광주지방법원 2025타경52471. 전라남도 여수시 문수동 62-14, 도로명 문수북12길 2-6의 주택 및 토지 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 토지는 98.6㎡의 대지입니다. 건물은 시멘트블록조 기와지붕(강판지붕보강) 단층으로 1983.04.27. 사용승인됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 65,628,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다.
권리구조의 기준점은 2024.08.19. 설정된 주식회사우리인베스트대부의 채권최고액 30,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 제이비우리캐피탈 주식회사 52,484,077원 가압류, 주식회사 케이비국민카드 13,518,414원 가압류, 우리인베스트대부의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52471 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 문수동 62-14 · 전라남도 여수시 문수북12길 2-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 건물 | 시멘트블록조 기와지붕(강판지붕보강) 단층 · 사용승인 1983.04.27. |
| 토지 | 대 · 98.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김현모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 93,753,760원 / 65,628,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 가압류·근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2024.08.19. 을구 9번 근저당권입니다. 이 근저당권은 주식회사우리인베스트대부 명의이고 채권최고액은 30,000,000원입니다. 이후 2025년 설정된 제이비우리캐피탈과 케이비국민카드의 가압류, 2025.12.22. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가보다 ‘시세 검증 부재’가 중요
현재 최저매각가는 65,628,000원으로 감정가 93,753,760원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’, ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다.
오히려 물건 특성을 먼저 봐야 합니다. 감정평가상 주택은 1983.04.27. 사용승인된 시멘트블록조 단층 건물이고, 토지 98.6㎡와 함께 매각됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 매각 포함이 명시돼 있습니다. 즉 아파트처럼 동일 단지·동일 면적의 거래가격만으로 가격을 빠르게 비교하기 어려운 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,628,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,581,304원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리인베스트대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 52,484,077원 | 34,046,696원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,518,414원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 96,002,491원 중 64,046,696원이 배당되고, 31,955,795원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 집행비용은 1,581,304원으로 추정됐으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
현재 회차의 매각가 65,628,000원에서는 신청채권자 우리인베스트대부가 30,000,000원을 전액 배당받는 구조입니다. 2회 유찰 시 매각가 45,939,600원, 3회 유찰 시 32,157,719원 시나리오에서도 신청채권자 예상배당액은 30,000,000원으로 제시돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 문수동 문수삼거리 북서측 인근이며, 주위는 단독주택과 중소규모 점포 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도 및 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트블록조 기와지붕에 강판지붕 보강이 된 단층 주택이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 새시 창호 등으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 98.6㎡, 평지·세로장방 형상이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 403,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 동일 단지형 공동주택이 아니라 토지와 노후 단층 주택, 제시외 건물을 함께 평가해야 하는 물건이므로 가격 비교와 재매각 판단에 현장 확인 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황상 위치·구조·사용상태가 감정평가 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 토지와 건물 일괄평가. 토지 98.6㎡와 주택이 일괄매각됩니다. 건물만 또는 토지만 따로 가격을 판단하면 실제 취득가치와 차이가 날 수 있습니다.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1983.04.27.인 단층 주택이므로 외관뿐 아니라 지붕 보강, 내부 마감, 급배수·난방설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 70%라는 할인율만 근거로 응찰하지 말고, 문수동 인근 유사 주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2024.08.19. 우리인베스트대부 근저당을 기준으로 등기부 원본의 권리 변동이 없는지 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 항목과 체납 비용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 평가는 아직 보류”
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.08.19. 우리인베스트대부 근저당이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
하지만 이것을 곧바로 ‘좋은 경매물건’이라는 결론으로 연결하면 안 됩니다. 현재 최저가는 65,628,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 비교할 최신 실거래가가 없습니다. 더구나 1983년 사용승인 단층 주택과 98.6㎡ 토지, 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 현황과 가격 검증입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 시세 확인 전까지 보류. 1회 유찰이라는 숫자보다 실제 토지·건물 상태와 주변 유사 거래를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
