광주지방법원 2025타경52465. 광양시 중동 성호2차아파트 215동 3층 307호입니다. 감정평가상 이용상태는 복도식 아파트, 건물은 지하 1층~지상 24층 규모입니다. 현 소유자는 주식회사케이라클로, 2020.06.03. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 67,500,000원입니다. 이번 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약의 결합을 정확히 읽는 것입니다.
박형숙의 주택임차권은 주민등록일자 2020.06.15., 점유개시일자 2020.06.14., 확정일자 2020.06.08.이며 보증금은 86,000,000원입니다. 말소기준으로 산정된 2025.11.27. 광양시 압류보다 앞선 권리이므로 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 70,000,000원 매각을 가정한 배당계산에서는 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 임차보증금에 배당되고, 17,660,000원이 미배당으로 남습니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 “배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 2026.08.7. 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 룰상 미배당액이 존재해도 매수인에게 청구하지 않기로 한 것이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 박형숙 1명이며, 주택도시보증공사는 그 주택임차권의 승계인으로 별도의 보증금을 더해 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52465 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 215동 3층307호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 복도식 · 지하1층~지상24층 건물 내 3층 307호 |
| 소유자 | 주식회사케이라클 · 2020.06.03. 소유권이전 · 거래가액 67,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 |
| 청구금액 | 86,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
과거 국민은행 근저당, 대림산업 전세권, 우리은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 실질적인 선후관계는 2023.07.14. 박형숙 주택임차권 → 2025.11.27. 광양시 압류 → 2025.12.18. 강제경매개시결정 순서입니다. 따라서 주택임차권 자체는 말소기준보다 선순위입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박형숙 | 86,000,000원 | 2020-06-15 / 2020-06-08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 · 확약으로 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 70,000,000원은 높다
동일 평형 비교 대상은 성호2차의 전용 59.79㎡입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 56,316,666원이고, 가장 최근 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 현재 실질취득 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.3%이며, 최신 거래 62,500,000원보다도 높습니다. 따라서 확약으로 권리 리스크가 줄었다고 해도 현재 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 45,000,000원~70,200,000원입니다. 현재 실질취득가 70,000,000원은 이 표본의 최고 거래 70,200,000원에 근접하고, 평균 56,316,666원보다는 크게 높습니다. 최신 거래 62,500,000원과 비교해도 현재 최저가가 높기 때문에 현재 회차에는 시세 할인 효과가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 박형숙 보증금 | 86,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 86,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 17,660,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양 중진초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상24층 건물의 3층 307호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수시설, 승강기시설, 소화전시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 서측 왕복6차선, 북측 왕복2차선, 동측 왕복4차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 규모. 비교 단지는 1,773세대, 사용승인일은 2003-11-07이며 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.7. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 구분. 배당표상 부족분은 17,660,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 실질취득 70,000,000원은 최근 12개월 평균 56,316,666원의 124.3%이며 최신 거래 62,500,000원보다 높습니다.
- 미납관리비. 2025년 12월 기준 미납관리비 1,503,590원이 기재돼 있으므로 실제 부담 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 풀리지 않았다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 86,000,000원의 선순위 임차권 때문에 현재 매각가 70,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 원칙 계산 역시 미배당 17,660,000원을 매수인 인수액으로 잡습니다. 그러나 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 이 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득 70,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 56,316,666원의 124.3%이고, 가장 최근 거래 62,500,000원보다도 높기 때문입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다. 결론은 권리는 확약 확인 전제로 정리 가능, 가격은 현재 회차 보류입니다.
