광주지방법원 2026타경50101. 순천시 연향동 연향금호아파트 7동 15층 1503호, 전용 59.88㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사공팔일일로, 2021.12.10 거래가액 169,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이번 사건의 승부처는 1회 유찰된 93,100,000원이라는 숫자 자체가 아니라, 그보다 먼저 설정된 조연주 명의 전세권 150,000,000원을 낙찰자가 실제로 얼마나 부담하느냐입니다.
등기상 현재 핵심 권리는 2023.10.12 접수된 전세권입니다. 전유부분 건물 전부를 범위로 하고, 전세금은 150,000,000원, 존속기간은 2023.09.14부터 2025.09.13까지입니다. 이후 2026.02.09 조연주가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 전세권자와 경매 채권자가 동일한 조연주라는 점도 반드시 원문에서 확인해야 할 대목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50101 · 임의경매개시결정 2026.02.09 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 연향동 1387 연향금호아파트 제7동 제15층 제1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.88㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 15층 |
| 현재 소유자 | 주식회사공팔일일 · 2021.12.10 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 조연주 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2026년 2월 기준 92,370원 |
① 권리 흐름 — 2023년 전세권이 핵심
현재 권리관계에서는 2026.02.09 임의경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 2023.10.12 조연주 전세권은 전세금 150,000,000원이며 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 따라서 이 표기만 기준으로는 낙찰자가 전세권 부담에서 자유롭다고 볼 수 없습니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 별도 임차인은 나타나지 않으므로 임차인 대항력 문제를 별도로 단정할 자료는 없고, 이번 사건은 등기된 전세권 자체의 처리 여부가 중심입니다.
② 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 시장은 하락 추세
실거래 단지명 금호타운, 동일면적 59.88㎡ 거래 12건입니다. 전체 평균은 121,916,666원이지만, 과거 130,000,000원대 거래가 섞여 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 113,250,000원과 최신 거래 122,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -10.3% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.88㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2026.01 | 59.88㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2025.09 | 59.88㎡ | 10 | 111,000,000원 |
| 2025.08 | 59.88㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2025.01 | 59.88㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2024.11 | 59.88㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2024.11 | 59.88㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2024.07 | 59.88㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 59.88㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2024.03 | 59.88㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2023.12 | 59.88㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 2023.11 | 59.88㎡ | 11 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.88㎡ | 4건 | 113,250,000원 |
현 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 평균 113,250,000원의 82.2%, 최신 거래 122,000,000원의 약 76.3%입니다. 권리부담이 정말 0원이라면 가격상 할인은 분명합니다. 그러나 선순위 전세권의 현 회차 미배당액 58,975,800원을 매수인이 부담한다고 보면 보수적 실질취득은 152,075,800원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 134.3%, 최신 거래의 약 124.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,075,800원 |
| 2. 을구 17번 전세권 · 조연주 | 150,000,000원 | 91,024,200원 |
| 미배당 전세금 | - | 58,975,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세금 150,000,000원 중 91,024,200원이 배당되고 58,975,800원이 미배당으로 남습니다. 예상배당 계산은 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 권리관계에는 해당 전세권이 매수인 인수로 표시되어 있으므로 양쪽의 일치 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 58,975,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 86,403,061원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 105,602,143원 |
전세권 미배당을 낙찰자가 승계하는 해석이라면 유찰로 최저가가 내려갈수록 미배당액이 커집니다. 현재 회차는 93,100,000원 + 58,975,800원 = 152,075,800원, 2회 유찰 시는 65,169,999원 + 86,403,061원 = 151,573,060원, 3회 유찰 시는 45,618,999원 + 105,602,143원 = 151,221,142원입니다. 즉 이 해석에서는 낙찰가 하락이 실질취득비용을 크게 낮춰주지 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 전용 59.88㎡입니다. 실거래 단지명 금호타운은 730세대, 사용승인일은 1994.04.23입니다.
- 입지. 전라남도 순천시 연향동 연향초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·학교·근린상가가 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다. 단지 북측과 서측으로 포장 진입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 15층 1503호. 일반 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역. 지형은 평지·정방형, 지목은 대, 공시지가는 644,500원/㎡입니다.
- 환금성. 동일면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 12개월 평균은 113,250,000원이고 최근 가격 추세는 -10.3%입니다. 거래는 존재하나 가격 방향은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 여부 최우선 확인. 2023.10.12 조연주 전세권 150,000,000원이 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 배당계산의 인수 0원과 상충하므로 매각물건명세서 및 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 전세권자와 경매 채권자가 동일인. 전세권자와 2026.02.09 임의경매 채권자는 모두 조연주입니다. 이 경매신청과 전세권 처리의 관계를 확인하지 않고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 가격 판단은 최근 시세 기준. 전체 평균 121,916,666원보다 최근 12개월 평균 113,250,000원과 최신 거래 122,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 추세는 -10.3%입니다.
- 유찰이 권리부담을 없애지는 않음. 전세권 미배당은 현 회차 58,975,800원, 2회 유찰 시 86,403,061원, 3회 유찰 시 105,602,143원으로 커집니다.
- 미납관리비 확인. 2026년 2월 기준 미납관리비 92,370원이 기재되어 있으므로 납부 여부와 현재 잔액을 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사 및 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “93,100,000원”보다 “전세권이 남는가”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 133,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 93,100,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 113,250,000원의 82.2%입니다. 그러나 이번 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.10.12 설정된 조연주 전세권 150,000,000원이 경매개시결정보다 앞서며 매수인 인수로 표시되어 있기 때문입니다.
현 회차 배당 후 미배당 58,975,800원을 실제로 낙찰자가 부담한다면 보수적 실질취득은 152,075,800원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌고, 시장 가격도 최근 구간에서 -10.3% 하락했습니다. 반대로 배당계산처럼 인수액이 정말 0원으로 확정된다면 현 최저가는 시세 아래입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 가격은 조건부 매력, 권리는 확인 전 보류. 이 물건은 “얼마에 살까”보다 “전세권 미배당을 누가 부담하는가”를 먼저 확정해야 합니다.
