광주지방법원 2026타경50205. 고흥읍 남계리 337-1, 5층 건물 중 3층 301호입니다. 사건상 용도는 아파트이고 감정평가상 이용상태는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 김령재·김리재 각 2분의 1 공유이며, 2018.05.30. 상속을 원인으로 2018.07.13. 소유권이 이전됐습니다.
등기부에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2018.01.25. 설정된 송승범 전세권 90,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준인 2018.07.11. 흥양농업협동조합 가압류보다 앞섭니다. 동시에 송승범은 2018.02.09. 전입한 점유자로 조사됐습니다. 전입 시점은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차관계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50205 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 고흥읍 남계리 337-1 3층 301호 · 신계학림길 49-6 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 연립주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 3층 301호 |
| 소유자 | 김령재 2분의 1 · 김리재 2분의 1 |
| 시세 비교 면적 | 111.87㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 점유관계가 핵심
② 점유자 — 실제 조사된 2명의 권리 상태
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송승범 | 2018.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은혜 | 2025.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
송승범은 전입일이 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다. 최은혜는 2025.02.25. 전입으로 말소기준일보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 조사상 점유자는 2명입니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 실질취득 기준은 아직 미확정
새부강빌2차는 8세대, 2011.03.30. 준공입니다. 비교 면적은 111.87㎡이고 확인된 거래는 2건입니다. 2024.02. 4층이 180,000,000원, 2022.02. 5층이 185,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 182,500,000원이며 최근 시세지표 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 111.87㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.02 | 111.87㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | 111.87㎡ | 2건 | 182,500,000원 |
| 최근 평균 | 111.87㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 124,600,000원은 최근 시세지표 180,000,000원의 69.2%입니다. 숫자만 보면 감정가 178,000,000원보다 크게 내려온 가격입니다. 다만 거래 추세는 -2.7%이고 확인된 거래가 2건뿐입니다. 더 중요한 점은 송승범의 선순위 점유 보증금이 미상이라는 사실입니다. 따라서 124,600,000원을 곧바로 실질취득액으로 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 2. 전세권 · 송승범 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 흥양농업협동조합 | 74,405,411원 | 32,055,600원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 16,153,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 180,558,519원 중 122,055,600원이 배당되고 미배당은 58,502,919원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 송승범의 실제 임차보증금이 확인되지 않았으므로 권리분석상 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 권리 확인은 더 중요하다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 송승범 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 124,600,000원 | 122,055,600원 | 58,502,919원 | 90,000,000원 |
| 2회 유찰 | 87,220,000원 | 85,250,040원 | 95,308,479원 | 85,250,040원 |
| 3회 유찰 | 61,053,999원 | 59,555,027원 | 121,003,492원 | 59,555,027원 |
현재 회차에서는 송승범에게 90,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만, 2회 유찰 시에는 85,250,040원, 3회 유찰 시에는 59,555,027원으로 내려갑니다. 따라서 추가 유찰을 단순히 “더 싸진다”로만 볼 것이 아니라, 선순위 전세권과 점유자의 실제 보증금·배당요구·소멸 여부를 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 기준)
- 입지. 고흥중학교 남서측 인근이며 주변은 공동주택·단독주택 등이 소재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 농어촌버스정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 3층 301호이며 외벽은 드라이비트·시멘트몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일, 창호는 새시창입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 154,500원/㎡, 토지면적 977.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 중학교에 접합니다.
- 환금성. 새부강빌2차는 8세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 거래 추세는 -2.7%로 나타나 가격 판단 시 거래 표본의 크기까지 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송승범 보증금 확인. 현황조사상 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 실제 보증금을 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 여부 확인. 2018.01.25. 전세권 90,000,000원은 말소기준보다 앞섭니다. 현재 배당 계산과 실제 매각 후 소멸·인수 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 송승범은 전세권자·경매채권자·점유자로 함께 나타납니다. 하나의 채권관계인지 별도의 임차보증금이 있는지 확인이 핵심입니다.
- 최은혜 점유 확인. 2025.02.25. 전입으로 말소기준 이후지만 실제 점유 및 명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 시세지표는 180,000,000원이고 추세는 -2.7%입니다. 실질취득액이 확정된 뒤 시세와 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “69.2%”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 감정가 178,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 124,600,000원까지 내려왔고, 최근 시세지표 180,000,000원 대비 69.2%라는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 송승범 전세권 90,000,000원과 2018.02.09. 전입 점유가 존재하고, 실제 임차보증금은 확인되지 않았습니다.
현재 배당표에서는 송승범에게 90,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 그 계산만으로 실제 점유 보증금까지 0원이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 69.2%라 싸다”가 아니라 “실질취득액을 먼저 확정해야 하는 물건”입니다. 권리관계를 확인해 인수가 없다는 점이 확정된 뒤에야 현재 가격의 할인 폭을 제대로 평가할 수 있습니다.
