광주지방법원 2025타경50662. 완도군 신지면 신리의 토지 3필지와 상업용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 상업용(2종근린생활시설)로 이용되고 있고, 공부상 ‘전’ 또는 ‘임야’인 토지 3필지는 현황상 일단의 상업용 건부지입니다. 목록 1·2는 2023.10.12. 전용허가가 이루어졌고, 일부 토지는 접도구역에 저촉됩니다.
권리의 중심은 2024.08.22. 설정된 완도농업협동조합의 근저당입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 토지 신리 527-11, 527-3, 산10-4가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 완도금일수산업협동조합, 농업협동조합중앙회, 메리츠캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌으나 모두 말소기준권리 뒤에 자리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50662 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 신지면 신리 527-11 · 신리 527-3 · 신리 산10-4 / 전라남도 완도군 신지면 신지로 421 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 상업용(2종근린생활시설) · 토지 3필지 일단의 상업용 건부지 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 징크판넬·강화유리 등 · 인테리어마감 · 새시창호 |
| 토지 | 토지면적 635.0㎡ · 계획관리지역 · 지목 전 · 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 박행운 · 2024.12.09. 상속 원인, 2025.09.24. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,284,179,200원 / 898,925,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 857,620,477원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없음입니다. 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 확인된 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 898,925,000원으로 감정가 1,284,179,200원의 70%입니다. 이미 1회 유찰됐지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 상업용 부동산과 토지는 임대수익, 영업입지, 도로조건, 토지 전용 상태와 실제 매매사례를 함께 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 898,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,389,250원 |
| 1. 근저당 · 완도농업협동조합 | 960,000,000원 | 887,535,750원 |
| 2. 가압류 · 완도금일수산업협동조합 | 29,788,651원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 182,837,677원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 46,720,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,219,346,527원 중 887,535,750원이 배당되고, 331,810,777원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완도군 신지면 신리 소재 ‘신리마을’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 주상용·농경지 등이 혼재한 지방도변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 현재 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 상업용(2종근린생활시설)이며 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다. 기본 위생·급배수·시스템에어컨 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 635.0㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 81,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 접도구역에 저촉됩니다. 산10-4에는 준보전산지 관련 사항도 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황. 공부상 ‘전’ 또는 ‘임야’이나 현황은 3필지 일단의 상업용 건부지이며 목록 1·2는 2023.10.12. 전용허가가 이루어졌습니다.
- 일괄매각. 토지와 상업용 건물을 함께 매각하므로 건물만 또는 토지만 분리해서 가격을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 상업용 토지·근린생활시설 실제 거래사례를 대조해야 합니다.
- 접도구역 확인. 일부 토지가 접도구역에 저촉되므로 건축·증축·진출입 등 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 토지 전용 상태. 공부상 지목과 현재 이용이 다르고 목록 1·2에 전용허가가 있으므로 허가 범위와 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 영업·사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.04.23. 확정채권양도를 원인으로 2026.05.22. 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전된 사실을 최신 등기와 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 토지이용계획을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상업용 가치
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준인 2024.08.22. 근저당 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 898,925,000원으로 감정가의 70%지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 더구나 토지 3필지와 2종근린생활시설을 함께 매각하고, 공부상 지목과 현황 이용이 다르며 일부가 접도구역에 저촉됩니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전 여부”보다 “현재 상업용 이용가치와 토지 규제를 감안했을 때 898,925,000원이 적정한가”가 입찰 판단의 핵심입니다.
