광주지방법원 2026타경50140. 전라남도 광양시 중동에 있는 수하임1차 10층 1005호 아파트입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 관련된 강제경매로, 청구금액은 143,500,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이며, 우리은행 근저당권과 정준국의 주택임차권등기가 확인됩니다.
겉으로 보면 감정가의 절반 가까이 할인된 물건입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시세와 실질취득 비용입니다. 이 사건은 임차인의 대항력 문제는 비교적 명확하지만, 대규모 공동담보 근저당권과 민간임대주택등기가 있어 등기와 배당 구조를 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 10층 1005호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 20층 중 10층 |
| 단지 규모 | 수하임1차 · 105세대 · 사용승인일 2021.12.15 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 | 191,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유 관련 | 정준국 주택임차권등기 확인 · 현재 실제 점유상태 별도 확인 필요 |
| 미납관리비 | 721,310원 (2026년 2월 기준) |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 임대주택등기는 확인 필요
말소기준권리는 2022.01.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 등기상 채권최고액은 8,334,600,000원으로, 공동담보목록 제2022-3호가 기재돼 있습니다. 같은 날 근저당권변경 등기에는 채권최고액 80,760,000원 및 공동담보 해제 내용이 함께 표시됩니다.
이 변경 등기의 정확한 효력과 현재 물건에 적용되는 채권최고액은 등기 원문 및 공동담보목록을 대조해야 합니다. 8,334,600,000원을 해당 아파트 한 호실의 확정 채무로 보거나, 80,760,000원을 별도의 신규 채무로 합산해서는 안 됩니다.
임차인 권리분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 정준국 전유부분 건물의 전부 |
전입 2022.03.07 확정 2022.02.04 점유개시 2022.02.18 |
143,500,000원 |
대항력 없음
후순위
승계신고 아님
임차권등기 · 배당요구 확인 |
정준국의 임대차계약일은 2021.11.20이고, 확정일자는 2022.02.04, 실제 점유개시일은 2022.02.18, 주민등록일은 2022.03.07입니다. 확정일자는 주민등록보다 앞서지만, 주택임대차의 대항요건이 갖춰진 시점은 우리은행 근저당권 설정일인 2022.01.03보다 늦습니다.
따라서 이 임차인은 제공된 권리관계상 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 임차인입니다. 확정일자가 있다는 사실만으로 선순위 배당을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 등기부상 임차권등기는 2025.03.04 이루어졌고, 경매 배당요구도 확인됩니다.
주택도시보증공사는 경매개시결정의 채권자로 기재돼 있으나, 별도의 실제 임차인으로 집계하지 않습니다. 실제 임차인은 정준국 1명이며, 보증기관과 임차인 사이의 대위변제·채권승계 내역은 확인을 거쳐야 합니다. 동일 보증금이 중복 채권으로 계산되지 않도록 유의할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 56%, 그러나 시세 할인 여부는 미확인
감정가 191,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 106,960,000원입니다. 감정가 대비 56%라는 수치는 경매 진행에 따른 가격 하락을 보여주지만, 현재 시장에서 동일한 아파트가 얼마에 거래되는지를 의미하지는 않습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 106,960,000원 | 현재 입찰 기준 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 74,872,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 52,410,400원 | 추가 유찰 가정 |
수하임1차는 105세대 규모로, 준공일은 2021.12.15입니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 나타납니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰됐으나, 이러한 경매 이력만으로 가격 경쟁력을 판단할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,297,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 104,662,560원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 106,960,000원 |
표는 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산출한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 해제·변경, 다른 담보물의 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 순위와 배당액은 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.
단순 모형에서는 집행비용 2,297,440원을 제외한 104,662,560원이 우리은행 근저당권에 배당되며, 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 0원입니다. 이는 실제 배당 결과가 확정됐다는 의미가 아닙니다.
추가 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 모형상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 106,960,000원 | 104,662,560원 | 8,373,437,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,872,000원 | 73,124,304원 | 8,404,975,696원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,410,400원 | 51,067,013원 | 8,427,032,987원 | 0원 |
미배당액은 공동담보 채권최고액을 포함한 단순 모형상 채권총액에서 산출된 수치입니다. 개별 호실의 실제 채무 부족액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 추가 유찰 회차와 금액 역시 확정된 매각 결과가 아닌 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 있으며, 광양시청, 학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 20층 건물 중 10층에 위치합니다. 위생·급배수시설, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 난방 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 서측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역이며, 중로1류(폭 20~25m)에 접하고 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 환금성. 105세대 규모 아파트로, 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인해야 합니다. 경매 평균 유찰 2.0회라는 수치만으로 환금성이 좋거나 나쁘다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 동일 단지·유사 전용면적의 최근 실거래와 현재 매물을 확인하고 층·향·내부 상태를 반영해 입찰가 상한을 설정하세요.
- 말소기준권리. 2022.01.03 우리은행 근저당권과 근저당권변경 등기를 함께 확인하세요. 특히 공동담보목록과 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택. 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무기간, 매각 이후 관련 의무와 말소 가능 여부를 관계기관 및 원본 서류로 확인하세요.
- 임차권 및 명도. 정준국의 전입·점유·확정일자와 임차권등기 효력을 재확인하고, 실제 거주자와 점유상태를 조사하세요.
- 보증기관 채권. 주택도시보증공사의 채권 발생 경위, 대위변제·승계 여부, 배당요구 관계를 확인해 보증금 중복 계산을 피하세요.
- 건물 표시. 수하임1차 1005호와 임차권등기에 표시된 수하임더스틸 101동 1005호의 동일성을 건축물대장 및 등기로 검증하세요.
- 관리비. 2026년 2월 기준 미납관리비 721,310원이 기재돼 있습니다. 입찰 전 최신 체납액과 공용부분 승계 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 매각서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 매각조건 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 권리 확인
이 사건은 감정가 191,000,000원에서 최저가 106,960,000원까지 내려온 2회 유찰 아파트입니다. 임차인 정준국은 말소기준 근저당권보다 후순위이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리분석에서 유리한 요소입니다.
그러나 민간임대주택등기의 매각 후 효력, 우리은행 공동담보 근저당권의 변경 내용, 임차권등기 건물 표시는 추가 확인이 필요합니다. 또한 시장가격을 확인할 실거래 비교 근거가 부족하므로, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
종합적으로 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 가격 메리트와 일부 법률관계는 검증이 필요합니다. 신건 대비 할인율보다는 실거래 시세와 매각 후 실제 부담을 먼저 확정하는 접근이 적절합니다.
