💰 66.1% · 📉 -8.9% · 🏠 인수 미상 · ⚠️ 선순위 전입 2016.04.25
광주지방법원 2025타경52507. 여수시 여서동 주공아파트 208동 1층 106호 아파트입니다. 감정가는 92,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,400,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.09.26 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원이며, 그 뒤 중소기업은행·신용보증기금·경기신용보증재단· 토스뱅크·신한은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리가 아니라 점유관계입니다. 신우용은 2016.04.25 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 자료만으로는 대항력과 인수액의 최종 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 계산된 매수인 인수 0원만을 근거로 실제 인수까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52507 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 여서동 370 주공아파트 208동 1층 106호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.01㎡ · 5층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 신동운 · 2017.03.29 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 112,129,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.09.26 우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 중소기업은행 19,366,743원, 신용보증기금 72,000,000원, 경기신용보증재단 10,416,682원, 토스뱅크 24,091,458원, 신한은행 25,216,377원의 가압류와 2026.01.06 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 확인 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신우용 | 2016.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 64,400,000원에 얼마가 더해질지 알 수 없으므로, 실질취득액 역시 현재 단계에서는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락
여서주공2차 동일 면적대의 최근 거래는 89,500,000원부터 120,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 거래 10건 평균은 97,500,000원, 최신 거래는 2026.03 115,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 47.01㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 47.01㎡ | 2 | 89,500,000원 |
| 2026.02 | 46.68㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 47.01㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 47.01㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 47.01㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 47.01㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 47.01㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 46.68㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 2025.04 | 46.68㎡ | 3 | 109,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 97,500,000원 |
다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 가격 추세는 -8.9%입니다. 전체 12건 평균 99,083,333원보다 최근 12개월 평균 97,500,000원을 우선해 판단해야 하며, 가격이 내려온 시장이라는 점을 입찰가에 반영해야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 임차보증금이 확인되기 전에는 그 할인폭을 실질적인 가격 메리트로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 19,366,743원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,416,682원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크 | 24,091,458원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한은행 | 25,216,377원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 271,091,260원 중 예상 배당은 62,840,800원이며 미배당액은 208,250,460원입니다. 이 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 선순위 전입자 신우용의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차보증금 인수 여부는 별도 판단이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 208,250,460원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 227,222,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 240,503,269원 |
매각가가 내려갈수록 등기상 채권자들의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 사건의 입찰 핵심은 채권자의 미배당이 아니라 선순위 전입자의 보증금 규모와 실제 임대차 성립 여부입니다. 임차보증금이 매수인 인수 대상으로 확인된다면 낮아진 최저가만큼 실질취득액이 그대로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 여서동 금호아파트 동측 인근. 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 106호. 외벽 몰탈위페인팅, 내벽 벽지 등 마감, 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복4차로, 북서측 왕복2차로, 북동·남동측 약 7m 포장도로에 접하고 단지 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 단지. 여서주공2차 450세대, 1990.04.18 준공. 동일 면적대 실거래 표본은 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신우용의 실제 임대차 여부. 과거 소유자·근저당 채무자로 등장하는 인물과 현재 점유자의 동일성을 원본 서류로 확인하세요.
- 보증금 확인. 보증금 규모를 확인하지 못하면 실질취득액과 인수한도를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당 및 미배당 보증금 범위를 확정하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전보다 -8.9% 낮아 시장가격이 하락한 상태임을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 1층 가격 확인. 본건은 1층이며 최근 거래에도 1층 90,000,000원·115,000,000원 사례가 있습니다.
- 등기권리. 2022.09.26 우리은행 근저당 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “66.1% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자다
이 물건은 감정가 92,000,000원에서 한 차례 유찰돼 64,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 97,500,000원의 66.1%이므로 표면 가격은 충분히 낮아 보입니다. 하지만 이 사건에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 2016.04.25 전입한 신우용입니다.
말소기준권리인 2022.09.26 우리은행 근저당보다 훨씬 앞서 전입했고 보증금은 미상입니다. 따라서 매수인 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없으며 실질취득액도 아직 계산할 수 없습니다. 더구나 최근 시장은 -8.9% 하락 흐름입니다. 등기권리는 비교적 명확하지만 임차관계가 핵심 변수인 만큼, 이 사건의 결론은 “가격은 매력적일 수 있으나, 보증금 확인 전에는 보류”가 맞습니다.
