광주지방법원 2025타경52465. 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 215동 3층 307호에 대한 강제경매입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사케이라클이며, 2020년 4월 27일 매매를 원인으로 67,500,000원에 취득한 이력이 있습니다. 현재 감정가는 70,000,000원이고, 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가는 49,000,000원까지 내려왔습니다.

권리관계에서 가장 중요한 것은 2023년 7월 14일 등기된 박형숙의 주택임차권입니다. 보증금은 86,000,000원이고, 전입신고·확정일자 및 배당요구가 확인됩니다. 매각으로 임차권이 당연히 소멸한다고 볼 수 없는 구조지만, 임차권 승계인인 HUG가 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단은 확약에 따른 인수위험 해소가 실제로 완결되는지에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 확약

권리산출상 기준권리는 2025년 11월 27일 광양시 압류로 표시되어 있으며, 해당 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2023년 7월 14일의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 광양시 압류만 보고 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인 박형숙은 전입신고일 2020년 6월 15일, 확정일자 2020년 6월 8일, 점유개시일 2020년 6월 14일로 기재되어 있고, 2023년 7월 14일 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 86,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차권이므로 확약이 없다면 미배당 보증금의 인수위험을 핵심적으로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 확약

권리자료상 실제 임차인은 1명(박형숙)입니다. 주택도시보증공사는 임차권의 승계인이자 경매 신청채권자로 나타나므로, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 확약 이행 시 최저가는 최근 평균보다 낮다

실거래 비교 표본은 전용 59.79㎡ 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 62,500,000원, 최고 거래는 70,200,000원, 최저 거래는 45,000,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.0%이며, 최신 거래보다 13,500,000원 낮습니다.

확약이 이행되어 인수액이 0원이라면, 현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균보다 7,316,666원 낮습니다. 감정가 70,000,000원과 비교해도 최저가는 21,000,000원 낮은 수준입니다. 다만 이 비교는 임차권 인수위험이 확약으로 해소되고, 실거래 표본이 대상 호수와 충분히 비교 가능한 경우에만 의미가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당 추정입니다. 집행비용 약 1,282,000원을 먼저 반영하면 임차인 보증금에 배당되는 금액은 47,718,000원이고, 보증금 대비 미배당액은 38,282,000원입니다. HUG는 임차권 승계인으로서 해당 반환채권과 관련되어 있으므로, 임차인 배당과 HUG 청구액을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 이 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 확약이 이행되지 않을 경우 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금 수준

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상황에서 잔존 보증금반환청구권이 매수인에게 남는다면, 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 규모에서 크게 벗어나지 않을 수 있습니다. 이 사건의 배당 추정치를 적용하면 다음과 같습니다.

위 표는 확약이 효력을 발휘하지 못해 미배당 보증금 인수위험이 남는 경우를 가정한 이론상 계산입니다. 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 인수 실질은 0원으로 판단합니다. 확약서 원본, 조건 및 실제 임차권등기 말소 여부를 확인하지 않은 상태에서 두 경우를 혼동하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 및 추가 확인사항

• 입지. 광양 중진초등학교 남서측 인근이며 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 단지 서측은 왕복 6차선, 북측은 왕복 2차선, 동측은 왕복 4차선 도로에 접합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역이며, 토지이용계획에는 광양중진초등학교 절대보호구역 및 상대보호구역이 기재되어 있습니다. 관련 제한사항은 원본으로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022년 11월 25일 민간임대주택등기가 확인되고, 등기사항에는 말소로 표시되어 있지 않습니다. 매각으로 소멸하는지, 임대사업자 등록 및 관련 의무가 어떻게 처리되는지 확인이 필요합니다.
• 미납관리비. 매각물건명세서 비고에 2025년 12월 기준 미납관리비 1,503,590원이 기재되어 있습니다. 관리사무소를 통해 현재 미납액과 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 환금성. 실거래 비교자료의 단지 표기는 ‘성호2차(201~205동)’이며 대상은 215동입니다. 비교 표본의 동일 단지 여부를 확인한 뒤 거래가격을 판단해야 합니다.
• 거래 및 경매 통계. 비교 단지 통계에는 평균 유찰 횟수 4.7회, 매각률 46%가 기재되어 있습니다. 현재 2회 유찰이라는 사실만으로 향후 매각 가능성이나 환금성을 단정하지 마세요.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본. 2026년 8월 7일 제출된 확약서의 당사자, 대상 임차권, 권리포기 범위 및 조건을 원본으로 대조하세요.
• 임차권등기 말소. 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 이행되는지 확인하세요. 단순히 최저가가 49,000,000원이라는 사실만으로 인수 0원을 확정하면 안 됩니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 이행 시 인수 실질 0원, 불이행 시 배당표상 미배당액 38,282,000원이라는 두 경우를 분리해 자금계획을 세우세요.
• 실거래 원본. 대상은 215동이고 비교 표본에는 201~205동으로 표기되어 있으므로 단지 및 동별 거래자료를 대조하세요. 평균만 보지 말고 최신 거래 62,500,000원과 거래범위도 함께 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 2022년 11월 25일 등기된 사항의 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 확인하세요.
• 미납관리비. 2025년 12월 기준 1,503,590원의 체납 내역과 현재 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
• 점유관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 박형숙의 임차권 외 별도 점유자나 임대차관계가 있는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약이 이행될 때만 가격 메리트가 살아난다”

이 사건은 현재 최저가 49,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 56,316,666원보다 낮다는 점에서 가격상 검토 여지가 있습니다. 그러나 임차보증금 86,000,000원의 선순위 임차권이 존재하므로, 일반적인 인수위험을 무시한 채 최저가만 보고 입찰할 물건은 아닙니다.

결론은 명확합니다. HUG 확약이 유효하게 이행되고 임차권등기 말소가 완료된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있고, 최저가 기준 실질취득액은 49,000,000원입니다. 반면 확약이 이행되지 않으면 이론상 취득액은 87,282,000원으로 올라 최근 실거래 수준을 크게 웃돌 수 있습니다.

여기에 민간임대주택등기, 미납관리비 1,503,590원, 비교 실거래 표본의 동 표기 차이까지 남아 있습니다. 따라서 확약 원본과 말소 이행 확인이 선행되어야 하며, 이를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.