72,100,000원
광주지방법원 2026타경50077. 여수 웅천동 비고시티오피스텔 제1동 10층 1019호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표기되어 있지만, 감정평가의 이용상태와 건물명은 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 한 차례 유찰된 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 2024.11.08. 신덕식의 근저당권 60,000,000원이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 2025.08.20. 등기된 이민호의 주택임차권에 대해서는 매각물건명세서가 “매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 취지로 명시하고 있습니다.
따라서 현재 최저가 72,100,000원을 매수인의 최종 취득원가로 보면 안 됩니다. 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크므로 이 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 반대로 증가합니다. 현재 회차라면 72,100,000원에 약 47,900,000원의 보증금 잔액이 더해져 실질취득은 약 120,000,000원입니다. 추가 유찰이 되더라도 같은 원리가 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1719-4 비고시티오피스텔 1동 10층 1019호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 표기 아파트 · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 지하2층 지상10층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 이승호 · 2020.09.28. 소유권이전 · 거래가액 153,450,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 125,500,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2024.11.08. 신덕식 근저당권 · 채권최고액 60,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 임차권 인수가 핵심
2020.09.28. 여천신용협동조합 근저당권 91,200,000원이 설정됐지만 2022.05.25. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.11.08. 신덕식 근저당권 60,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 신도농업협동조합·주택도시보증공사·국민은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 120,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민호 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 매수인 대항 가능 | 별도 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
임차권등기에는 임대차계약일자 2022.04.25., 확정일자 2022.04.26., 주민등록일자와 점유개시일자 2022.05.25., 임차권등기일 2025.08.20.로 기재되어 있습니다. 한편 별도 임차인 조사에서는 전입신고일이 미상으로 표시되어 있어 일반적인 대항력 요건을 독자적으로 단정하기보다는, 이 사건에서는 매각물건명세서가 명시한 “매수인에게 대항 가능” 문구를 기준으로 매수인 인수 위험을 판단하는 것이 안전합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 120,000,000원
이 사건은 “최저가가 내려가면 싸진다”는 일반적인 경매 구조와 다릅니다. 대항 가능한 임차인의 보증금 120,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려간 만큼 미회수 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 72,100,000원 | 약 47,900,000원 | 약 120,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 50,470,000원 | 약 69,530,000원 | 약 120,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 35,329,000원 | 약 84,671,000원 | 약 120,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 신덕식 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이민호 | 125,500,273원 | 10,402,200원 |
| 4. 가압류 · 신도농업협동조합 | 66,275,966원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 228,732,796원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국민은행 | 19,317,320원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 국민은행 | 191,430,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 691,256,735원 중 70,402,200원이 배당되고, 미배당은 620,854,535원입니다. 이 표는 매각대금 안에서의 배당 흐름이며, 매각물건명세서가 정한 임차보증금 미회수분의 매수인 인수 문제는 별도로 반영해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 여수시 웅천동 웅천초등학교 남동측 인근이며, 주위는 주상혼용지대로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층·지상10층 건물의 10층 1019호이며 승강기·스프링클러·소화전·도시가스 보일러·지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7~8차로 광대로, 남서측·남동측 폭 약 15m 일방통행도로에 접하며 남동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특별대책지역 등에 해당하며 공시지가는 1,765,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차 72,100,000원에 응찰하더라도 임차보증금 미회수분 약 47,900,000원이 승계되면 총 취득부담은 약 120,000,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 50,470,000원, 3회 유찰 시 35,329,000원으로 내려가도 인수액이 각각 약 69,530,000원·84,671,000원으로 늘어 실질취득은 약 120,000,000원으로 유지됩니다.
- 배당과 임차보증금의 연결 확인. 이민호에게 예정된 10,402,200원의 배당이 임차보증금에 어떻게 충당되는지와 최종 미회수 보증금은 배당표·채권계산서 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 임차인 이민호가 강제경매 채권자와 동일인으로 나타나는 관계를 임대차계약서·점유내역·보증금 지급자료와 함께 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 재확인. “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기”와 “보증금 미변제 잔액 인수” 문구가 최종 매각기일에도 동일한지 원본을 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 실질취득 약 120,000,000원의 경제성을 판단하려면 같은 건물·유사 면적의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “72,100,000원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 사건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 감정가 103,000,000원에서 한 차례 유찰된 최저가 72,100,000원입니다. 하지만 권리분석을 통과하면 기준 가격이 바뀝니다. 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권의 보증금이 120,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 회차에서는 낙찰가 72,100,000원에 약 47,900,000원의 인수부담이 더해져 실질취득 약 120,000,000원입니다. 이는 감정가보다 약 17,000,000원 높은 수준입니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 증가하므로 총액은 약 120,000,000원에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가는 낮아졌지만, 실질취득가는 낮아지지 않는다”입니다. 임차보증금의 실제 배당·인수 잔액이 해소된다는 확정적인 근거가 확인되기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
