광주지방법원 2026타경50147. 광양시 중동 수하임1차 6층 601호 아파트입니다. 감정가는 184,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 128,800,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.01.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 이영이의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.02.03으로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 할인율보다 권리관계와 현장 확인에 초점을 맞춰야 합니다. 특히 등기부에는 민간임대주택등기가 있고, 감정 당시 내부 출입도 이뤄지지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50147 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 6층 601호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.5627㎡ · 계단식 · 20층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2022.01.03 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 8,334,600,000원으로 기재돼 있고 공동담보목록 제2022-3호가 붙어 있습니다. 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 80,760,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2024.10.25 이영이의 주택임차권등기가 들어왔고, 2026.02.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영이 | 전유부분의 건물전부 | 140,000,000원 | 2022.02.03 / 2022.02.03 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
보증금 140,000,000원이 현재 최저가 128,800,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 전입·점유가 말소기준보다 늦기 때문에 보증금과 낙찰가의 차액을 매수인이 승계하는 구조로 계산하지 않습니다. 현재·2회 유찰·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 126,196,800원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 128,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 8,474,600,000원 중 126,196,800원이 배당되고, 미배당액은 8,348,403,200원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 140,000,000원은 이 시나리오에서 배당 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 8,348,403,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 90,160,000원 | 88,137,120원 | 8,386,462,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,111,999원 | 61,575,983원 | 8,413,024,017원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 매각가격과 선순위 채권 배당액은 내려가고 미배당은 커지지만, 임차인 이영이에게 대항력이 없기 때문에 제시된 모든 회차에서 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 따라서 권리상 핵심은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 미배당분을 매수인이 떠안는 구조가 아니라는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중앙초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트 위주의 공동주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 아파트(계단식)로 이용 중이며 철근콘크리트조 20층 건물 내 6층입니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 4차선 포장도로에 접하고 주출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역 · 평지 · 사다리형 토지이며 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·중심상업지역에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입 및 확인이 불가능했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 이영이의 전입·점유개시일 2022.02.03과 말소기준 근저당 2022.01.03의 선후관계를 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 현재 효력·매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 2월 기준 미납관리비 1,256,590원이 기재돼 있으므로 관리사무소에서 최신 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 점유·관리상태와 수리 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 임차보증금 140,000,000원이 아니라 전입일 2022.02.03과 말소기준일 2022.01.03의 선후관계입니다. 임차인은 말소기준보다 늦게 대항요건을 갖춰 대항력이 없고, 제시된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다.
다만 등기부의 민간임대주택등기, 2026년 2월 기준 미납관리비 1,256,590원, 내부 미확인이라는 점은 반드시 현장에서 보완해야 합니다. 또 동일 면적 실거래 자료가 없으므로 128,800,000원이 시세보다 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 정리하면 권리는 비교적 명확, 가격은 추가 검증이 이 물건의 핵심입니다.
