광주지방법원 2026타경50185. 광양시 중동 수하임1차 16층 1604호 아파트입니다. 감정가는 189,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 132,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 보증금 143,500,000원의 임차권자 이성한 씨입니다. 보증금만 보면 최저가보다 크지만, 전입·점유개시일이 2022.02.11로 말소기준인 우리은행 근저당 설정일 2022.01.03보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
권리 순서는 분명하지만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 감정가에서 30% 내려온 회차라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 현재 가격의 적정성, 미납관리비, 그리고 등기부에 표시된 민간임대주택등기의 처리 상태를 원본으로 확인하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50185 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 16층 1604호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 1604호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 132,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 미납관리비 | 2026년 2월 기준 1,171,950원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.01.03 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 8,334,600,000원이며 같은 날 변경등기에 채권최고액 80,760,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 2024.11.14 이성한 주택임차권과 2026.02.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 최저가보다 커도 인수형이 아니다
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계나 대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 이성한 씨의 임차보증금은 143,500,000원으로 현재 최저가보다 11,200,000원 큽니다. 그러나 이 사건에서는 보증금 크기보다 대항력 발생 순서가 먼저입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이성한 | 전유부분의 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 143,500,000원 | 2022.02.11 / 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
임대차계약일은 2021.11.20이지만 주민등록일자와 점유개시일은 모두 2022.02.11입니다. 말소기준권리 2022.01.03 이후 전입이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차권등기는 2024.11.14, 확정일자는 2024.10.04이고 배당요구도 접수된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,652,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 129,647,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 132,300,000원 가정 시 집행비용 2,652,200원을 제외한 129,647,800원이 우리은행 근저당 배당으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 132,300,000원 | 129,647,800원 | 8,348,452,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 8,387,556,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 8,414,839,887원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광양시 중동 수하임1차 내에 위치하며 주위에 학교·공원·아파트단지·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 1604호이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지면적 1,834㎡이며 단지 서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 공시지가. 793,300원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대, 사용승인일은 2021.12.15이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 이성한 씨 전입일 2022.02.11이 말소기준권리 2022.01.03보다 뒤라는 점을 원본 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 여부를 집행기록과 등기 원본에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2026년 2월 기준 1,171,950원이 기재돼 있으므로 입찰 직전 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 132,300,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시세 메리트는 별개입니다. 동일 단지·유사 면적 거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 낙찰가보다 크다”보다 순서가 먼저다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 143,500,000원과 현재 최저가 132,300,000원입니다. 그러나 이 두 금액만 비교해 매수인이 차액을 떠안는다고 보면 권리분석이 틀어집니다. 이성한 임차권자는 2022.02.11 전입했고, 말소기준 우리은행 근저당은 그보다 앞선 2022.01.03입니다. 따라서 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 아직 별도 검증이 필요합니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%가 됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 순위는 비교적 명확하지만, 가격과 현장 확인은 별개입니다. 민간임대주택등기, 미납관리비 1,171,950원, 실제 점유·관리 상태를 확인한 뒤 시세와 맞는 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
