4,059,545원
광주지방법원 2024타경85725. 광주광역시 광산구 월계동 베네시티주건축물 1동 3층 308호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가서의 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 19.5594㎡, 건물은 철근콘크리트구조 10층 중 3층에 자리합니다.
이 물건이 눈길을 끄는 이유는 압도적인 유찰 횟수입니다. 감정가 5,400만원에서 11회 유찰을 거치며 최저가는 약 406만원까지 하락했습니다. 제시된 최근 실거래 3,660만원과 비교하면 최저가만으로는 시세의 11.1%입니다. 그러나 낙찰가와 실질취득금액은 전혀 다른 이야기입니다. 등기부에는 경매개시결정보다 먼저 설정된 주택임차권이 있으며, 명세서에는 미배당 보증금 인수 조건까지 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 60-15, 1동 3층 308호 (월계동, 베네시티주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 전용면적 / 층수 | 19.5594㎡ · 지상 10층 중 3층 |
| 소유자 | 철성건설주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 54,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,059,545원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 함영은 / 35,108,436원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2024.11.11 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 임차권등기 | 함영은 · 보증금 59,000,000원 · 2024.04.09 등기 |
| 입지 / 용도지역 | 광주광역시 광산구 월계동 · 중심상업지역 |
| 건물 사용승인 관련 준공일 | 2014.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.11.11 강제경매개시결정입니다. 하지만 그보다 앞선 2024.04.09에 함영은 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 59,000,000원으로 감정가 54,000,000원보다도 큽니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 함영은 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
59,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 확인 필요 |
확인 필요 확정일자 2022.02.11 |
인수 위험 명세서상 미배당 보증금 잔액 인수 |
| 임대차계약 | 2022.02.11(1차) · 2023.02.17(2차) |
|---|---|
| 점유개시일 | 2022.03.04 |
| 전입신고일 | 등기사항상 주민등록일자 없음. 명세서에는 2024.04.09를 임차권등기일과 함께 기재 |
| 확정일자 | 2022.02.11 |
| 임차권등기일 | 2024.04.09 (2024카임5177) |
| 배당요구 | 신청 내역 있음 · 2024.04.09 |
| 보증금 변동 | 2023.02.17에 1,000,000원 감액 · 등기상 보증금 59,000,000원 |
과거 김정민 명의의 전세권 50,000,000원은 2018.09.03 말소됐습니다. 함영은 명의의 전세권 59,000,000원 역시 2024.07.22 말소됐으나, 별도로 등기된 을구 4번 주택임차권은 남아 있습니다. 동일한 함영은의 과거 전세권과 현재 임차권을 서로 다른 임차인의 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 406만원이 실제 취득원가는 아니다
베네시티의 비교 가능한 전용 19.56㎡ 실거래는 제시된 표본 기준 2건입니다. 전체 평균은 45,800,000원이지만, 과거 2021년 거래가 포함되어 있습니다. 최신으로 제시된 거래는 2025년 7월 36,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 19.56㎡ | 3 | 36,600,000원 |
| 2021.10 | 19.56㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | 19.56㎡ | 2건 | 45,800,000원 |
2021년 거래가 55,000,000원에서 2025년 거래가 36,600,000원으로 낮아졌으며, 비교 통계상 -33.5%의 하락 추세입니다. 다만 최신으로 제시된 거래 자체가 2025.07이고 표본도 1건에 불과하므로, 2026년 10월 시점의 실제 시장가격을 정확히 나타내는 자료로 단정해서는 안 됩니다. 특히 최근 12개월 평균으로 분류된 36,600,000원 역시 거래일이 2025.07인 점에 주의해야 합니다.
④ 실질취득 구조 — 유찰돼도 인수 위험은 사라지지 않는다
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는, 매각대금이 낮아질수록 임차인에게 배당될 수 있는 금액도 줄어들어 인수할 보증금 잔액이 증가할 수 있습니다. 배당금이 임차인에게 귀속되고 다른 우선 비용이 없다는 단순 가정에서는 낙찰가와 잔여 보증금의 합이 보증금 수준으로 유지됩니다.
