구이며 감정평가상 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 아파트단지로 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리벽식조 슬래브지붕 22층 건물 내 12층 1201호이며 사용승인일은 1998.07.18.입니다.
- 도로·규제. 서측과 남측으로 왕복 4차선도로에 접하며 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 절대보호구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 935,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 대우아파트는 379세대이고, 동일 면적 54.28㎡ 거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 119,000,000원, 최근 12개월 7건 평균은 120,714,285원입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 가격 메리트는 HUG가 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 실제 매각조건에 반영되는지가 핵심입니다.
- 임차권 말소 확인. 이은지의 주택임차권은 보증금 117,000,000원, 전입 2019.08.20., 확정일자 2019.08.06.의 선순위 권리입니다. 확약 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 이후 공매취소공고 및 공매공고등기 말소가 확인되므로 현재 진행 상태를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2019.10.23. 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.10.11. 민간임대주택등기가 돼 있습니다. 현재 등기 상태와 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 관리비 미납. 2024.11.29. 현황조사보고서에는 2023년 8월부터 약 1,460,000원의 관리비가 미납된 상태라고 기재돼 있습니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 95,900,000원은 최근 12개월 평균 120,714,285원의 79.4%, 최신 거래 105,000,000원보다 9,100,000원 낮습니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 사건을 등기부만 보고 판단하면 보증금 117,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 단순한 저가 아파트 경매가 아닙니다. 현재 매각가 95,900,000원에서는 배당계산상 23,226,200원의 보증금 부족분이 생기기 때문입니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차권 구조로 볼 수 있습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 미배당 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 그 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고 현재 실질취득은 95,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 120,714,285원의 79.4%, 최신 거래 105,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 결론은 “가격은 매력적이지만, 확약 원문 확인이 필수인 A급 후보”입니다. 선순위 임차권이라는 큰 리스크가 확약으로 해소되는 구조이므로, 입찰 전에는 확약의 적용조건·임차권등기 말소 동의·공매 취소 상태·민간임대주택등기와 관리비 미납 내역을 원본 서류에서 최종 대조해야 합니다.
