광주지방법원 2025타경50739. 완도군 신지면 월양리의 토지와 주택 이용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 86,698,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,689,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.08.01. 평택세무서장 압류이고, 이후 한국자산관리공사 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
하지만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 단순하게 접근할 물건은 아닙니다. 목록1은 공부상 답이지만 현황은 전 및 진입도로이고, 일부 면적 17.5㎡가 연접 대지의 진출입로로 활용되고 있습니다. 여기에 건물은 등기상 월양리 281번지 지상으로 되어 있으나 실제로는 월양리 280번지와 281번지 양 지상에 소재하며, 인접지와의 지적 경계도 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50739 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전라남도 완도군 신지면 월양리 254-1 |
| 건물 등기 | 전라남도 완도군 신지면 월양리 281 · 전라남도 완도군 신지면 가인길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용중 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 강윤화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 86,698,000원 / 60,689,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부 유한회사 / 18,820,880원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 107.0㎡ · 지목 답 · 계획관리지역 · 공시지가 6,210원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금이나 임차권등기 인수 문제는 없습니다. 2023.08.01. 압류가 말소기준이고, 이후 2025.09.26. 한국자산관리공사 가압류 86,452,207원과 2025.12.05. 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원입니다.
② 특별매각조건 — 농지취득자격증명이 가장 먼저다
- 일괄매각. 목록1·2·3 지상 제시외 수목과 목록2 지상 제시외 건물 4-1, 4-2도 매각에 포함됩니다.
- 현황도로. 목록1 일부면적 17.5㎡가 연접 대지인 월양리 281대의 진출입로로 활용되고 있습니다.
- 지목 차이. 목록1은 공부상 답이나 현황은 전 및 진입도로입니다.
- 건물 소재 차이. 목록4 건물은 월양리 281번지 지상으로 등재돼 있으나 현황은 월양리 280번지와 281번지 양 지상에 소재합니다.
- 경계 불분명. 인접지와의 지적 경계가 불분명하므로 정확한 경계는 필요시 측량을 통한 확인이 요구됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,492,402원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 86,452,207원 | 59,196,598원 |
| 3. 경매개시결정 · 엠메이드대부 유한회사 | 18,820,880원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 105,273,087원, 예상 배당은 59,196,598원이며 미배당은 46,076,489원입니다. 신청채권자 엠메이드대부 유한회사의 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 압류의 금액은 특정되어 있지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 60,689,000원 | 59,196,598원 | 46,076,489원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 42,482,300원 | 41,317,619원 | 63,955,468원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 29,737,609원 | 28,802,332원 | 76,470,755원 | 0원 |
가격이 내려가더라도 매수인의 등기상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 완도군 신지면 월양리 가인마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 해안농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 대체로 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 주택으로 이용 중인 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며, 사이딩판넬 외벽·새시창호, 위생 및 급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 107.0㎡, 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황. 토지의 공부상 지목은 답이나 현황은 전 및 진입도로입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1의 증명서 제출 여부를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 진입도로 사용관계. 17.5㎡가 월양리 281대의 진출입로로 사용되고 있으므로 실제 통행 형태와 이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 건물 위치. 등기상 월양리 281번지와 실제 월양리 280·281번지 양 지상 소재 상태를 확인하세요.
- 경계 측량. 인접지와 지적 경계가 불분명하므로 필요한 경우 측량을 통해 경계를 확인하세요.
- 제시외 물건. 목록1·2·3의 제시외 수목과 목록2의 제시외 건물 4-1, 4-2가 매각에 포함되는 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 별도 현장 시세조사를 하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 2026.06.02. 신지면 사실조회회신을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황을 사는 물건
이 사건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 임차인이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 목록1의 농지취득자격증명 특별매각조건, 일부 17.5㎡의 진입도로 이용, 공부상 답과 현황 전·진입도로의 차이, 건물이 월양리 280·281번지 양 지상에 걸쳐 있는 현황, 불분명한 지적 경계가 한 사건에 함께 있습니다.
따라서 결론은 “권리 인수는 단순하지만 현황 확인은 단순하지 않다”입니다. 현재 최저가는 60,689,000원으로 감정가의 70% 수준이지만 비교 실거래 자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 농지취득자격증명과 현장·경계를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
