광주지방법원 2024타경85725. 광주 광산구 월계동 베네시티주건축물 1동 3층 308호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택이며, 전용면적은 19.5594㎡입니다. 감정가는 54,000,000원이지만 10회 유찰 끝에 현재 최저매각가는 5,074,432원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가의 9.4% 수준까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 을구 4번 임차권자 함영은의 임차보증금은 59,000,000원이고, 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시돼 있습니다. 즉 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수할 미배당 보증금이 커지므로, 실질취득은 약 59,000,000원 수준에 고정되는 구조로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경85725 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 60-15, 1동 3층308호 (월계동, 베네시티주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가 이용상태 도시형생활주택 · 전용 19.5594㎡ · 10층 중 3층 |
| 소유자 | 철성건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 5,074,432원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함영은 / 35,108,436원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 여건 | 중심상업지역 · 공시지가 1,324,000원/㎡ · 상업용 · 평지 · 중로 한면 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
등기상 2016년 김정민의 전세권 50,000,000원은 2018.09.03 해지로 말소됐고, 함영은의 2023년 전세권 59,000,000원도 2024.07.22 해지로 말소됐습니다. 그러나 그와 별도로 2024.04.09 을구 4번 주택임차권이 남아 있습니다. 이 권리는 보증금 59,000,000원, 점유개시일 2022.03.04, 확정일자 2022.02.11로 기재돼 있고, 매각물건명세서상 매수인에게 대항하며 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함영은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 59,000,000원 | 2022.02.11 | 명세서상 대항 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 임차보증금은 59,000,000원이며 배당요구는 2024.04.09 접수돼 있습니다. 등기부에는 주민등록일자가 “없음”으로 기재돼 있어 통상적인 전입일 기준 대항력 판단에는 불확실성이 있지만, 매각물건명세서 자체가 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적시하고 있으므로 입찰자는 인수형으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 기준은 507만원이 아니라 ‘약 5,900만원’
베네시티 전용 19.56㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2021.10 거래는 55,000,000원, 최신 거래인 2025.07 거래는 36,600,000원입니다. 최근 12개월 평균도 36,600,000원이며, 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -33.5%의 하락 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 19.56㎡ | 3 | 36,600,000원 |
| 2021.10 | 19.56㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | 19.56㎡ | 2건 | 45,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.56㎡ | 1건 | 36,600,000원 |
표면 최저가는 전체 실거래 평균의 11.1%, 최근 12개월 평균의 13.9% 수준이지만, 이 비율은 인수형 구조에서는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실제 비교 대상은 실질취득 약 59,000,000원입니다. 이는 최신 거래 36,600,000원뿐 아니라 2021.10의 55,000,000원보다도 높은 수준입니다. 게다가 최근 시장 추세가 -33.5%로 하락하고 있어, 과거 전체 평균 45,800,000원을 근거로 가격을 낙관하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,074,432원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 491,340원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 함영은 | 35,108,436원 | 4,583,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신청채권 미배당 | - | 30,525,344원 |
현재 회차 계산상 매각대금 5,074,432원은 집행비용 491,340원과 신청채권자 함영은에게 4,583,092원이 배당되는 구조이며 신청채권에는 30,525,344원의 미배당이 발생합니다. 다만 임차권자와 신청채권자가 동일인이라는 사정만으로 신청채권 배당액을 임차보증금 변제액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 매수인의 임차보증금 인수 여부는 매각물건명세서의 “전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 문구를 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 줄기 어렵다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 5,074,432원 | 4,583,092원 | 30,525,344원 |
| 11회 유찰 시 | 4,059,545원 | 3,586,473원 | 31,521,963원 |
| 12회 유찰 시 | 3,247,636원 | 2,789,179원 | 32,319,257원 |
낙찰가 자체는 5,074,432원에서 4,059,545원, 3,247,636원으로 더 내려갈 수 있지만 선순위 임차보증금이 전액 배당되지 않는 한 그 잔액은 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 이 사건에서는 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 농산물관리원 전남지원 남동측 인근. 주변은 상업용건물, 업무용건물 및 공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 308호. 급·배수, 위생, 소방, 엘리베이터, 도시가스, 난방, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 토지면적 501.4㎡, 공시지가 1,324,000원/㎡, 평지·세로장방, 중로 한면 조건입니다.
- 환금성. 베네시티는 67세대, 2014.08.21 준공이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 9.2회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,074,432원은 실질취득가가 아닙니다. 판단 기준은 미배당 임차보증금을 포함한 약 59,000,000원 수준입니다.
- 임차권 원문 재확인. 을구 4번 주택임차권과 매각물건명세서의 “보증금 전액 변제되지 않으면 잔액 매수인 인수” 문구를 입찰 직전 원본과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 함영은입니다. 신청채권 35,108,436원의 법적 원인과 임차보증금 59,000,000원과의 관계를 문건으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 규제 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 45,800,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 36,600,000원을 우선 기준으로 보아야 하며, 최근 추세는 -33.5%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “507만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 10회 유찰이라는 숫자와 5,074,432원이라는 최저가입니다. 표면 가격만 보면 감정가 54,000,000원의 극히 일부에 불과하지만, 매각물건명세서가 함영은의 임차보증금 59,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 이상 실질취득은 약 59,000,000원으로 보아야 합니다.
그 실질취득 수준은 최신 실거래 36,600,000원보다 높고, 2021.10 거래 55,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름 또한 -33.5% 하락 추세이며, 같은 단지 경매는 평균 9.2회 유찰되고 매각률도 0.0%로 집계돼 있습니다. 여기에 선순위 임차권, 임차인·신청채권자 동일인 확인 필요성, 민간임대주택등기까지 겹칩니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 시세보다 높습니다. 권리와 가격을 함께 보면 적극 입찰보다 보수적 검토가 맞는 사건입니다.