| 현재 최저가 | 4,059,545원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 59,000,000원 |
| 보증금 기준 실질취득 | 약 59,000,000원 수준 이상 가능 |
| 최근 거래 기준 | 36,600,000원 |
| 보증금 / 최근 거래 | 약 161.2% |
특히 현재 예상배당표처럼 집행비용과 신청채권자 배당으로 매각대금이 모두 사용되어 임차인에게 배당되는 금액이 0원이라고 가정하면, 보증금 59,000,000원 전액이 인수 대상으로 남을 수 있습니다. 이 경우 단순 합계는 63,059,545원 (낙찰가 4,059,545원 + 보증금 59,000,000원)입니다. 다만 실제 배당순위와 임차인의 대항력·우선변제권 확인 결과에 따라 이 금액은 달라집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,059,545원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 473,072원 |
| 1. 경매신청채권 · 함영은 | 35,108,436원 | 3,586,473원 |
| 2. 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 31,521,963원 |
제시된 단순 예상배당 기준입니다. 집행비용은 약 11.7% 추정치이며, 당해세·최우선변제 및 선순위 임차권의 실제 배당순위를 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 채권 미배당액 31,521,963원은 신청채권의 미충족분으로, 임차보증금 인수액과 동일한 금액이 아닙니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 해결되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 4,059,545원 | 3,586,473원 | 31,521,963원 |
| 12회 유찰 시 | 3,247,636원 | 2,789,179원 | 32,319,257원 |
| 13회 유찰 시 | 2,598,108원 | 2,151,342원 | 32,957,094원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 임차보증금 59,000,000원의 인수 위험은 그 자체로 해소되지 않습니다. 대항력과 인수 조건이 유지되는 한, 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금 부담이 커질 수 있어 총 실질취득금액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 소재 농산물관리원 전남지원 남동측 인근. 상업용건물, 업무용건물 및 공동주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다. 건물 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 308호입니다. 급·배수, 위생, 소방, 엘리베이터, 도시가스, 난방 및 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 도시형생활주택으로 기재되어 있으나 사건 용도 분류는 근린시설입니다. 실제 건축물대장상 용도와 주거 사용의 적법성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지 등에 포함되며, 역사문화환경보존지역과 접합니다. 토지면적은 501.4㎡, 공시지가는 1,324,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 제공된 위반건축물 확인 결과 위반 표시는 없으며, 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 67세대 규모의 베네시티로, 제시된 동일 면적 실거래는 2건뿐입니다. 최신 거래가격 하락과 반복 유찰을 고려하면 거래 표본이 적고 재매각 시 가격 판단이 어려울 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수범위 확정. 2024.04.09 등기된 함영은의 주택임차권에 대해 미배당 보증금 인수 여부와 실제 인수금액을 매각물건명세서 원본 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 전입신고·대항력 확인. 등기부상 주민등록일자가 없고 명세서에는 임차권등기일이 전입일로 기재되어 있습니다. 주민등록·점유 및 임차권등기 이전의 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 채권자·임차인 동일인 관계 확인. 함영은의 신청채권 35,108,436원과 보증금 59,000,000원의 관계를 확인해 중복계산 및 잘못된 배당순위 판단을 방지해야 합니다.
- 실질취득금액 재계산. 최저가 4,059,545원이 아닌 낙찰가와 실제 미배당 보증금, 기타 취득부대비용의 합계로 투자금액을 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 등록된 민간임대주택 관련 등기가 존재합니다. 매각에 따른 말소 여부와 임대사업자 의무의 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장, 현황 및 실제 사용 형태와 대조해야 합니다.
- 최신 거래 재확인. 마지막으로 제시된 실거래가 2025.07이며 가격 추세가 -33.5%입니다. 응찰 전 현재 매매 가능가격과 거래 수요를 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 미납 공용관리비, 당해세, 우선변제 채권 및 점유관계를 확인하고 명도·인도 비용 가능성까지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최신 상태로 확인하고 전문가에게 인수 위험을 검토받아야 합니다.
맺으며 — “406만원에 낙찰받아도 406만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 경매에서 할인율과 실질취득원가를 구분해야 하는 대표적인 유형입니다. 감정가 5,400만원짜리 물건을 최저가 약 406만원에 매수할 수 있다는 숫자만 보면 큰 기회처럼 보일 수 있습니다. 그러나 그 뒤에는 5,900만원의 임차보증금과 명세서상 인수 조건이 존재합니다.
임차인의 대항력 성립시점과 실제 배당·인수액은 최종 확인이 필요합니다. 그렇지만 명세서의 인수 고지를 전제로 하면 실질취득 부담은 최근 실거래 3,660만원을 상당히 웃돌 수 있습니다. 여기에 11회 유찰, 하락 추세 -33.5%, 평균 10.2회 유찰이라는 단지 통계까지 겹쳐 있습니다.
결론은 입찰 보류 및 선순위 임차권 인수 위험의 우선 확인입니다. 임차보증금 승계 위험이 확실히 해소되지 않는다면, 최저가가 추가로 낮아지더라도 가격 메리트가 생긴다고 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 관건은 얼마에 낙찰받느냐보다 얼마의 보증금을 실제로 인수하느냐입니다.
