광주지방법원 2026타경50132. 전라남도 구례군 용방면 중방리 425-2, 도로명주소 감천1길 29의 주택 및 토지입니다. 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층이며, 토지 면적은 892㎡입니다. 이번 매각은 일괄매각이며 수목도 포함됩니다.
등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2009년 설정된 구례축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2025년의 케이비국민카드·에스비아이저축은행 가압류, 2025년 김병영 근저당권, 2026년 임의경매개시결정과 구례군 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50132 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 용방면 중방리 425-2 · 전라남도 구례군 용방면 감천1길 29 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 외벽 판넬·페인팅 · 내벽 벽지도배·일부 목재·타일 · 새시창 |
| 토지 | 892㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김수열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,835,600원 / 110,485,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 30,597,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 수목 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2009.10.01 을구 1번 구례축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 39,000,000원이고, 2013.01.18 근저당권 변경등기에는 채권최고액 40,800,000원이 기재되어 있습니다. 현재 예상배당표에서는 해당 근저당권을 39,000,000원으로 계산하고 있습니다.
2018년 주식회사에스피씨삼립 근저당권과 2021년 김병영 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 2025년의 가압류 2건과 김병영의 200,000,000원 근저당권, 2026년 경매개시결정 및 구례군 압류는 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·물건 상태 — ‘임대관계 미상’은 현장 확인 대상
특정된 임차인은 없지만 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 실제 점유자, 전입 여부, 임대차관계의 존재를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
건물에는 일반적인 전기시설·위생설비·급배수시설·난방시설이 설치되어 있으며, 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,346,790원 |
| 1. 근저당권 · 구례축산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,844,083원 | 20,844,083원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 41,970,262원 | 41,970,262원 |
| 4. 근저당권 · 김병영 | 200,000,000원 | 6,323,865원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 301,814,345원, 채권자 예상배당은 108,138,210원, 미배당은 193,676,135원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 110,485,000원 | 108,138,210원 | 193,676,135원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 77,339,500원 | 75,547,389원 | 226,266,956원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,137,650원 | 52,763,172원 | 249,051,173원 | 0원 |
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 구례군 용방면 중방리의 감천마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 892㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·자루형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 34,700원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층으로 주택으로 이용 중이며 전기·위생·급배수·난방시설이 설치되어 있습니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 수목도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차관계 존재 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2009.10.01 구례축산업협동조합 근저당권과 2013.01.18 채권최고액 변경등기를 원본에서 함께 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 수목이 함께 매각되므로 현황과 경계, 수목의 실제 상태를 확인하세요.
- 토지 조건. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역, 자루형·완경사·세로한면(가) 조건을 실제 이용계획과 맞춰 검토하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류를 원본 대조하세요.
- 건물 상태. 경량철골구조 단층 주택의 외벽·내벽·창호·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 등기상 인수는 0원, 현장 확인이 승부처
이 사건의 등기상 구조는 명확한 편입니다. 2009.10.01 구례축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸해 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 물건은 주택과 892㎡ 토지 및 수목을 일괄매각합니다. 현재 최저가는 110,485,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 점유관계와 토지·건물의 실제 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이 두 가지를 함께 보는 것이 핵심입니다.
