인천지방법원 2024타경533648. 인천 미추홀구 도화동 대영아파트 7층 705호, 전용 49.6757㎡ 아파트입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 238,000,000원에서 9회 유찰된 최저가 9,604,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다. 임차인 김지은은 말소기준권리보다 앞선 2022.03.11에 전입과 점유를 시작했고, 2022.02.14 확정일자도 갖췄습니다. 배당요구를 했더라도 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 9,604,000원에서 집행비용 572,872원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 9,031,128원뿐입니다. 보증금 235,000,000원 중 225,968,872원이 남고, 이를 낙찰가와 합치면 권리상 실질취득액은 235,572,872원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 임차인 미배당액이 커지므로 총부담은 보증금 부근에 고정됩니다. 따라서 이 사건의 시세 비교 기준은 9,604,000원이 아니라 235,572,872원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경533648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로 605, 7층 705호 (도화동, 대영아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.6757㎡ · 지상 13층 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 9,604,000원 (9회 유찰, 감정가의 약 4.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국투자저축은행 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수
2017년 열린신용협동조합 근저당권은 2022.03.11 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.03.28 설정된 한국투자저축은행 근저당권입니다. 문제는 임차인의 전입·점유가 그보다 앞선 2022.03.11이라는 점입니다. 2024.05.01 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력을 갖춘 임차보증금 중 배당되지 않은 잔액에 대한 반환의무는 매수인에게 넘어갑니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지은 | 7층 705호 49.6757㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.03.11 | 2022.02.14 | 235,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 미배당 잔액 승계 배당요구 2024.05.01 |
김지은은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 보증금은 235,000,000원 한 건이며, 현재 회차에서 예상 배당되는 9,031,128원을 제외한 225,968,872원이 매수인 인수 위험입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 235,572,872원과 비교
대영아파트는 35세대, 2017.06.30 준공 단지입니다. 대상 면적과 유사한 최근 거래 12건의 전체 평균은 151,545,833원이고, 최근 12개월 11건 평균은 153,295,454원입니다. 최신 거래는 2026.02의 150,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 기간보다 15.9% 높은 것으로 집계됐습니다. 상승 추세를 반영해도 권리상 실질취득액은 최근 가격대를 크게 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 49.87㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 49.82㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 49.68㎡ | 13 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 49.87㎡ | 10 | 144,250,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 49.82㎡ | 11 | 142,000,000원 |
| 2025.10 | 49.68㎡ | 10 | 143,000,000원 |
| 2025.08 | 49.96㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.05 | 49.97㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.10 | 49.87㎡ | 7 | 132,300,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 153,295,454원 |
현재 회차의 실질취득액 235,572,872원은 최근 12개월 평균보다 82,277,418원, 비율로는 53.7% 높습니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교하면 85,572,872원, 즉 57.0% 높은 수준입니다. 감정가 238,000,000원과는 2,427,128원 차이에 불과해, 9회 유찰에도 실질 부담은 사실상 감정가 부근에 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,872원 | - |
| 1. 임차인 김지은 보증금 | 235,000,000원 | 9,031,128원 | 225,968,872원 |
| 2. 열린신용협동조합 근저당 | 148,200,000원 | 0원 | 2022.03.11 해지·말소 |
| 3. 한국투자저축은행 근저당 | 2,860,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 예상배당 기준입니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하지만 임차보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 실제 집행비용과 조세채권 등에 따라 배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
회차가 더 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 권리상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 9,604,000원 | 225,968,872원 | 235,572,872원 |
| 10회 유찰 시 | 6,722,800원 | 228,798,210원 | 235,521,010원 |
| 11회 유찰 시 | 4,705,960원 | 230,778,747원 | 235,484,707원 |
최저가가 9,604,000원에서 4,705,960원까지 내려가도 실질취득액은 235,572,872원에서 235,484,707원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 가격 메리트를 만들어 주지 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근이며, 공동주택·업무시설·근린생활시설·상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 인천지하철 2호선 시민공원역이 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 32m 한나루로, 서측과 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 13층 건물의 7층이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내주차설비 등을 갖췄습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 총 35세대의 소규모 단지입니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 입찰가 9,604,000원에 임차보증금 인수액 225,968,872원을 더한 235,572,872원을 매입원가의 출발점으로 보세요.
- 임차인 배당액 확인. 집행비용·조세채권 등 실제 배당순위가 달라지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변할 수 있으므로 배당표와 채권신고를 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 김지은의 전입·점유일 2022.03.11이 말소기준권리 2022.03.28보다 앞선다는 점을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기와 명도. 임차권등기 여부와 별개로 현재 점유상태, 보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.10.01 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.12.06 기록돼 있으므로 관련 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 35세대 단지이고 동일 단지 경매 통계가 평균 9.0회 유찰·낙찰률 0.0%이므로 향후 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 경매”가 아니다
이 사건은 9회 유찰돼 최저가가 9,604,000원까지 내려왔지만, 대항력 임차인의 보증금 235,000,000원이 가격을 사실상 고정합니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 225,968,872원이고, 낙찰가와 합친 실질취득액은 235,572,872원입니다. 최근 12개월 평균 153,295,454원보다 53.7%, 최신 거래 150,000,000원보다 57.0% 높습니다.
최저가는 매우 낮지만 총부담은 감정가와 거의 같습니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수액이 늘어나 실질취득액은 약 235,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 35세대 소규모 단지, 평균 9.0회 유찰, 낙찰률 0.0%의 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 표면가격은 960만원이지만 경제적 가격은 2억 3,557만원이며, 최근 시세보다 높은 대항력 임차보증금 인수형 물건입니다.