인천지방법원 2024타경533648. 대영아파트 7층 705호는 감정가 238,000,000원에서 11회 유찰되어 최저매각가가 4,706,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자 하나만 보면 감정가의 약 2% 수준이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차인의 선순위 대항력이 핵심입니다. 임차인 김지은은 2022.03.11 전입·점유했고, 말소기준권리인 한국투자저축은행 근저당은 2022.03.28 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력이 말소기준보다 앞섭니다.
김지은의 임차보증금은 235,000,000원이며 확정일자는 2022.02.14, 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 4,706,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 484,708원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 4,221,292원이 배당되고, 230,778,708원이 미배당으로 남습니다. 매각물건명세서도 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경533648 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 605, 7층705호 (도화동,대영아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 49.6757㎡ · 13층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 김정호 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 4,706,000원 (11회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.28. 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국투자저축은행 · 채권최고액 2,860,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2017년 열린신용협동조합 근저당은 2022.03.11 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.03.28 한국투자저축은행 근저당입니다. 문제는 임차인 김지은이 그보다 앞선 2022.03.11에 전입·점유했다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2024.05.01이지만, 등기 내용에 임대차계약일 2022.02.14, 주민등록일·점유개시일 2022.03.11, 확정일자 2022.02.14가 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 7층 705호 49.6757㎡ 전부 | 2022.03.11 확정 2022.02.14 | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 없으므로 보증금 235,000,000원은 김지은의 보증금 그대로 봅니다. 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금에 훨씬 못 미치기 때문에 배당요구가 곧 인수 소멸을 뜻하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 470만원이 아니라 약 2.35억을 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커집니다. 따라서 이 물건은 최저가 4,706,000원만 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 4,706,000원 + 230,778,708원 = 235,484,708원입니다.
동일 면적 최근 12개월 거래 11건의 평균은 153,295,454원이고, 최신 거래는 2026.02 150,000,000원입니다. 실질취득 235,484,708원은 최근 12개월 평균의 약 153.6%, 최신 거래의 약 157.0%입니다. 보증금 235,000,000원 자체도 최근 시세를 크게 웃돕니다. 최근 거래 추세는 이전보다 15.9% 상승했지만, 그 상승을 반영한 최근 평균과 최신 거래보다도 실질취득이 훨씬 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 49.87㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 49.82㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 49.68㎡ | 13 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 49.87㎡ | 10 | 144,250,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 49.82㎡ | 11 | 142,000,000원 |
| 2025.10 | 49.68㎡ | 10 | 143,000,000원 |
| 2025.08 | 49.96㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.05 | 49.97㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 153,295,454원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 484,708원 |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 235,000,000원 | 4,221,292원 |
| 2. 한국투자저축은행 근저당 | 2,860,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 4,221,292원만 배당되고, 보증금 잔액 230,778,708원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 4,706,000원 | 230,778,708원 |
| 12회 유찰 시 | 3,294,200원 | 232,165,096원 |
| 13회 유찰 시 | 2,305,940원 | 233,135,567원 |
12회 유찰 시 최저가는 3,294,200원으로 내려가지만 인수액은 232,165,096원으로 늘고, 13회 유찰 시 최저가는 2,305,940원까지 내려가도 인수액은 233,135,567원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락이 총 취득비용 하락으로 그대로 연결되지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근이며 공동주택·업무시설·근린생활시설·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 인천지하철 2호선 시민공원역이 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상13층·지하2층 건물의 7층 705호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·하수처리·옥내주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 동측 약 32m 한나루로, 서측·북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 적용되고 일부 토지는 시가지경관지구에 해당합니다.
- 규모. 대영아파트는 35세대, 사용승인일은 2017.06.30입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액 확인. 현재 최저가 4,706,000원에 인수 230,778,708원을 더한 실질취득 235,484,708원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김지은의 보증금 235,000,000원 전액이 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 배당요구의 의미 구분. 우선변제권을 행사하더라도 매각대금이 부족하면 미배당액은 그대로 남을 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 12회·13회로 더 유찰돼도 낙찰가 감소만큼 임차인 인수액이 증가하므로 총 취득비용은 크게 내려가지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 원문과 현재 효력을 직접 대조해야 합니다.
- 세금·비용 원본 확인. 압류와 집행비용, 실제 배당순위 및 금액은 매각 전 최신 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “470만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 4,706,000원이 아니라 임차보증금 235,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 먼저 점유·전입했고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 230,778,708원, 실질취득은 235,484,708원입니다.
최근 12개월 동일 면적 평균 153,295,454원과 최신 거래 150,000,000원에 비해 실질취득이 현저히 높습니다. 11회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 2%라는 할인율은 강해 보이지만, 이 물건에서는 유찰이 가격 위험을 제거하지 않습니다. 결론은 최저가 착시가 매우 큰 대항력 임차인 인수형입니다.
