광주지방법원 2025타경52471. 전라남도 여수시 문수동 62-14에 소재한 주택·토지 경매입니다. 경매 분류는 연립/다세대와 토지를 함께 표시하고 있지만, 감정평가서의 이용상태에는 주택으로 기재되어 있으며 건물 구조도 시멘트블록조 단층 주택으로 설명되어 있습니다. 따라서 분류 명칭만으로 건물 형태를 단정하지 말고, 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
등기상 핵심은 2024년 8월 19일 접수된 주식회사 우리인베스트대부의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 제이비우리캐피탈과 케이비국민카드의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 권리 인수 부담은 낮아 보이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 판단과 실제 점유·명도 부담이 없다는 판단은 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52471 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 문수동 62-14 도로명주소: 전라남도 여수시 문수북12길 2-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지(경매 분류) · 감정평가상 이용상태: 주택 |
| 건물 구조 | 시멘트블록조 단층 건물 · 기와지붕(강판지붕 보강) · 사용승인 1983.04.27 |
| 토지 | 면적 98.6㎡ · 지목 대 · 지형 평지 · 형상 세로장방 · 도로접면 세로한면(가) |
| 소유자 | 김현모 · 2006.10.30 협의분할에 의한 상속, 소유권이전 등기 접수 2020.04.02 |
| 감정가 / 최저가 | 93,753,760원 / 52,502,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 우리인베스트대부 / 30,000,000원(근저당 채권최고액 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각에 포함 |
| 토지이용계획 | 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 9번, 2024년 8월 19일 접수된 주식회사 우리인베스트대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 후순위 권리를 판단합니다.
갑구 11번 제이비우리캐피탈의 가압류 청구금액은 52,484,077원, 갑구 12번 케이비국민카드의 가압류 청구금액은 13,518,414원입니다. 두 가압류는 말소기준권리보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이들 채권이 전액 변제되지 않더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수금이 되는 것은 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인율과 시세 메리트는 다르다
현재 최저매각가는 52,502,000원으로, 감정가 93,753,760원의 약 56% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 이는 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐 실제 시장가격보다 싸다는 것을 입증하지는 않습니다.
이 물건은 동일·유사 주택의 최근 실거래 비교자료를 통해 시세를 검증할 수 없는 상태입니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가서상 이용상태가 주택이고 사용승인일이 1983년 4월 27일인 단층 건물인 만큼, 실제 건물 상태와 수선 필요성, 토지의 활용도, 주변 유사 주택의 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,502,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,345,036원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 우리인베스트대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 52,484,077원 | 21,156,964원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,518,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.6%를 적용한 추정액이며, 실제 집행비용과 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
채권자들의 총 청구액은 96,002,491원이며, 현재 최저가로 매각된다고 가정하면 채권자에게 지급되는 금액은 51,156,964원입니다. 이에 따라 채권자 미배당액은 44,845,527원으로 추정됩니다. 이는 채권자 측의 미회수액이며, 말소되는 권리에 해당하는 한 매수인이 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족을 함께 본다
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 신청채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 52,502,000원 | 44,845,527원 | 30,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 36,751,400원 | 60,312,616원 | 30,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 25,725,980원 | 71,139,579원 | 24,862,912원 |
제시된 시나리오에서는 3회 유찰 가정까지 신청채권자의 근저당 채권최고액 30,000,000원이 전액 배당되지만, 4회 유찰 가정에서는 예상배당이 24,862,912원으로 줄어듭니다. 매각가격이 내려가면 후순위 채권의 미배당이 커지고, 더 낮은 가격에서는 말소기준권리 채권자도 전액 회수하지 못할 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 여수시 문수동 문수삼거리 북서측 인근입니다. 주위에는 단독주택과 중소규모 점포 등이 있는 주거지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도와 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가에서는 일반적인 교통상황을 보통으로 판단했습니다.
- 토지. 면적 98.6㎡, 지목은 대, 지형은 평지이며 형상은 세로장방입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있으므로 실제 진입 폭과 차량 진입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하고 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 구체적인 행위 제한과 건축 가능 범위는 관련 계획 및 관할 부서 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정평가서에는 시멘트블록조 단층 건물, 기와지붕에 강판지붕 보강으로 기재되어 있으며 사용승인일은 1983.04.27입니다. 실제 지붕·벽체·누수·설비·수선 필요성을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 제시외 건물도 매각에 포함되므로 현장 건물과 경계, 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 환금성. 동일·유사 주택의 최근 실거래 비교자료가 없어 거래가격과 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다. 건물 상태와 토지 활용도, 인근 거래사례를 확인한 뒤 보수적으로 판단하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 권리서류. 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해 말소기준권리 및 매각으로 소멸하는 권리의 변동 여부를 확인하세요.
- 임대관계·점유. 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대, 임대차계약, 확정일자 및 실제 인도 가능성을 확인하세요. 확인되지 않은 임차인의 대항력을 임의로 단정하지 마세요.
- 건물의 실제 상태. 사용승인일과 구조를 참고해 지붕, 누수, 벽체, 급배수, 위생 및 난방설비 상태를 살피고 필요한 수선 범위를 검토하세요.
- 토지 경계·진입. 토지 98.6㎡의 실제 경계와 도로 접면, 차량 진입 가능 여부, 건물과 토지의 현황을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함 조건을 확인하고, 현장에 있는 건축물과 매각 범위가 일치하는지 대조하세요.
- 시세 검증. 주변 단독주택·유사 주택 및 토지 거래사례를 확인하세요. 감정가 대비 56%라는 비율만으로 시세 메리트를 확정하지 마세요.
- 비용 점검. 낙찰대금 외에 취득 관련 세금과 비용, 수선비, 명도 관련 비용, 체납 관리비 등 실제 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정평가·배당 추정 내용을 바탕으로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원본서류와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 56%”가 곧 “시세보다 싸다”는 뜻은 아니다
이 물건은 말소기준 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조여서, 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 권리 인수 부담과 채권자의 미배당액은 구분해서 봐야 합니다. 현재 최저가 기준 채권자 미배당 추정액은 44,845,527원이지만, 이 금액이 매수인의 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.
반면 가격 판단은 아직 끝나지 않았습니다. 최저가는 감정가의 약 56%이고 2회 유찰되었지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 감정평가상 단층 주택의 실제 상태와 토지 이용조건, 임대관계 및 점유 상태를 확인하는 것이 우선입니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 시세와 현장 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
