광주지방법원 2026타경50001. 여수시 신기동 여수신기휴스티지아파트 주거복합동 6층 601호입니다. 감정 이용상태는 아파트이고, 해당 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물로 2022.08.11. 사용승인됐습니다. 권리 흐름의 중심은 2025.07.10. 설정된 랜드큐브주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 474,648,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.01.05. 랜드큐브 주식회사가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 271,600,000원으로 감정가 388,000,000원에서 1회 유찰된 회차입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 348,437,500원이고 최신 거래는 2026.04. 365,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세대보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세가 -2.5%인 만큼, 과거 전체 평균만 보고 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50001 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 신기동 11 여수신기휴스티지아파트 주거복합동 6층102-601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.6057㎡ · 20층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 주식회사파트에이 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 271,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 435,094,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2026년 1월 기준 620,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.08.30. 주식회사하나자산신탁 명의로 소유권보존과 신탁등기가 있었으나, 금지사항등기와 함께 2025.06.13. 정리됐고 같은 날 주식회사파트에이로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025.07.10. 랜드큐브주식회사가 채권최고액 474,648,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026.01.05. 임의경매개시결정도 이보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 77.9%
여수신기휴스티지아파트는 142세대, 2022.08.11. 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 84.6057㎡이고, 최근 12개월 동일 면적대 거래 8건 평균은 348,437,500원입니다. 현재 최저매각가 271,600,000원은 이 최근 평균의 77.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.13㎡ | 15 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.61㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2025.12 | 84.61㎡ | 19 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 84.16㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 84.16㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 84.61㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.06 | 84.61㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 84.61㎡ | 2 | 357,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 348,437,500원 |
최신 거래는 2026.04. 15층 365,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 348,437,500원입니다. 현재 최저가 271,600,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세는 -2.5%로 하락 방향입니다. 전체 12건 평균 351,375,000원만을 가격 판단의 기준으로 삼기보다 최근 8건 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,602,400원 |
| 1. 근저당 · 랜드큐브주식회사 | 474,648,000원 | 266,997,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 랜드큐브주식회사 채권최고액 474,648,000원 중 266,997,600원이 배당되고 207,650,400원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 271,600,000원 | 266,997,600원 | 207,650,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 190,120,000원 | 186,658,320원 | 287,989,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 133,083,999원 | 130,420,823원 | 344,227,177원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 근저당 미배당액을 낙찰자가 별도로 더하는 구조가 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 현재 매각가와 실제 시장가격의 차이를 중심으로 보면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신기주공3단지아파트 서측 인근으로, 대규모 아파트단지와 이를 배후지로 한 각종 근린생활시설이 형성된 주거 및 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하고 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 사용승인일은 2022.08.11.입니다. 위생·난방·도시가스·승강기·화재탐지·무인택배시스템 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측·남측·서측 3면의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래. 비교 가능한 거래 12건의 가격 범위는 270,000,000원~385,000,000원이며 최근 12개월 평균은 348,437,500원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등재된 임차인은 없지만 현장조사상 임대여부가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 351,375,000원보다 최근 12개월 8건 평균 348,437,500원과 최신 거래 365,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.5%이므로 평균 가격만 보고 상승 여력을 전제하지 마세요.
- 미납관리비 확인. 2026년 1월 기준 620,000원의 미납관리비가 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당액은 207,650,400원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 매각기일 2026.08.31. 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력 있지만 점유 확인이 남는다
이 사건은 2025.07.10. 랜드큐브주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조로, 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰된 최저가 271,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 348,437,500원의 77.9%로 시장가격과 간격이 있습니다. 다만 최근 가격 추세가 -2.5%이고 2025.07. 270,000,000원 거래도 존재합니다. 여기에 현장 임대여부가 미상이고 미납관리비 620,000원이 확인돼 있습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 단순하고 현재 가격은 최근 평균보다 낮지만, 점유관계와 최근 하락 흐름을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
