광주지방법원 2026타경50140. 전남 광양시 중동 수하임1차 10층 1005호 아파트입니다. 감정가는 191,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,700,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 2026.02.04. 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 기준점은 2022.01.03. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기부에는 최초 채권최고액 8,334,600,000원이 기재돼 있고 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 80,760,000원, 공동담보 해제가 등기돼 있습니다. 경매 배당 계산에는 제공된 배당자료대로 우리은행 채권최고액 8,334,600,000원이 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 10층 1005호 · 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.5627㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 10층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 721,310원 (2026년 2월 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차권
2022.01.03. 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 임차권자 정준국은 2021.11.20. 임대차계약을 체결하고 2022.02.18. 점유를 시작했으며, 확정일자는 2022.02.04., 주민등록일자는 2022.03.07.입니다. 핵심인 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
정준국의 주택임차권등기는 2025.03.04. 설정됐고 보증금은 143,500,000원입니다. 배당요구도 접수돼 있으나 현재 최저가 133,700,000원 기준 배당자료에서는 선순위 우리은행에 매각대금이 소진돼 임차보증금에 돌아가는 배당이 없습니다. 그래도 대항력이 없기 때문에 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정준국 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 143,500,000원 | 2022.03.07 | 2022.02.04 | 없음 | 배당요구 | 매수인 인수 없음 |
③ 현재 가격 — 70% 유찰가, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 감정가 191,000,000원의 70%인 133,700,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 93,590,000원, 그 다음은 65,512,999원으로 계산돼 있습니다. 다만 동일 면적 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 133,700,000원이 실제 시세 대비 할인인지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,671,800원을 제외한 131,028,200원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 채권자 총 미배당액은 8,347,071,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 광양시청·학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 아스팔트 포장도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 20층 중 10층 1005호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 옥내소화전 등 방화설비, 도시가스 난방, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 서측으로 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 규모. 수하임1차는 105세대이고 사용승인일은 2021.12.15.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 말소기준 2022.01.03.과 정준국 전입 2022.03.07.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 최신 시세 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 동일 면적 실거래가 없어 133,700,000원의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 미납관리비. 2026년 2월 기준 미납관리비 721,310원이 있으므로 매각 전 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 처리 및 관련 행정사항을 원본 서류와 관할기관에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 추가 확인
이 사건의 핵심은 143,500,000원 보증금보다 낮은 133,700,000원 최저가를 보고 인수형 물건으로 오해하지 않는 것입니다. 정준국의 전입일은 2022.03.07.이고 말소기준 우리은행 근저당은 2022.01.03.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금이 회수되지 않더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 최신 실거래 자료가 없어 이 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리분석은 양호, 가격판단은 시세 확인 후. 입찰 전 동일 단지·유사 면적의 최신 거래가격과 721,310원의 미납관리비를 함께 확인하는 것이 이 물건의 마지막 체크포인트입니다.
