236,482,000원
광주지방법원 2025타경52447. 전라남도 순천시 해룡면 상내리 822-5, 와온길 128 소재 부동산입니다. 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고 감정 현황에서는 건물 일련번호(2-가)를 단독주택, 일련번호(2-나)를 창고 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 토지는 600.0㎡의 대지이며 현재 소유자는 이종용입니다.
권리의 기준점은 1998.05.01 접수된 순천농업협동조합 근저당권 24,000,000원입니다. 2020년과 2023년 박청호의 가압류 각 100,000,000원, 2025년 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 등기상 권리 승계보다 더 주의해서 볼 부분은 점유관계와 건물 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 상내리 822-5 · 전라남도 순천시 해룡면 와온길 128 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 일련번호(2-가) 단독주택 · 일련번호(2-나) 창고 등 |
| 토지 | 대 · 600.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이종용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 337,831,900원 / 236,482,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박청호 / 332,902,434원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1998년 근저당
말소기준은 1998.05.01 순천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이고 상내리 822-5 토지와 건물이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2020.09.02 및 2023.11.28 박청호 가압류 각 100,000,000원과 2025.12.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·건물 현황 — 등기보다 이 부분이 더 중요하다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김점심 | 1999.05.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김점심의 전입일은 1999.05.18로 말소기준일인 1998.05.01보다 뒤입니다. 조사 결과도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 점유 형태와 실제 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,482,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,110,748원 |
| 1. 근저당 · 순천농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 박청호 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박청호 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 박청호 | 332,902,434원 | 8,371,252원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 556,902,434원, 채권자 예상배당은 232,371,252원이며 324,531,182원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 순천시 해룡면 상내리 소재 ‘와온공원 주차장’ 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·일부 근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 동측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있으나 시중심부 외곽지역에 위치해 일반적인 대중교통상황은 보통이하로 평가돼 있습니다.
- 건물. 단독주택과 창고 등으로 이용 중이며 1998.04.08 사용승인된 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 600.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 평지·사다리형입니다. 공시지가는 72,200원/㎡이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역과 생태계보호지구, 가축사육제한구역 (녹지지역·전 축종제한지역)에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김점심 점유원인 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상이고, 과거 소유자·근저당 채무자와 동일인입니다. 실제 계약관계와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 2층 증축 현황 확인. 공부상 단층주택과 실제 2층 증축 상태의 관계, 현황조사에서 불법증축으로 보인다고 한 부분을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 건물별 이용상태 확인. 일련번호(2-가)는 단독주택, (2-나)는 창고 등으로 이용 중이므로 각 건물의 실제 이용범위와 인도대상을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·생태계보호지구·가축사육제한구역이 중첩돼 있으므로 향후 이용계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 할인율 자체가 시세 대비 저가를 의미하지 않습니다. 현장 상태와 인근 거래를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장이 어려운 물건
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 1998년 순천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 박청호의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건을 “권리가 깨끗하니 안전하다”로 끝내기는 어렵습니다. 김점심은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 과거 소유자·근저당 채무자와 동일인입니다. 동시에 공부상 단층주택에 실제 2층 부분이 증축돼 있으며 불법증축한 것으로 보인다는 현황조사 내용도 있습니다. 따라서 핵심은 채권 미배당액이 아니라 점유관계와 실제 건물 상태를 확인해 인도·이용 리스크를 확정하는 것입니다. 현재 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 등기상 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이 사건의 결론입니다.
