광주지방법원 2026타경50132. 전라남도 구례군 용방면 중방리 425-2에 있는 주택 및 토지 관련 경매입니다. 사건 분류는 연립/다세대와 토지로 표시되어 있지만, 감정평가 내용에는 경량철골구조 아스팔트슁글지붕의 단층 주택으로 기재되어 있으며 이용상태 역시 주택입니다. 따라서 건축물대장과 매각 대상의 실제 범위를 반드시 대조해야 합니다.
권리의 출발점은 2009년 10월 1일 설정된 구례축산업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 2025년 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수액이 0원이라는 사실만으로 점유·명도 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50132 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 구례군 용방면 중방리 425-2 도로명주소: 전라남도 구례군 용방면 감천1길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택으로 이용 중 |
| 토지면적 | 892.0㎡ |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 단층 · 외벽 판넬 및 페인팅 마감 등 · 내벽 벽지도배, 일부 목재·타일 마감 등 · 새시창 |
| 소유자 | 김수열 |
| 감정가 / 최저가 | 157,835,600원 / 88,388,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 구례축산업협동조합 / 30,597,720원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 수목 포함 매각 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리 확인
말소기준권리는 2009년 10월 1일 설정된 구례축산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 KB국민카드·SBI저축은행 가압류, 2025년 김병영 명의 근저당권, 임의경매개시결정 및 구례군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2018년 주식회사에스피씨삼립 근저당권과 2021년 김병영 근저당권은 각각 해지에 따른 말소 내역이 확인됩니다.
임차인 관련 등록 내역은 확인되지 않지만, 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자, 실제 거주자, 임대차계약 유무와 보증금·대항력 여부는 별도 확인 대상입니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인 또는 임차인 없음으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
② 가격 검토 — 감정가 대비 56.0%, 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 88,388,000원으로 감정가 157,835,600원의 약 56.0%입니다. 2회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 감정가 대비 비율만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
동일·유사 주택의 최근 실거래가나 최신 거래가격을 비교할 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 농촌 지역의 주택과 토지가 함께 매각되는 형태이므로, 토지와 건물의 실제 이용상태, 건축물대장상 용도, 진입 여건, 점유관계 및 현지 거래사례를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,990,984원 |
| 1. 근저당 · 구례축산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,844,083원 | 20,844,083원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 41,970,262원 | 26,552,933원 |
| 4. 근저당 · 김병영 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 한 배당 산정에서는 집행비용 추정액을 제외하고 채권자에게 배당되는 금액이 86,397,016원이며, 채권자 총 청구액 301,814,345원 중 215,417,329원이 미배당으로 남는 것으로 계산됩니다. 이 미배당액은 채권자 측의 부족액이며, 그 자체가 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다.
집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 근저당권의 변경 채권최고액은 원본 등기로 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)
- 위치 및 주위환경. 전라남도 구례군 용방면 중방리의 감천마을 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 있는 농촌지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있는 것으로 평가되어 있습니다. 실제 진입로의 이용 가능 여부와 도로 접면 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 토지면적은 892.0㎡이며, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·자루형, 도로 접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 용도지역 및 제한. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 실제 이용과 향후 활용 가능성은 토지이용계획 및 관계 규정을 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 34,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가만으로 경매 대상 전체의 시세를 판단할 수는 없습니다.
- 건물 상태. 감정평가에는 경량철골구조 단층 주택으로 기재되어 있습니다. 실제 건축물의 용도·면적·구조와 매각 대상 범위가 일치하는지 건축물대장 및 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 농촌지역 주택과 토지의 일괄매각으로, 비교 가능한 실거래 자료와 실제 수요를 확인하기 전에는 매각 기간이나 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2009년 근저당권의 최초 채권최고액 39,000,000원과 2013년 변경 내역 40,800,000원의 차이를 확인하세요.
- 말소기준 및 후순위 권리. 2009년 근저당권을 기준으로 이후 가압류·근저당권·압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 임대차와 점유. 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입 및 확정일자 관련 사항을 확인하세요. 자료에 없는 대항력을 임의로 단정하지 마세요.
- 건축물 용도 및 매각 범위. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 단층 주택입니다. 건축물대장, 토지대장, 등기부와 일괄매각 범위를 함께 확인하세요.
- 수목 포함 매각. 매각물건명세서 비고에 수목 포함 매각으로 기재되어 있으므로 실제 매각 대상과 현황을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 56.0%라는 비율만으로 저가 매수라고 결론 내리지 말고, 인근 유사 주택·토지의 실제 거래사례와 현장 상태를 비교하세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역 관련 규정과 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 배당 및 체납. 당해세, 관리비 또는 기타 부담의 존재 여부를 확인하고, 예상배당은 실제 배당표 및 관계 서류로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장 원본을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 감정가 대비 할인보다 현장 확인이 먼저
이 사건은 2회 유찰 후 최저가가 88,388,000원으로 내려왔고, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정가의 56.0%라는 숫자만으로 실제 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고 임대관계도 미상이며, 근저당권의 변경 채권최고액을 다시 대조해야 합니다.
입찰 전 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 말소기준과 근저당권 변경 내역을 원본으로 확인할 것. 둘째, 실제 점유·임대차 및 건축물 용도를 확인할 것. 셋째, 토지와 주택의 현황 및 현지 거래사례를 검토해 적정 입찰가를 산정할 것입니다. 권리상 인수액이 0원이라는 점과 가격 메리트가 있다는 판단은 별개입니다.
