광주지방법원 2026타경50179. 광양시 중동 수하임1차 15층 1506호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.01.03 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024.11.13 최진호의 주택임차권등기와 2026.02.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적으로는 단순해 보이지만 두 곳을 반드시 멈춰서 봐야 합니다. 하나는 박순이입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이름이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 다른 하나는 우리은행 근저당권 금액입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 8,334,600,000원으로 기재되어 있는 반면, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 80,760,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 15층 1506호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 대상면적 | 집합건물(아파트) · 59.5627㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 |
| 사용승인 | 2021.12.15 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2026년 2월 기준 72,730원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권등기는 소멸
또한 2022.01.03 갑구에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 2015.03.11 민간임대주택 등록을 원인으로 하며, 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용입니다. 이 등기의 매각 후 처리와 현재 효력은 입찰 전 원본 기준으로 확인할 사항입니다.
② 임차인 — 최진호는 대항력 없음, 박순이는 판단 보류
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순이 | 확인 필요 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최진호 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.18 / 2022.04.01 | 143,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인으로 잡힌 사람은 2명이며 보증기관 명의의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 최진호는 임대차계약일이 2021.11.19이지만 주민등록일은 2022.02.18로, 말소기준권리 2022.01.03보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 최진호는 대항력 없음으로 판정되어 있고, 2024.11.13 임차권등기 역시 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당요구는 2024.11.13에 이루어졌습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 136,500,000원으로 감정가 195,000,000원의 70%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 동일 면적의 최신 실거래 금액과 직접 대조할 수 있는 수치가 확인되지 않은 상태에서는 “1회 유찰됐으니 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
수하임1차는 105세대, 사용승인일 2021.12.15의 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 사건은 1회 유찰 상태입니다. 가격 메리트는 감정가 대비 하락률이 아니라 실제 매매시세와 실질취득비용을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 133,789,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 8,478,100,000원, 채권자 배당액은 133,789,000원, 미배당은 8,344,311,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.0% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근이며, 대규모 아파트단지·학교시설·관공서를 배후로 근린생활시설과 금융시설이 형성된 주거 및 상가지대입니다.
- 교통. 시 중심부에 위치해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 1506호, 사용승인일 2021.12.15입니다. 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 수하임1차 105세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박순이 주민등록 확인. 말소기준권리 2022.01.03 전후의 전입 여부를 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 박순이 보증금 확인. 보증금이 미상이라 현재는 매수인 인수 위험을 금액으로 산정할 수 없습니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 원문 대조. 8,334,600,000원 원등기와 80,760,000원 변경등기·공동담보 해제 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2015.03.11 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가 136,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 미납관리비. 2026년 2월 기준 72,730원의 미납관리비가 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 이름이 있다
이 사건의 장점은 최진호 임차권의 법적 위치가 비교적 명확하다는 점입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 박순이는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 “없음”으로 단정할 수 없습니다. 동시에 우리은행 근저당권은 원등기 8,334,600,000원과 변경등기 80,760,000원·공동담보 해제의 관계가 반드시 정리되어야 합니다. 가격도 감정가 대비 70%라는 숫자만 있을 뿐, 실제 매매시세보다 싸다고 볼 근거는 확인되지 않았습니다. 확인된 임차권은 소멸, 미상 임차인은 보류, 가격 메리트도 보류. 이 사건은 입찰가보다 먼저 권리 원본을 맞춰야 하는 유형입니다.
